Rechtzeitig erkennen, richtig handeln: So gelingt der Umgang mit Problemmietern

Deutschland ist erneut in die Rezession geschlittert. Mit der Verschlechterung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen kann auch die Zahl der Insolvenzen zunehmen. Betroffene Arbeitnehmer werden im schlimmsten Fall Schwierigkeiten bekommen, ihren Mieterzahlungen nachzukommen. Das trifft nicht zuletzt private Vermieter, denen Problemmieter viel Ärger einbringen.

Wie Sie beispielsweise sogar Mietnomaden im Vorfeld erkennen, beschreibt Gastautor Florian Bauer, Geschäftsführer von Bauer Immobilien

65.300 Verbraucherinnen und Verbraucher meldeten im vergangenen Jahr deutschlandweit Privatinsolvenz an. Das teilte die Wirtschaftsauskunftei Creditreform kürzlich mit. Gegenüber 2021 ist das ein Rückgang um 17,3 Prozent. 2021 hatten 78.920 Personen die wirtschaftlichen Flügel gestreckt. Ein beruhigender Trend ist das aber keineswegs.

Sondereffekte aus der Corona-Startzeit hatten 2021 die Insolvenzzahlen nach oben getrieben. Der Ausblick ist alles andere als beruhigend. Anders als von vielen Ökonomen Anfang 2023 prognostiziert, erholt sich die deutsche Wirtschaft in diesem Jahr nicht. Aus dem erhofften leichten Wachstumsplus wird wieder ein Schrumpfen – 2023 fällt Deutschland in die Rezession.

Deutschland rutscht in die Rezession – Zahl der Mietausfälle kann dafür wachsen

Diesen Trend sollten sich auch private Immobilienbesitzer genau anschauen. Nun ist es keineswegs ausgemacht, dass jeder, der seinen Job verliert, morgen zum Mietnomaden wird. Nach Schätzungen der Branchenexperten von Haus & Grund gibt es ungefähr 15.000 Mietnomaden hierzulande.

Eine Studie der Universität Bielefeld berichtete einst von rund 500 belegten Fällen – mit Schäden zwischen 1.000 Euro und 25.000 Euro in der negativen Spitze. Die Beträge schließen die komplett oder teilweise entfallenden Monatsmieten ein, aber auch mutwillig herbeigeführte Schäden, etwa durch nicht abgestelltes Leitungswasser oder Schimmelbildung durch Nicht-Lüften der Räume. 

Wichtig zu wissen: Mietausfälle und Mietnomaden gibt es in allen Städten und allen Bildungs- und Gesellschaftsschichten. Die A-Städte sind deshalb betroffen, weil sich bei der Größe der dortigen Immobilienmärkte und der stärkeren Anonymität in den Großstädten ein Abtauchen in der Masse leichter umsetzen lässt.

Anders in B-, C- und D-Städten oder dem ländlichen Raum: Dort ist die soziale Kontrolle größer, meist leben die privaten Vermieterinnen und Vermieter einzelner Wohnungen gleich um die Ecke oder sogar im selben Haus.

Mieterinnen und Mieter, die ihre Miete unzuverlässig oder gar nicht zahlen, stellen dabei eine massive Herausforderung dar. Bleiben die monatlichen Zahlungen aus, entsteht ein immenser wirtschaftlicher Schaden.

Zumal viele private Vermieterinnen und Vermieter nicht auf Gold gebettet sind. Wenn dann über Monate die Zahlungen ausbleiben, weitere Schäden oder sogar noch Anwaltskosten hinzukommen, droht ihnen selbst schnell die wirtschaftliche Schieflage. Ohne die nötigen Gelder, verkommen die Objekte komplett und werden in manchen Fällen gar vom Markt genommen, was die Verknappung von Wohnraum zusätzlich verschärft.

Schnell fünfstellige Summen für die Beseitigung der Schäden

Verfall, Schäden und Sanierungsarbeiten können gerade vor dem Hintergrund steigender Kosten für Baumaterialien und Handwerker hohe Summen verschlingen. Am Ende des Tages sieht sich kein Vermieter gerne bei fünfstelligen Summen für Renovierungsarbeiten oder in einem harten Gerichtsverfahren.

Letzteres wird vor allem dann unausweichlich, wenn Gespräche mit den betroffenen Mietparteien, Erinnerungen und Mahnungen ins Leere laufen. Hier gilt es, nicht gleich mit der Brechstange vorzugehen, sondern die Lebensrealitäten der Betroffenen zu erkennen und zu verstehen. Zwangsräumungen oder ähnlich gravierende Schritte sollten die letzten Maßnahmen darstellen.

Viel entscheidender als die Härte zum Ende ist die reifliche Prüfung vor dem Unterschreiben eines Mietverhältnisses mit unbekannten Menschen. Viele lassen sich von Mietinteressenten und ihren Berufen blenden: Ärzten, Juristinnen, Beratern.  Schufa-Auskünfte, Bankbürgschaften und Gehaltsabrechnungen sind vorab wichtige Daten – aber nicht fälschungssicher. Mietnomaden agieren schließlich ähnlich wie notorische Betrüger – dazu gehört auch der Urkundenbetrug.

Das ist einer der zentralen Unterschiede zu Mieterinnen und Mietern, die durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit in Schieflage geraten sind. Diese gelten grundsätzlich als zahlungswillig und haben nur ein vorübergehendes Zahlungsproblem. Um Mietnomaden zu erkennen, hilft eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Die bekommen Vermieter beim vorherigen Vermieter. Wenn die Mieter dann trotzdem nicht liefern, sollten Sie keinen Gedanken mehr an sie verwenden. Zuletzt sollte jeder private Vermieter über eine Mietausfall- und Rechtsschutzversicherung für den Fall der Fälle verfügen: Dann haben Sie am Ende zwar immer noch Ärger, aber verlieren kein Geld.

Über Florian Bauer  

Der gelernte Bankkaufmann und studierte Immobilienökonom aus Köln, Florian Bauer, ist seit 2008 in der Finanzbranche aktiv. 2018 gründete er die Bauer Immobilien GmbH. Operativ agiert das Unternehmen bundesweit und richtet sich vor allem an private Kapitalanleger. Ziel der Kölner ist es, ihre Kunden beim Kauf von Immobilien in allen Belangen zu unterstützen und zu beraten.

Bild (2): © Bauer Immobilien GmbH