Vermögensschutz der Immobilie über amerikanische LLC und BGB-Gesellschaft

Seit der Änderung des sogenannten Lastenausgleichsgesetzes im Jahre 2019 häuften sich Beiträge in sozialen Medien, welche einen wirksamen Schutz vor „Enteignung“ insbesondere von Immobilien versprechen. Nicht alle Lösungen von der Stange halten am Ende auch stand.

Ein Beitrag von Dr. Johannes Fiala, Rechtsanwalt, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Johannes Fiala und Dr. Uwe Dörnbrack, Rechtsanwalt, Alexia Huber & Partner, Steuerberatungsgesellschaft mbB

Das doppelte Konstrukt aus GbR und LLC ist auch einzeln zu haben, samt vermeintlicher Vorteile

Gerne wird zum Vermögensschutz auf den Freundschaftsvertrag mit den USA vom 29.10.1954 verwiesen, obgleich dieser eine künftige Enteignung „zum allgemeinen Wohl unter Gewährung einer gerechten Entschädigung“ bereits ausdrücklich vorsieht. Wird dann die Gesellschaftsform der amerikanischen LLC ausgewählt, bedarf es in den USA eines ständigen Vertreters (Registered Agent) und einer Firmenadresse. Wird die LLC im Ausland aus steuerlicher Sicht als Personengesellschaft anerkannt, bedeutet dies noch lange nicht, dass diese hierzulande als Kapitalgesellschaft besteuert wird. Die Werbung blendet solche Risiken oft aus.

Die LLC – ein Hybrid

Eine LLC kann aus deutscher Sicht nur für die steuerliche Betrachtung entweder als Personen- oder als Kapitalgesellschaft eingestuft werden. Hierfür wird der Rechtstypenvergleich vorgenommen. Die Finanzverwaltung vergleicht die konkrete Ausgestaltung der LLC mit unseren nationalen Kriterien für Personen- und Kapitalgesellschaften und entscheidet dann für die deutsche Seite, wie Deutschland die LLC steuerlich behandelt. Dies gilt es vorher im Einzelfall abzusichern.

Als Personengesellschaft ist die LLC transparent. Die Gesellschafter erzielen steuerlich anteilig unmittelbar die Einkünfte der LLC. Als Kapitalgesellschaft wäre sie intransparent, ist selber als Körperschaft Besteuerungssubjekt.

Aufgrund dieser eigenständigen deutschen Einordnung kann es zu einer Divergenz kommen zwischen der steuerlichen Einordnung in Amerika und in Deutschland, wobei in den USA ja stets das Wahlrecht mittels Check the Box besteht. Hieraus ergibt sich bei der LLC immer eine latente Doppelbesteuerungsgefahr.

Das deutsche Konzept der Einordnung der LLC nach dem Rechtstypenvergleich ist an sich für die Ertragsbesteuerung entwickelt worden, müsste dann aber auch für andere Steuerarten gelten. Der Gesellschafter ist damit entweder an einer Kapitalgesellschaft oder an einer Personengesellschaft beteiligt.

Die LLC als Personengesellschaft

Die Übertragung der eigenen Immobilie wird steuerlich als Einlage des Grundstücks aus dem Privatvermögen zu Buchwerten behandelt. Soweit Einkünfte aus Vermietung erzielt werden und der Wert der Beteiligungsquote entspricht, ist der Fall problemlos.

Regelmäßig wird keine Grunderwerbsteuer (GrESt) anfallen. Eine Schenkung an die LLC ist es nicht, soweit der Wert der Einlage beim Gesellschafter seiner Beteiligungsquote entspricht. Bei Transparenz vererbt der Gesellschafter später im Ergebnis seinen Vermögensanteil (Wert seiner Beteiligung) – erbschaftsteuerpflichtig bleibt es gleichwohl mit Bezug zu zwei Steuersystemen und entsprechenden Deklarationspflichten – bei deutscher Immobilie und Auslandsgesellschaft.

Die LLC als Kapitalgesellschaft

In diesem Fall ist die Einlage des Grundstücks ein Veräußerungsvorgang, der gegebenenfalls einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG oder bei Grundstücken im Betriebsvermögen) und grunderwerbsteuerpflichtig ist sowie eine Schenkung an Mitgesellschafter darstellt, soweit der Wert höher ist, als es seiner Beteiligungsquote entspricht. Vererbt wird später der Anteil an einer Kapitalgesellschaft – ebenfalls erbschaftsteuerpflichtig.

LLC-Schutz durch Freundschaftsabkommen?

Gesellschafter, Immobilien, laufende Besteuerung – alles ist komplett deutsch. In den USA ist steuerlich im angestrebten Fall gar nichts. Nur der LLC-Gründungssitz ist dort. Vermutlich ist so ein Konstrukt nicht vom Geist des Freundschaftsabkommens gedeckt, wechselseitig nationale Interessen zu schützen und sich wechselseitig nicht schlechter als Inländer zu stellen. Wenn Deutschland, wie befürchtet, mit Lastenausgleich bei so einem Konstrukt durchgreift, werden keinerlei US-Interessen berührt. Das wird den USA erwartungsgemäß relativ egal sein.

Die Instrumentalisierung der LLC könnte als rechtsmissbräuchlich eingestuft werden. Bösartig könnte man dann auch sagen, wir behandeln das Konstrukt so, wie wir auch deutsche vergleichbare Konstrukte behandeln. Risiko und Aufwand lassen Alternativen ins Blickfeld geraten.

LLC-Trick über ein Treuhänder-Versteckspiel

Im internationalen Verkehr mit Finanzgeschäften einschließlich Immobilien sind Treuhandlösungen eine ergänzende „Versuchung“. Die Werbung verspricht dann, dass man doch gar nichts mehr mit der Immobilie zu tun habe – zum Schutz vor beispielsweise einem Lastenausgleich.

Steuerbehörden werden bestrebt sein, durch etwaige Tarnkonstrukte hindurchzusehen: Einschlägig verdächtige Treuhänder finden sich seit Jahrzehnten in Datenbanken der Steuerverwaltungen. Rechtlich liegt es dann häufiger nahe, ein Scheingeschäft anzunehmen und etwaige Geldwäsche zu prüfen.

Die Wohnimmobilie in der BGB-Gesellschaft

Sogenannte Ratgeber zum Vermögensschutz aus der Feder kaum einschlägig ausgebildeter Autoren empfehlen schon längere Zeit die BGB-Gesellschaft (GbR) als Lösung, um seine Immobilie vor dem Zugriff von Gläubigern zu schützen. Am 28.4.2011 entschied der BGH (Beschlüsse, Az. V ZB 194/10 und V ZB 234/10), dass auch eine GbR als Eigentümerin im Grundbuch stehen kann, also eintragungsfähig ist.

GbR-Anteile lassen sich formlos übertragen – die Übertragung musste nicht ins Grundbuch eingetragen werden: Damit tendierte das Grundbuch zur Unrichtigkeit – die Vollstreckung war gewiss erschwert, aber nicht unmöglich geworden. Ein späterer Verkauf war wesentlich erschwert, denn woher konnte ein Käufer dann noch wissen, welche Personen im Zeitpunkt der Beurkundung zuverlässig die wirklichen Gesellschafter als Verkäufer sind?

Reform der eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR)

Mit Wirkung zum 1.2.2024 sind nur noch eingetragene BGB-Gesellschaften im Grundbuch eintragungsfähig, § 47 II Grundbuchordnung (GBO n. F.). Fachleute schätzen, dass die bisherige Anzahl von Immobilien-BGB-Gesellschaften bis zu sechsstellig ist. Aus einer GbR beziehungsweise eGbR kommt man künftig regelmäßig sowieso nicht mehr heraus, auch nicht als Immobilieneigentümer – es sei denn, man löst die Gesellschaft auf, womit nicht immer alle Gesellschafter einverstanden sein werden.

Eintragungszwang ab 1.1.2024 für die GbR

Faktisch ist das Grundbuch ab 1.1.2024 für nicht eingetragene BGB-Gesellschaften versperrt; denn künftig müssen sich diese zunächst im Gesellschaftsregister anmelden beziehungsweise registrieren; Art. 229 § 21 EGBGB. Erst danach sind etwaige Änderungen möglich, wie beispielsweise die Eigentumsübertragung, die Belastung, etwa mit Grundschulden, aber auch die spätere Löschung von Hypotheken oder Bestellung und Löschung anderer Rechte – etwa Nießbrauch oder Wohnrechte.

Besonderer Aufwand ist zu erwarten, wenn ein Gesellschafter verstirbt, denn bei der Anmeldung der noch nicht eingetragenen GbR haben alle Erben mitzuwirken – gleichviel, wo sie sich weltweit aufhalten. Dies bedarf jedoch der Prüfung im Einzelfall, denn das neue Recht der eGbR sieht bereits vor, dass der Tod zum Ausscheiden aus der eGbR führt, § 723 I 1 BGB n. F. – eine Übergangsvorschrift (Art. 229 § 61 EGBGB) wäre dabei zu beachten. D

ie heutige gesetzliche Regel besagt, dass die GbR mit dem Tode eines Gesellschafters aufgelöst wird, § 727 I BGB. Zu beachten ist, dass der Verwaltungssitz der eGbR in der EU liegen muss. Damit wäre es gemäß gegenwärtiger Rechtsansicht ausgeschlossen, dass beispielsweise die einzigen zwei GbR-Gesellschafter in der Schweiz sitzen oder etwa in Amerika als LLCs.

Bild (2): © Rechtsanwaltskanzlei Dr. Johannes Fiala (3): © Alexia Huber & Partner, Steuerberatungsgesellschaft mbB