Minus 33 Prozent bei unsanierten Immobilien

Viele Hausbesitzer sind angesichts der politischen Pläne verunsichert: Werden Eigentümer durch das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) nun bald verpflichtet, ihre Immobilie energetisch zu sanieren? Was geschieht aber, wenn die finanziellen Möglichkeiten nicht für eine Sanierung ausreichen? Wie können die Menschen jetzt noch den besten Preis für ihre Immobilie erhalten?

Ein Beitrag von Sven Schwarzat und Kevin Rader, Gründer der RS WohnWerte GmbH

Eine Sanierung kann in einigen Fällen durchaus sinnvoll sein, entscheidend ist jedoch immer die individuelle Situation. Daher heißt es jetzt, nicht in Panik zu geraten und überstürzte Maßnahmen zu vermeiden. Stattdessen sollten sich Immobilieneigentümer weitreichend informieren und ihre Optionen sorgfältig gegeneinander abwägen.

Denn es gibt Alternativen zur aufwendigen Renovierung, mit denen sich der Preis für unsanierte Immobilien maximieren lässt. Doch wie erzielen Hausbesitzer jetzt noch den besten Preis für ihre Immobilie?

Verschiedene Vermietungskonzepte prüfen

Die Verpflichtung zur energetischen Sanierung von Bestandsimmobilien mag zwar zu weiteren CO₂-Einsparungen führen, sie könnte jedoch auch dazu führen, dass viele Eigentümer unsanierter Objekte diese nur noch unter hohen Preisabschlägen verkaufen können.

Wenn die finanziellen Mittel für eine energetische Sanierung nicht ausreichen, gibt es jedoch eine Reihe von Alternativen, um wenigstens den erzielbaren Verkaufspreis zu maximieren. Eine Möglichkeit ist die Veräußerung als bereits vermietete Immobilie. Gerade Anlageorientierte Käufer haben Interesse an einem stetigen Cashflow durch den Mietzins – wer hier bereits solvente Mieter an Bord hat, kann daher dem Käufer besonders in Ballungsräumen stetig steigende Mieteinnahmen in Aussicht stellen.

Dieses Verkaufsargument lässt sich durch verschiedene Vermietungskonzepte noch weiter steigern. So können etwa über die Vermietung als möblierter Wohnraum auf Zeit bedeutend höhere Mieteinnahmen generiert werden, was sich auch auf den Immobilienwert niederschlägt.

udem sollten Eigentümer in Betracht ziehen, auch an Wohngemeinschaften wie Studenten-WGs zu vermieten: Bei gleicher Fläche lassen sich durch die Vermietung einzelner Zimmer viel höhere Einnahmen erzielen, was den Wert einer Bestandsimmobilie schnell um 20 bis 30 Prozent steigen lassen kann. Allerdings kann dies auch eine deutlich höhere Abnutzung und deutlich mehr Aufwand im Mietverhältnis mit sich bringen.

Um dem potenziellen Käufer das Angebot so attraktiv wie möglich zu machen, bietet sich hier außerdem die fest vereinbarte Zusammenarbeit mit einer Verwaltungsgesellschaft an, die Erfahrung in der Vermietung an Wohngemeinschaften hat – der Käufer braucht in diesem Fall dann nur noch den Verwaltungsunterbau samt Mietverträgen übernehmen und kann den höheren Mietzins in seine Berechnungen einbeziehen. Gerade für Investoren und anlageorientierte Käufer kann diese Gesamtlösung ein gewichtiges Kaufargument trotz anstehender energetischer Sanierung darstellen.

Die Immobilie optisch aufwerten

Doch auch wer die Immobilie unvermietet veräußern möchte, hat einige Möglichkeiten, den Wert des Altbaus zu erhöhen. Vor allem für Käufer, die selbst in das Gebäude einziehen möchten, ist der optische Zustand der Immobilie ein wichtiger Faktor. Bereits mit einem kompletten Neuanstrich der Innenräume und neu verlegten Bodenbelägen lässt sich hier viel in der Wahrnehmung der potenziellen Käufer erreichen.

Dieser Effekt lässt sich noch steigern, indem das sogenannte „Staging“ eingesetzt wird: Dabei werden durch das Anbringen von Dekorationselementen und die Platzierung von Accessoires und Möbeln die Wohnräume ästhetisch in Szene gesetzt. Die Interessenten werden sich bei Begehungen deutlich wohler fühlen und viel eher daran denken, wie die Räumlichkeiten erst aussehen werden, wenn sie erst nach ihren Wünschen eingerichtet sind. Die Aufwendungen für die optische Aufwertung der Immobilie haben sich daher in der Regel schnell rentiert.

Effektive Vermarktung betreiben

Nicht zuletzt wird bei jedem Immobiliengeschäft zukünftig die Frage im Raum stehen, mit welchen Sanierungsmaßnahmen der Käufer konkret zu rechnen hat. Statt diese Frage zu meiden, sollten Eigentümer daher proaktiv vorgehen und bereits in ihrem Angebot konkret auf die erforderlichen energetischen Sanierungsmaßnahmen eingehen.

So können etwa in Zusammenarbeit mit einem in Sanierungsfragen erfahren Makler die nötigen Sanierungsschritte abgesteckt und bereits erste Kostenvorschläge von örtlichen Handwerksbetrieben eingeholt werden. Diese Art der offensiven Vermarktung ist effektiv, da potenzielle Käufer so ein klares Bild von der Immobilie gewinnen und viele Bedenken so bereits im Vorfeld ausgeräumt werden können.

Zudem suchen viele Menschen nicht aktiv nach einer Immobilie mit energetischem Sanierungsbedarf. Werden sie jedoch durch einen gut vernetzten Makler auf eine günstige Gelegenheit hingewiesen, kann das Interesse schnell steigen. Wer hier daher ein rundes Angebot bestehend aus einer optisch aufgewerteten Immobilie samt Kostenvoranschlägen regionaler Fachbetriebe für Innenausbau, Dachsanierung oder eine neue Heizung vorlegen kann, wird mit Unterstützung eines gut vernetzten Maklers auch ohne eine vollständige Sanierung den besten Preis für seine Immobilie erzielen.

Zu den Autoren

Sven Schwarzat und Kevin Rader sind Gründer des Immobilienunternehmens RS WohnWerte GmbH in Leipzig, das sich auf den Kauf und die langfristige Vermietung von Wohnimmobilien spezialisiert hat. Sie haben es sich zum Ziel gesetzt, hochwertigen Wohnraum für Mieter mit geringem bis mittlerem Einkommen zu schaffen und Objekte in Mitteldeutschland zu kaufen, zu sanieren und zu vermieten. Als Mittelständler ist ihnen dabei eine bankenunabhängige und kompetente Arbeitsweise wichtig.

Bild (2): © RS WohnWerte GmbH