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Haftungsrisiko für Vermittler: die neue Neubau-AfA

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„Hurra, die neue Neubau-Afa kommt! Wir werden nun alle reich.“ Solche und ähnliche Sätze hört Curt-Rudolf Christof, Vorstand der Deutsche Sachwert Kontor AG mit Sitz in Bad Aibling fast täglich. Die Vorfreude in der Immobilienbranche ist groß. Doch es kursieren viele Fehlinformationen.

Um mögliche Falschberatungen und damit Haftungsrisiken für Vermittler und Finanzdienstleister zu vermeiden mahnt Rudolf Christof, Vorstand der Deutsche Sachwert Kontor AG, vor blinder Euphorie und Aktionismus. Die neue AfA gilt nämlich nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen. Die für den Vertrieb zunächst wichtigsten Antworten lauten:

  1. Die degressive Afa mit 6 Prozent p. a. gilt nur für Wohngebäude, deren Baubeginn nach dem 01.10.2023 erfolgt ist.
  2. Für alle Gebäude die sich vor dem 01.10.2023 bereits in Bau befinden gilt die bisherige lineare Afa von 3 Prozent p. a.
  3. Der Kaufvertrag muss zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.9.2029 rechtswirksam geschlossen werden. Die Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.

Die im Bundestag beschlossene Modifizierung der bisherigen linearen Neubau-Afa ab einem Effizienzstandard 55 (EH55) bei Kapitalanlage-Immobilien zur Vermietung und zur Schaffung von neuem Mietwohnraum wird im Wachstumschancengesetzt geregelt. Zunächst bleibt hierzu festzuhalten, der Bundesrat muss dem Gesetz noch zustimmen.

Eine erhöhte degressive Sonderabschreibung soll den Wohnungsbau beflügeln. Sechs Jahre lang können die Investitionskosten beim Wohnungsbau von der Steuer abgeschrieben werden. Im ersten Jahr können sechs Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren können jeweils sechs Prozent des Restwertes geltend gemacht werden. Ein Wechsel zur Linearabschreibung ist möglich.[1] 

Wohngebäude die sich bereits vor dem 01.10.2023 in Bau befanden bieten dem Kaufinteressenten dafür drei andere Vorteile.

  1. jeder bereits erfolgte Baufortschritt verringert das Fertigstellungsrisiko für den Käufer
  2. eine kurze Restbauzeit und die baldige Fertigstellung bedeuten bei der Finanzierung geringe Kosten, weil
    • baldige Mieteinnahme
    • keine/wenig Bauzeitzinsen
    • keine/wenig Bereitstellungszinsen
  3. Die lineare Afa bedeutet für den Investor die gleichmäßige Verteilung Abschreibung über die gesamte Laufzeit. Anders als bei der degressiven Afa erfolgt also keine stufenartige Reduzierung der Abschreibung. Der Eigentümer kann damit auch weitestgehend abgekoppelt von seinem künftigen Erwerbseinkommen seine Investition und seinen Liquiditätsstrom einfacher und klar planen.

Anmerkungen:

[1] Weitere Details finden Sie hier.

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