Vermietete Immobilie: Mietvertrag vor Erwerb prüfen

Im Mietvertrag kann geregelt werden, dass Vermieterinnen und Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs oder erst nach einer bestimmten Mietzeit kündigen können. Dies müssen auch Käufer von vermieteten Immobilien beachten. Wer dagegen in einer Zwangsversteigerung eine Immobilie erwirbt, kann unabhängig von den Bestimmungen des Mietvertrags wegen Eigenbedarfs mit der gesetzlichen Frist kündigen.

(PDF)
Real estate agent showing modern house to attractive coupleReal estate agent showing modern house to attractive couplegoodluz – stock.adobe.com

Dazu gibt es eine Rechtsprechung des (BGH VIII ZR 76/20), wie die Immobilienspezialisten der Wüstenrot Immobilien GmbH erklären.

Ein Ehepaar erwarb eine vermietete Eigentumswohnung in München in einer Zwangsversteigerung. Sie kündigten dem langjährigen Mieter wegen Eigenbedarfs, da sie die Wohnung für ihren Sohn benötigten. Der Mieter berief sich darauf, dass im Mietvertrag eine Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen sei. Das Gericht erklärte gleichwohl die Kündigung für rechtens.

Die Ausnahme: Erwerb durch Zwangsversteigerung

Laut dem Urteil treten zwar Erwerberinnen und Erwerber von Immobilien in einen bestehenden Mietvertrag ein und müssen die vereinbarten Regelungen beachten. Eine gesetzliche Ausnahme bestehe jedoch beim Erwerb in der Zwangsversteigerung. In diesem Fall können die Erwerberinnen und Erwerber zum erstmöglichen Termin zu den gesetzlichen Bedingungen kündigen, auch wenn der Mietvertrag eine Kündigung einschränkt. Damit solle verhindert werden, dass eine vom Gesetz abweichende Gestaltung des Mietvertrags eine notwendige Zwangsversteigerung der Immobilie deutlich erschwert. Für den Regelfall, dass die Immobilie durch einen Notarvertrag veräußert wird, rät die Wüstenrot Immobilien GmbH, vor dem Kauf den Mietvertrag darauf zu prüfen, ob die Kündigungsmöglichkeiten eingeschränkt sind.

(PDF)

LESEN SIE AUCH

Judge with gavel at wooden table indoors, closeup. Criminal lawJudge with gavel at wooden table indoors, closeup. Criminal lawNew Africa – stock.adobe.comJudge with gavel at wooden table indoors, closeup. Criminal lawNew Africa – stock.adobe.com
4 Wände

Mieterhöhungserklärungen erfordern keine Aufteilung

Der BGH befasste sich mit den formellen Anforderungen an Mieterhöhungsklärungen nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Es handelt sich um drei Verfahren, mit denen Mieter verschiedener Wohnungen in Bremen gegen Mieterhöhungen vorgehen.

Dreaming of  future homeDreaming of future homealphaspirit – fotolia.comDreaming of future homealphaspirit – fotolia.com
4 Wände

Eigenes Dach über dem Kopf wird zum Luxus

Nur noch 4,8 Prozent der Bundesbürger zwischen 30 und 44 Jahren können sich rein rechnerisch Wohneigentum leisten. Noch im Jahr 2010 waren es 8,7 Prozent. Wie aus einer neuen Infografik von Block-Builders.de hervorgeht, wollen zwar immer mehr Deutsche Immobilien erwerben, sind jedoch immer seltener dazu imstande.
Hausbau mit Innenausbau der Fußbodenheizung und SanitärHausbau mit Innenausbau der Fußbodenheizung und SanitärWolfilser – stock.adobe.comHausbau mit Innenausbau der Fußbodenheizung und SanitärWolfilser – stock.adobe.com
4 Wände

Kredit, Muskelhypothek und starke Nerven

An der eigenen Immobilie gibt es immer etwas zu optimieren – vor allem, wenn sie bereits in die Jahre gekommen ist. Derzeit steht die Frage der künftigen Heizung bei vielen auf dem Plan. Doch wie gehen Eigenheimbesitzer ein solches Vorhaben an? Und wie werden diese Maßnahmen finanziert?

Real estate agent giving happy young customers a tour about a new spacious houseReal estate agent giving happy young customers a tour about a new spacious houseStudio Romantic – stock.adobe.comReal estate agent giving happy young customers a tour about a new spacious houseStudio Romantic – stock.adobe.com
4 Wände

Die wichtigsten Fähigkeiten eines erfolgreichen Immobilienmaklers

Geht es darum, Immobilien zu kaufen, zu vermieten oder zu verkaufen, übernehmen Immobilienmakler eine überaus wichtige Funktion. Und so zeigt sich dieser Beruf als durchaus spannend aber auch sehr anspruchsvoll. Auf welche Fähigkeiten es in diesem Job ankommt.

Tim-Wistokat-2023-VON-POLLTim-Wistokat-2023-VON-POLLvon Poll Immobilien GmbHTim-Wistokat-2023-VON-POLLvon Poll Immobilien GmbH
4 Wände

Fallstricke beim Teilverkauf von Immobilien

Schnelle Auszahlung, finanzielle Freiheit und lebenslang wohnen bleiben - in der aktuellen Marktlage kann ein Teilverkauf-Modell vielen Immobilieneigentümern attraktiv erscheinen. Allerdings eröffnen sich erhebliche Risiken für Eigentümer sowie für Makler.

couple and realtor with tablet pc at new homecouple and realtor with tablet pc at new homeSyda Productions – stock.adobe.comcouple and realtor with tablet pc at new homeSyda Productions – stock.adobe.com
4 Wände

Mehr Geschäft für Makler im zweiten Quartal

Bundesdeutsche Wohnimmobilienmakler haben ein hervorragendes zweites Quartal abgeschlossen. Mit einer Maklerquote in Höhe von 68 Prozent verzeichnet die aktuelle Sprengnetter-Analyse eine Steigerung in Höhe von einem Prozentpunkt zum Vorquartal.

Mehr zum Thema

Warnt vor massiver Unterversorgung am Wohnungsmarkt: Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverbands Deutschland IVDIVDWarnt vor massiver Unterversorgung am Wohnungsmarkt: Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverbands Deutschland IVDIVD
4 Wände

„Wohnraumkrise ist kaum noch zu verhindern“

Die Wohnungswirtschaft hat während der Regierungszeit der Ampel-Koalition eine turbulente Phase durchlebt. Während der Immobilienverband Deutschland (IVD) dringend Sofortmaßnahmen für den Wohnungsbau fordert, zeigt eine Analyse von Immowelt, dass die Angebotspreise für Wohneigentum zunächst einen Höchststand erreichten, dann aber deutlich fielen.

Baufinanzierung: Die durchschnittliche anfängliche Tilgung ist zum Jahresbeginn 2025 gesunken, zeigt der jüngste Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB).neelam279 / pixabayBaufinanzierung: Die durchschnittliche anfängliche Tilgung ist zum Jahresbeginn 2025 gesunken, zeigt der jüngste Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB).neelam279 / pixabay
4 Wände

Baufinanzierung: Wie sich Tilgungssatz und Zinsbindung zu Jahresbeginn entwickelten

Baufinanzierung: Die durchschnittliche anfängliche Tilgung ist zum Jahresbeginn 2025 gesunken, zeigt der jüngste Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB). Kreditnehmende starten aktuell mit einer Tilgung von durchschnittlich 1,73 Prozent – Anfang 2024 waren es noch 1,84 Prozent. Auch die Zinsbindung hat sich verringert, bleibt aber mit durchschnittlich zehn Jahren und elf Monaten auf einem hohen Niveau.

Die Prognose des Murmeltiers mag mit einem Augenzwinkern betrachtet werden, doch die winterlichen Risiken sind real.Maxe N., CC BY-SA 3.0 via Wikimedia CommonsDie Prognose des Murmeltiers mag mit einem Augenzwinkern betrachtet werden, doch die winterlichen Risiken sind real.Maxe N., CC BY-SA 3.0 via Wikimedia Commons
4 Wände

Frostschäden: Versicherung kann Leistungen kürzen – Murmeltier warnt vor anhaltender Kälte

Das Murmeltier hat entschieden: Am 2. Februar 2025 verkündete Phil aus Punxsutawney, dass der Winter noch sechs weitere Wochen andauern wird. Für Immobilienbesitzer bedeutet das, entsprechende Vorkehrungen zu treffen. Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt zeigt, welche finanziellen Konsequenzen drohen können.

Foto: AdobestockFoto: Adobestock
4 Wände

Grundsteuerreform: Teure Überraschungen für Eigentümer und Mieter 2025

Die Grundsteuerreform, die ab Januar 2025 in Kraft tritt, sorgt bereits jetzt für hitzige Diskussionen. Kritiker befürchten deutliche finanzielle Belastungen für Eigentümer und Mieter, die weit über das hinausgehen, was ursprünglich von der Politik versprochen wurde.

Der Handlungsdruck ist groß. Laut Heisenberg liegt die Sanierungsrate in Deutschland aktuell bei mageren 0,69 Prozent jährlich.Foto: AdobestockDer Handlungsdruck ist groß. Laut Heisenberg liegt die Sanierungsrate in Deutschland aktuell bei mageren 0,69 Prozent jährlich.Foto: Adobestock
4 Wände

Der Sanierungsstau erfordert mehr als Wärmepumpen – Zeit für eine ganzheitliche Gebäudewende

Emanuel Heisenberg, Experte für nachhaltige Immobilienentwicklung, hat in einem Gastkommentar in der Wirtschaftswoche eindringlich vor einem einseitigen Fokus auf Wärmepumpen bei der Sanierung des deutschen Gebäudebestands gewarnt.

Prairie Storm Clouds CanadaPrairie Storm Clouds CanadaPrairie Storm Clouds Canada
4 Wände

2024 überdurchschnittlich hohe Schäden durch Wetterextreme

Zwei Hochwasser prägen die Schadenbilanz der ersten Jahreshälfte. Für das Gesamtjahr erwarten die Versicherer Schäden von mindestens sieben Milliarden Euro.