Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Wohnungseigentümer haben grundsätzlich einen Anspruch auf die plangerechte Ersterrichtung des Gemeinschaftseigentums – unter engen Bedingungen. Eine zentrale Rolle spielt dabei die Zumutbarkeit für die übrigen Eigentümer.
In einem wegweisenden Urteil vom 20. Dezember 2024 (Az. V ZR 243/23) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Wohnungseigentümer im Fall eines sogenannten steckengebliebenen Bauvorhabens grundsätzlich einen Anspruch auf die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums haben. Dieser Anspruch wird jedoch durch den Grundsatz von Treu und Glauben begrenzt, wenn die Erfüllung für die übrigen Wohnungseigentümer unzumutbar ist.
Der Sachverhalt
Im verhandelten Fall war ein geplantes Bauprojekt nach Beginn der Abrissarbeiten ins Stocken geraten. Eine Insolvenz der Generalbauunternehmerin hatte dazu geführt, dass das geplante Gebäude nie fertiggestellt wurde. Eine Wohnungseigentümerin forderte daraufhin, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Errichtung des Gemeinschaftseigentums in die Wege leitet. Ihre Anträge auf Einholung von Gutachten und Angebote sowie die Finanzierung über eine Sonderumlage wurden jedoch in einer Eigentümerversammlung abgelehnt.
Nachdem das Landgericht Koblenz zunächst zugunsten der Eigentümerin entschieden hatte, hob der BGH das Urteil auf und verwies den Fall zurück.
Die Rechtslage
Der BGH stellte klar, dass ein Anspruch auf Ersterrichtung des Gemeinschaftseigentums auch bei unfertigen Bauprojekten besteht, sofern bereits ein Binnenverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern entstanden ist. Diese Ansprüche basieren auf § 18 WEG, der eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vorsieht.
Die Grenzen des Anspruchs
Der Anspruch ist jedoch begrenzt, wenn die Ersterrichtung für die übrigen Wohnungseigentümer unzumutbar ist. Die Unzumutbarkeit kann sich aus mehreren Faktoren ergeben, darunter:
- Kostensteigerungen: Erhebliche Mehrkosten – insbesondere über 50 % der ursprünglich kalkulierten Kosten – können die Zumutbarkeit infrage stellen.
- Wirtschaftlich sinnvolle Alternativen: Gibt es Investoren, die das unfertige Gebäude erwerben möchten, kann dies eine praktikable Lösung darstellen.
- Umfang der Arbeiten: Der Fertigstellungsgrad und der Umfang der noch notwendigen Arbeiten spielen eine zentrale Rolle.
Das Landgericht muss nun im Rahmen einer Gesamtabwägung prüfen, ob die Ersterrichtung unter den gegebenen Umständen zumutbar ist. Eine starren Grenze, wie bei § 22 WEG, gibt es in diesen Fällen nicht.
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