BFH-Urteil: Kein sofortiger Steuerabzug für Hausgeld in die Erhaltungsrücklage

Worum ging es in dem Fall?

Die Kläger, ein Ehepaar, vermieteten mehrere Eigentumswohnungen und zahlten das monatliche Hausgeld an die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Teil dieser Zahlungen floss in die Erhaltungsrücklage. In ihrer Steuererklärung machten sie diese Beiträge als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend.

Das Finanzamt lehnte den Abzug ab. Die Begründung: Die Zahlungen seien erst dann als Werbungskosten zu berücksichtigen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Das Finanzgericht teilte diese Auffassung und wies die Klage des Ehepaars ab.

Warum ist kein sofortiger Steuerabzug möglich?

In der Revision bestätigte der BFH diese Sichtweise. Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) müssen Aufwendungen in einem direkten wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit stehen, um als Werbungskosten anerkannt zu werden.

Zwar zahlen Vermieter das Hausgeld inklusive des Anteils für die Erhaltungsrücklage aus eigener Tasche. Allerdings gehört dieses Geld nach der Einzahlung nicht mehr ihnen, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Zahlung erfolgt aufgrund der gesetzlichen Verpflichtung eines jeden Eigentümers, zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums beizutragen.

Ein Bezug zur Vermietung besteht erst dann, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Reparaturen oder Sanierungen verwendet. Erst dann kommt es auch der vermieteten Immobilie zugute und kann steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Hat die WEG-Reform 2020 etwas geändert?

Die Kläger argumentierten, dass sich durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2020 die steuerliche Behandlung geändert habe. Seitdem sind Wohnungseigentümergemeinschaften als rechtsfähige Einheiten anerkannt. Doch der BFH stellte klar: Diese Reform ändert nichts an der steuerrechtlichen Beurteilung des Zeitpunkts des Werbungskostenabzugs.

Auch nach der WEG-Reform bleibt es dabei, dass ein Steuerabzug erst dann möglich ist, wenn die Erhaltungsrücklage tatsächlich für Reparaturen oder Sanierungen am Gemeinschaftseigentum genutzt wird.

Was bedeutet das für Vermieter?

Wer eine Eigentumswohnung vermietet und regelmäßig in die Erhaltungsrücklage einzahlt, kann diese Beträge nicht sofort steuerlich geltend machen. Erst wenn das Geld für konkrete Maßnahmen am Gebäude ausgegeben wird, entsteht ein steuerlich relevanter Aufwand.

Das Urteil bestätigt die bisherige Praxis der Finanzämter und sorgt für Klarheit: Vermieter müssen mit dem Steuerabzug warten, bis tatsächlich Kosten für Instandhaltungen oder Reparaturen entstehen.