Steuerfallen bei privater Ferienwohnungsvermietung vermeiden

Der Lohnsteuerhilfeverein Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V. (VLH) warnt vor steuerlichen Fallstricken bei der privaten Vermietung von Ferienwohnungen. Ferienzeit ist Vermietungszeit: Millionen Deutsche verbringen ihre freien Tage in Ferienhäusern – viele nutzen die Gelegenheit jedoch auch, um selbst als Gastgeberinnen und Gastgeber aufzutreten. Laut Deutschem Ferienhausverband stammen rund 82 Prozent der über 550.000 Ferienunterkünfte in Deutschland von privaten Anbietern. Doch wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus vermietet, sollte genau wissen, was das Finanzamt erwartet. Ohne klare Einkunftserzielungsabsicht drohen steuerliche Nachteile.

Einnahmen aus privater Ferienvermietung sind steuerpflichtig

Alle Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienimmobilie müssen in der Steuererklärung angegeben werden – ganz gleich, ob gelegentlich oder regelmäßig vermietet wird. Bei jährlich rund 307 Millionen Übernachtungen in Ferienwohnungen, davon 250 Millionen in privaten Unterkünften, entsteht für den Staat laut Branchenverband ein Steueraufkommen von etwa 5,2 Millionen Euro pro Jahr.

Abzugsfähig nur bei klarer Gewinnerzielungsabsicht

Ob sich Werbungskosten wie Reinigung, Werbung oder Reparaturen steuerlich absetzen lassen, hängt davon ab, ob eine sogenannte Einkunftserzielungsabsicht nachgewiesen werden kann. Diese liegt in der Regel dann vor, wenn:

• die Unterkunft ausschließlich und durchgängig vermietet wird,
• und mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungszeit erreicht werden.

Beispiel: Wird in einer Region im Schnitt 200 Tage im Jahr vermietet, muss die eigene Ferienwohnung für mindestens 150 Tage belegt sein.

Vorsicht bei Eigennutzung: Prognose über 30 Jahre

Wer seine Unterkunft zeitweise selbst nutzt oder Familien und Freunden unentgeltlich überlässt, gerät in eine andere steuerliche Kategorie. In diesem Fall verlangt das Finanzamt häufig eine sogenannte Totalüberschussprognose – und zwar für 30 Jahre. Damit soll belegt werden, dass langfristig ein Einnahmenüberschuss zu erwarten ist. Andernfalls gelten Einnahmen und Ausgaben als privat motiviert – Verluste dürfen dann nicht steuerlich geltend gemacht werden. Werbungskosten können in solchen Fällen nur anteilig für die vermieteten Zeiträume angesetzt werden.

Diese Kosten können (anteilig) abgesetzt werden

Sind die Voraussetzungen erfüllt, lassen sich unter anderem folgende Aufwendungen steuerlich als Werbungskostenberücksichtigen:

• Reinigung und Instandhaltung
• Werbung und Plattformgebühren
• Vermittlungsprovisionen
• Schuldzinsen und Grundbesitzabgaben
• Abschreibungen für Gebäude und Einrichtung
• Versicherungen (z. B. Wohngebäude- oder Haftpflichtversicherung)

Reform 2025: Steuerfreiheit für Kleinunternehmer

Ein steuerlicher Lichtblick kommt 2025: Ab dem Veranlagungszeitraum gelten Umsätze von Kleinunternehmern als umsatzsteuerfrei. Damit dürfen auch Lohnsteuerhilfevereine wie die VLH künftig Ratsuchende mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung unterstützen – sofern deren Überschusseinkünfte unter 18.000 Euro (Einzelveranlagung)oder 36.000 Euro (Zusammenveranlagung) liegen.

Einordnung

Das Steuerrecht für Ferienwohnungsvermieter bleibt komplex, aber gestaltbar. Wer langfristig Einnahmen erzielen will, sollte von Beginn an auf eine klare Trennung von privater und gewerblicher Nutzung achten. Die nun erweiterte Beratungsbefugnis der Lohnsteuerhilfevereine könnte insbesondere für Kleinvermieterinnen und -vermieter eine wertvolle Unterstützung sein.