Die Investitionsbereitschaft zukünftiger Immobilienbesitzer ist momentan recht konstant – mit leichter Aufwärtstendenz. So nahm die Summe, die Bauherren und Käufer für ihr neues Haus oder ihre neue Eigentumswohnung aufnahmen, in den vergangenen Monaten stetig zu, allerdings nur in kleinen Schritten.
Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, berichtet über aktuelle Entwicklungen bei Baufinanzierungen in Deutschland.
Im September beträgt die durchschnittliche Darlehenshöhe 289.000 Euro und liegt damit 1.000 Euro über dem Wert des Vormonats. Trotz der nur leichten Steigerung markiert die aktuelle Summe einen neuen Jahreshöchstwert. Im Vergleich zum Vorjahresmonat zeigt sich nur eine geringe Veränderung – im September 2022 finanzierten Kaufwillige bei den Kreditinstituten rund 286.000 Euro.
Die Zinsbindung geht im September erneut leicht zurück: Sie beträgt knapp 11 Jahre und 7 Monate. Damit schreiben Käufer den ihnen angebotenen Zinssatz circa 2 Monate kürzer fest als im August 2023. Im Jahr zuvor sicherten sich Kreditnehmer für knapp 13 Jahre die Zinsen und setzten damit auf eine längere Planungssicherheit.
Wenig Bewegung bei Standardrate und Tilgungssatz
Seit elf Monaten liegen die Zinsen für Baufinanzierungen um die vier Prozent. Genau in diesem Zeitraum bewegt sich die von Dr. Klein ermittelte Standardrate um die 1.500-Euro-Marke: So betrug sie im Oktober vorigen Jahres 1.505 Euro – ein knappes Jahr später, im September 2023, sind es 1.535 Euro.
Die von Dr. Klein ermittelte Standardrate basiert auf einer Musterrechnung mit folgenden Rahmendaten: 300.000 Euro Kreditsumme, zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf sowie zehn Jahre Zinsbindung. Anhand dieser Berechnung wird die monatliche Belastung einer Baufinanzierung über einen langen Zeitraum hinweg vergleichbar.
Beim durchschnittlichen anfänglichen Tilgungssatz gibt es im Vergleich zum Vormonat keinerlei Veränderung: Er liegt im September dieses Jahres weiterhin bei 1,79 Prozent – und bleibt somit auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Seit Beginn 2022 ist ein deutlicher Abwärtskurs bei der durchschnittlichen Tilgung von Erstfinanzierungen zu verzeichnen. Innerhalb eines Jahres ist diese um 0,29 Prozentpunkte gefallen (2,08 Prozent im September 2022).
Steigend: Beleihungsauslauf und Nachfrage nach KfW-Darlehen
Der Beleihungsauslauf, also der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert, steigt im September auf 85,88 Prozent. Die Veränderung zum Vormonat ist damit gering (August 2023: 85,45 Prozent), die zum Vorjahresmonat jedoch deutlicher: Im September 2022 lag der Beleihungswert bei 80,71 Prozent – gut 5 Prozentpunkte niedriger. Wenn der Beleihungswert steigt, bedeutet dies, dass das Eigenkapital, das Käufer in ihre Baufinanzierung einbringen, sinkt. Damit steigt das Risiko für die Bank – und somit der Zinssatz für die Kreditnehmer.
Eine Option, den Zins der eigenen Immobilienfinanzierung zu variieren, sind KfW-Fördermittel. Sie werden in der Regel zu einem geringeren Zinssatz ausgegeben, reduzieren zudem die Darlehenshöhe bei der finanzierenden Bank und ermöglichen so einen geringeren Gesamtzins. KfW-Kredite unterliegen bestimmten Voraussetzungen wie etwa einer energieeffizienten Bauweise oder sind an Einkommensgrenzen gebunden. Insgesamt erfreuen sich die staatlichen Fördermittel zunehmender Beliebtheit: Im September liegt ihr Anteil am gesamten Baufinanzierungsvolumen bei 10,62 Prozent – und damit nahezu 8 Prozentpunkte höher als noch vor einem Jahr (2,63 Prozent im September 2022).
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Darlehenshöhe rauf, Standardrate runter
Im Dezember erreichte die durchschnittliche Darlehenshöhe mit 297.000 Euro den Maximalwert des Jahres 2023, während die monatliche Standardrate mit 1.435 Euro auf einen Jahrestiefststand fällt. Der anfängliche Tilgungssatz verbleibt trotz gesunkener Bauzinsen auf konstantem Niveau.
Baufinanzierung: Die Kreditsummen sinken
Aufgrund der steigenden Baufinanzierungszinsen ist der maximal mögliche Darlehensbetrag für viele Käufer und Bauherren heute geringer als in den letzten Jahren. Nachdem die durchschnittliche Kreditsumme Anfang 2022 ihr Maximum erreichte, fällt sie im April auf ein Drei-Jahres-Tief.
Mehr Förderdarlehen bei Baufinanzierungen
Im August verfestigt sich der Aufwärtstrend der KfW-Darlehen: Mit immerhin gut 10 Prozent schlagen sie im gesamten Baufinanzierungsvolumen zu Buche. Während auch die Standardrate beständig weiter nach oben klettert, sinken Tilgung und Zinsbindung.
Baufinanzierung: Förderungen wieder stärker nachgefragt
Förderkredite für Wohneigentum waren bis vor kurzem wenig nachgefragt - zu attraktiv waren die Niedrigzinsen. Doch mit deren Anstieg rücken KfW-Darlehen wieder ins Bewusstsein der Kreditnehmer. So ist deren Anteil am gesamten Baufinanzierungsvolumen im Juni 2023 so hoch wie seit 2021 nicht mehr.
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