Kaution als Streitpunkt: Wie deutsche Gerichte zu dieser Spezialfrage urteilen

Sie steht am Anfang und am Ende eines Mietverhältnisses: die Frage nach der Kaution. Im ersten Falle geht es darum, ob sie rechtzeitig bezahlt wurde und der Höhe nach angemessen war, im zweiten Falle geht es um den Zeitpunkt und den Umfang der Rückerstattung. Dahinter verbirgt sich manche juristische Stolperfalle.

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat mehrere Urteile deutscher Gerichte zu diesem mietrechtlichen Spezialproblem gesammelt und stellt sie in seiner Extra-Ausgabe vor. Wenn der Mieter die Kaution bezahlt hat, dann muss sie nach dem Ende des Vertragsverhältnisses auch an ihn zurückerstattet werden – und nicht an einen Dritten.

Ein Vermieter hatte den fälligen Betrag an den Makler ausgehändigt. Das Amtsgericht Bergheim (Aktenzeichen 27 C 165/15) betrachtete dies nicht als eine ordnungsgemäße Rückerstattung – und zwar selbst dann nicht, wenn der Mieter die Kaution ursprünglich an den Makler übergeben hatte. Immer wieder gibt es Streit um die Frage, welchen Teil der Mietkaution der Vermieter nach Vertragsende wegen noch offener Betriebskostenabrechnungen einbehalten darf.

Das Amtsgericht Ludwigsburg (Aktenzeichen 1 C 351/18) stellte fest: Wenn die Ablesewerte zur Verfügung stehen und bei einem Vergleich mit früheren Abrechnungen der erwartete Nachzahlungsbetrag zuverlässig ermittelt werden kann, dann darf der Einbehaltungsbetrag nur etwa diese Größenordnung ausmachen.

Manchmal kommt es im Zusammenhang mit der Kaution zu einer wundersamen Geldvermehrung. So hatte eine Wohnungsgesellschaft in den 60er Jahren den Betrag von 800 Mark (etwa 400 Euro) in Aktien angelegt. Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 203 C 199/21) gab dem Mieter recht, der Jahrzehnte später diese Kaution in Aktien zurückerhalten wollte. Schließlich war die Summe auch 2005 in einem neuen Vertrag übernommen worden. Die Besonderheit: Der Kurswert war bis 2021 auf etwa 115.000 Euro angestiegen.

Eines sollte der Vermieter keinesfalls tun – die ihm übergebene Kaution nicht ordnungsgemäß anlegen. Ein Mieter bekam heraus, dass dies der Fall war und dass gegen den Eigentümer außerdem eine Mietpfändung wegen Steuerschulden vorlag sowie eine Vorstrafe wegen eines Vermögensdelikts. Daraufhin entschied das Landgericht Konstanz (Aktenzeichen C 61 S 58/15), dass der Mietvertrag erfolgreich angefochten werden könne.

Der Eigentümer kann den Kautionsrückforderungsanspruch des Mieters nicht mit allen vermeintlichen Gegenforderungen verrechnen. So hatte im konkreten Fall ein Vermieter noch vor Ablauf einer dem Mieter gesetzten Frist zur Beseitigung eine Schimmelanalyse in Auftrag gegeben. Das Amtsgericht Ottweiler (Aktenzeichen 16 C 170/15) verneinte, dass die dabei entstandenen Kosten auf den Rückforderungsanspruch anzurechnen seien.

Alleine schon die Tatsache, dass ein Vermieter beabsichtigt, nach Beendigung des Vertragsverhältnisses die Kaution wegen einer strittigen Forderung einzubehalten, eröffnet dem Mieter rechtliche Möglichkeiten. Nach Ansicht des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 67 S 111/17) kann er dieses Vorhaben mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung gegen den Vermieter verhindern.

Wenn die für eine Mietwohnung hinterlegte Kaution vom Eigentümer nicht getrennt von dessen Vermögen angelegt wurde, dann hat der Käufer des Objekts grundsätzlich einen Anspruch auf Übergabe dieses Betrages an ihn. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Wuppertal (Aktenzeichen 9 S 282/14) in einem Streitfall. Das müsse unabhängig von dem konkreten Zeitpunkt geschehen, zu dem die Kaution tatsächlich an den Mieter übergeben werden müsse.

Ein Mieter hat nicht das Recht, die letzten fälligen Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen. Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 432 C 1707/16) bezeichnete dieses „Abwohnen“ der Kaution als rechtswidrig. Die beiden rückständigen Mieten in Höhe von gut 4.600 Euro mussten unabhängig von der vorliegenden Mietkaution bezahlt werden. Sonst sei der Sicherungszweck der Kaution ausgehebelt, urteilte der zuständige Richter. Ein Beitrag im Original der Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS) über news aktuell.