Wann lohnt sich die Immobilienverrentung?

Die eigene Immobilie ist eine gute Absicherung für das Alter. Doch es gibt auch Menschen, die mit Abschluss ihres Berufslebens nur knapp von ihrer anschließenden Rente leben können und so in finanzielle Engpässe geraten, obwohl sie in der eigenen Immobilie leben – selbst wenn das Eigenheim bereits abbezahlt ist.

Für die Instandhaltung, Bewirtschaftung und Pflege des eigenen Domizils fallen weiterhin regelmäßig Kosten an, die der Eigentümer einplanen muss. Neben dem regulären Immobilienverkauf gibt es auch andere Möglichkeiten, das Eigenheim im Alter zu monetarisieren – durch Alternativen wie beispielsweise die Leibrente oder Umkehrhypothek.

Varianten der Immobilienverrentung: Leibrente und Zeitrente

Viele, insbesondere ältere Eigentümer, wollen ihr liebgewonnenes, vertrautes Zuhause im Alter nicht verlassen. Für sie gibt es eine interessante Lösung: Durch eine Immobilienverrentung haben sie die Möglichkeit, den Vermögenswert ihres Zuhauses in Form einer Rente zu nutzen und weiterhin in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben. Die Immobilienrente kann dabei als Leibrente oder Zeitrente vereinbart werden.

Das Angebot der Immobilienleibrente richtet sich in der Regel an Eigentümer ab dem Renteneintrittsalter – wobei sich die genaue Altersgrenze je nach Institut unterscheiden kann – und ist für Einzelpersonen sowie Paare geeignet. Tim Wistokat, LL.M., Rechtsanwalt und Head of Legal Department bei VON POLL IMMOBILIEN, erklärt:

Zwar verkauft der Eigentümer seine Immobilie durch das Leibrentenmodell, kann aber weiterhin lebenslang mietfreies Wohnrecht genießen und gleichzeitig seine Rente aufstocken.

Beides werde im Grundbuch festgeschrieben und notariell beurkundet. Bei der Berechnung der Leibrente werden unter anderem Kriterien wie der Wert der Immobilie, das Alter und Geschlecht des Eigentümers, der Wert des lebenslangen Wohnrechts und die Kosten für die Immobilienbewirtschaftung berücksichtigt, so der Experte.

Der Bewohner nutzt die Immobilie wie ein Eigentümer und ist flexibel: Zieht er doch einmal aus, kann er das Heim vermieten. Angeboten wird das Leibrentenmodell meist von darauf spezialisierten Unternehmen, gemeinnützigen Organisationen oder in seltenen Fällen auch von Privatpersonen.

Während die Leibrente dem Eigentümer bis zu seinem Lebensende gezahlt wird, erfolgt die Zahlung der Zeitrente über die Dauer eines festgelegten Zeitraums. Sollte der Eigentümer noch vor Ablauf der Mindestlaufzeit sterben, ist bei der Zeitrente eine fortführende Auszahlung möglich – in diesem Fall profitieren potenzielle Erben von den weiteren Zahlungen. 

Umkehrhypothek

Eine weitere Alternative zum klassischen Immobilienverkauf stellt die umgekehrte Hypothek dar. Rechtsanwalt Wistokat erklärt, dass bei der Umkehrhypothek Immobilienbesitzer im Rentenalter ihr Eigenheim einem Darlehensgeber, beispielsweise einer Bank oder Versicherung, beleihen können und dafür eine monatliche Rente oder einen einmaligen Betrag ausgezahlt erhalten. Die Immobilie diene dabei als Kreditsicherheit, wobei neben dem Wohnrecht für den Eigentümer auch eine Grundschuld gegenüber dem Darlehensgeber im Grundbuch vermerkt werde.

Der Vorteil der Umkehrhypothek liegt darin, dass der Eigentümer in der Immobilie wohnen bleiben kann. Erst nach Ablauf der vereinbarten Kreditdauer oder im Falle des Todes muss entweder die Kreditsumme zurückgezahlt werden oder die Immobilie wird Eigentum des Kreditgebers. Dennoch ist die umgekehrte Hypothek nur in den seltensten Fällen die optimale Lösung, um die Rente im Alter aufzustocken. Häufig fällt der Auszahlungsbetrag bei der Umkehrhypothek niedriger aus als bei einer klassischen Immobilienverrentung oder dem Leibrentenmodell. Für Immobilieneigentümer ist es daher sinnvoll, die verschiedenen Modelle gegeneinander auszurechnen. 

Alternative: Nießbrauch

Neben der Immobilienverrentung oder der Umkehrhypothek sichert auch der Nießbrauch dem Eigentümer beim Verkauf der Immobilie ein lebenslanges Wohnrecht. Zusätzlich kann die berechtigte Person die Nutzungen aus der Immobilie ziehen. Das bedeutet, der Berechtigte kann die Immobilie vermieten, wenn er selbst nicht mehr darin wohnen kann, und die Einnahmen behalten. Der Nießbrauch sollte ebenfalls im Grundbuch eingetragen werden, sodass er auch beim Verkauf der Immobilie bestehen bleibt. Der Unterschied zu den klassischen Immobilienrentenmodellen besteht darin, dass der Nießbrauchberechtigte den Kaufpreis als einen einmaligen Betrag ausgezahlt bekommt statt in monatlichen Rentenzahlungen. Diese Alternative eignet sich daher besonders für Immobilieneigentümer, die kurzfristig über eine größere Summe Geld verfügen und gleichzeitig ihr Eigenheim nicht verlassen wollen.

Fazit

Die Immobilie verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben klingt zunächst für viele verlockend. Ob sich eine Immobilienverrentung oder eine Umkehrhypothek wirklich lohnt, hängt von der individuellen Situation des Eigentümers und der Immobilie ab. Tim Wistokat von VON POLL IMMOBILIEN resümiert, dass sich grundsätzlich Immobilienrentenmodelle eher für Eigentümer von Immobilien eignen, die keine Erben haben oder nicht vererben wollen und unbedingt in ihrem Eigenheim wohnen bleiben möchten.

Zudem sollten sich Senioren bei beiden Optionen von speziellen Experten oder direkten Anbietern beraten lassen, damit es nicht zu finanziellen Einbußen komme, empfiehlt Wistokat. Da es in Deutschland nicht viele Anbieter für die Immobilienverrentung oder Umkehrhypothek gebe, seien diese Modelle hierzulande aber nicht allzu populär. In den meisten Fällen lohne sich der klassische Immobilienverkauf am ehesten, um die Rente im Alter aufzustocken, so de Experte.

Bild (2): © von Poll Immobilien GmbH