BFH-Urteil: Sonderwünsche bei Neubauten können Grunderwerbsteuer auslösen

Sachverhalt der Verfahren

In beiden Fällen hatten die Kläger Grundstücke mit der vertraglichen Verpflichtung erworben, dass die jeweiligen Verkäufer darauf Immobilien errichten würden. Während der Bauphase äußerten die Käufer Änderungswünsche an der Bauausführung, etwa hinsichtlich bestimmter Ausstattungsmerkmale wie Innentüren, Rollladenmotoren oder Bodenbeläge. Diese Sonderwünsche führten zu zusätzlichen Kosten, die von den Käufern getragen werden mussten. Die Kaufverträge enthielten Regelungen, wonach nur die Verkäuferin diese Arbeiten ausführen durfte.
Das Finanzamt (FA) betrachtete die zusätzlichen Entgelte für die Sonderwünsche als grunderwerbsteuerpflichtig und erließ entsprechende Steuerbescheide. Die Kläger legten dagegen Einspruch ein, blieben jedoch bereits vor den Finanzgerichten erfolglos. Auch der BFH bestätigte nun überwiegend die Auffassung der Finanzverwaltung.

Rechtliche Begründung des BFH

Der BFH stellte klar, dass Entgelte für nachträgliche Sonderwünsche dann in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einfließen, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem ursprünglichen Grundstückskaufvertrag stehen. Dies sei insbesondere dann der Fall, wenn:

1. Der Erwerber durch den Kaufvertrag verpflichtet ist, die Mehrkosten zu tragen.
   
2. Die Umsetzung der Sonderwünsche ausschließlich durch den Verkäufer erfolgen darf.
   

In dem Verfahren II R 15/22 bejahte der BFH diesen Zusammenhang, da der Käufer die Zusatzkosten tragen musste und die Änderungen nur von der Verkäuferin durchgeführt werden durften. Ebenso sah der BFH im Verfahren II R 18/22 die Steuerpflicht für nachträglich beauftragte Änderungen an der Bauausstattung.
Eine Ausnahme machte der BFH bei sogenannten Hausanschlusskosten. Diese seien nicht nachträglich vereinbarte Sonderwünsche, sondern bereits im ursprünglichen Kaufvertrag geregelt gewesen. Deshalb unterlägen sie nicht einer nachträglichen Besteuerung, sondern seien bereits mit dem ursprünglichen Kaufpreis der Grunderwerbsteuer unterworfen worden.

Auswirkungen auf Immobilienkäufer

Das Urteil hat erhebliche praktische Konsequenzen für Käufer von noch zu errichtenden Immobilien. Wer nachträgliche Sonderwünsche äußert, sollte sich bewusst sein, dass diese nicht nur zusätzliche Baukosten, sondern auch eine höhere Grunderwerbsteuer nach sich ziehen können. Käufer sollten daher prüfen, ob gewünschte Sonderausstattungen bereits bei Vertragsabschluss festgelegt werden können, um spätere steuerliche Mehrbelastungen zu vermeiden.

Insbesondere bei Bauträgerverträgen, bei denen Grundstück und Bauleistung gemeinsam erworben werden, kann die steuerliche Einordnung von Mehrleistungen eine entscheidende Rolle spielen. Wer frühzeitig eine umfassende Planung vornimmt, kann die Steuerlast optimieren und unangenehme Überraschungen vermeiden.