Bauzinsen und Immobilienpreise 2024

Ein Beitrag von Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzdienstleisters Dr. Klein

Bis Mitte des Jahres 2023 gab es deutschlandweit und bezogen auf alle Arten von Wohnimmobilien merkliche Rückgänge in den Preisen. Dieser Rückgang hat sich im zweiten Halbjahr 2023 verlangsamt und ist zum Jahresende in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Insgesamt sei der Immobilienerwerb für viele Menschen leistbarer geworden – wenn man den Zeitraum seit dem Zinssprung 2022 betrachtet.

Denn: Die Bauzinsen veränderten sich in diesem Jahr kaum, die Immobilienpreise sanken, die Inflation ging seit Oktober 2022 zurück und die Einkommen haben sich eher positiv entwickelt – und das teilweise beachtlich.

Bauzinsprognose für das nächste Halbjahr

Nach einem 12-Jahreshoch im Oktober und einem spürbaren Rückgang in den darauffolgenden Wochen blieben die Baufinanzierungszinsen auf einem ähnlichen Niveau. Die Haupttreiber dafür sind die Inflation und deren erwartete Entwicklung sowie das konjunkturelle Umfeld. In den kommenden sechs Monaten ist mit einer Fortsetzung der volatilen Entwicklung zu rechnen. Auch wenn Ausschläge vorkommen, wird es lediglich eine Seitwärtsbewegung der Zinsen geben. Diese wird sich um maximal einen halben Prozentpunkt nach oben und nach unten um die derzeitigen 3,5 Prozent für eine 10-jährige Zinsfestschreibung bewegen. Die Spanne der nächsten sechs Monate ist weiterhin zwischen drei und vier Prozent zu erwarten.

Nach September 2023 hat die Europäische Zentralbank eine Zinspause eingelegt und damit die Leitzinsen nicht weiter erhöht und es ist davon auszugehen, dass die EZB das aktuelle Niveau erst einmal hält. Im Laufe des kommenden Jahres wird dann vermutlich schon über Zinssenkungen gesprochen werden.

Rückkehr von der inversen zur normalen Zinskurve?

2023 trat das Phänomen der inversen Zinskurve auf. In deren Folge machte es für Darlehensnehmer kaum einen Unterschied, ob sie sich die Zinsen für ihre Baufinanzierung über 15 oder fünf Jahre sicherten. In der Vergangenheit waren 15-jährige Zinsfestschreibungen häufig mehr als 0,5 Prozentpunkte teurer als fünfjährige.

Die Erklärung: Die Märkte erwarteten langfristig ein niedrigeres Zinsniveau und kürzere Sollzinsbindungen orientieren sich stärker an Kurzfristzinsen wie dem EZB-Leitzins, der bis ins dritte Quartal des Jahres 2023 angehoben wurde. Da die Prognose für 2024 eher eine Stagnation der Bauzinsen und eine Senkung des EZB-Niveaus vorsieht, gilt es für Darlehensnehmer, ihre Situation genau zu prüfen: Kürzere Zinsbindungen unter zehn Jahren könnten dann wieder deutlich günstiger werden als längere.

Auf die Energieeffizienzklasse kommt es an

Wenn man das gesamte Bundesgebiet betrachtet, werden sich im ersten Halbjahr 2024 eher eine Seitwärtsbewegung zeigen. Es wird aber durchaus eine große Differenzierung geben – diese knüpft an die Entwicklung von 2023 an.

Vor allem energieeffiziente Objekte sind seit dem Angriffskrieg auf die Ukraine und der damit einhergehenden Energieverknappung deutlich wertstabiler. Kam es früher vor allem darauf an, wo sich die Immobilie befindet, wird nun ihr Zustand immer relevanter. Immobilien aus den Energieeffizienzklassen G und H verlieren überproportional an Wert. Diese Entwicklung ist auch für die ersten Monate 2024 zu erwarten.

Natürlich ist auch die Lage der Immobilie weiter wichtig: So werden die Preise in strukturschwächeren Regionen eher überdurchschnittlich nachgeben, die in gefragten Stadtteilen von Metropolen nicht. Interessenten können demnach bei älteren Immobilien auf Schnäppchen hoffen. Diese benötigen dann jedoch oft umfangreiche Sanierungen. Ob sich diese lohnen, sollte immer individuell betrachtet werden.