Nachhaltig wohnen – nachhaltig investieren

Während große Player wie die Vonovia jüngst einen Stopp aller Wohnbauprojekte verkündeten, trägt Pangaea Life mit „Blue Living“ dazu bei, dass allein 2023 rund 3.000 neue Wohnungen in Deutschland entstehen werden. Der Sachwerte-Fonds vereint erfolgreich Rendite und Sicherheit mit einer kompromisslos transparenten Anlagepolitik.

Daniel Regensburger, Geschäftsführer von Pangaea Life, im Interview mit expertenReport

Immer mehr Menschen wollen nachhaltig leben und wohnen. Welche Weichen sind dafür grundsätzlich zu stellen?

Daniel Regensburger: Zunächst einmal möchte ich die Wichtigkeit dieses Trends unterstreichen: Der Bau- und Immobiliensektor hat etwa 40 Prozent Anteil am weltweiten CO2-Ausstoß. Entsprechend gewaltig ist der Hebel, den wir mit dem Bau energieeffizienter Gebäude in der Hand halten. Bis 2050 will die EU klimaneutral werden und versucht daher Investitionen gezielt in nachhaltige Immobilien zu lenken. Das gelingt in der Praxis aktuell leider nicht wirklich – hier reicht ein Blick nach Deutschland.

Wir brauchen mehr Tempo: Nur wenn die Politik bürokratische Hürden abbaut und Genehmigungsverfahren verschlankt, werden wir es schaffen, den heute bereits eklatanten Wohnraummangel in unseren Großstädten auf eine klimafreundliche und sozial positive Weise zu lindern.

Leider erleben wir aktuell, dass eher weniger gebaut wird als mehr – was die Wohnungskrise in den kommenden Jahren weiter verschärfen wird. Dass ein Bauantrag Dutzende Leitz-Ordner füllt oder sich ein Bebauungsplan aufgrund der Bürokratie acht Jahre hinzieht, muss der Vergangenheit angehören. Da wünsche ich mir von der Politik und Gesetzgebung eine größere Portion an Realismus und gesundem Pragmatismus.

In der Bevölkerung wächst die Nachfrage nach nachhaltigen Wohnungen immens und wird durch die Energiekrise weiter befördert – der Zuzug nach Deutschland verschärft den Wohnraummangel weiter. Und die im März neu aufgelegten KFW-„Fördertöpfchen“ für den Wohnungsneubau sind mehr Symbol als eine ernst gemeinte, dauerhafte Maßnahme zur Förderung der Wohnraumentwicklung in Deutschland.

Immer häufiger ist nicht nur von Green Energy, sondern auch von Blue Energy zu lesen. Was ist der Unterschied?

Mit grüner Energie sind in der Regel die „traditionellen“ erneuerbaren Energien, also Wind, Sonne und Wasser, gemeint. Die blaue Energie bezeichnet ein Verfahren, bei dem Energie aus dem Salzgefälle zwischen Süß- und Salzwasser gewonnen wird. Allerdings steht dieses Verfahren noch ganz am Anfang der kommerziellen Nutzung.

Wir von der Pangaea Life orientieren uns mit der Bezeichnung „Blue Energy“ unseres Sachwerte-Fonds für erneuerbare Energien dagegen an der sogenannten „blauen Ökologie“ – unserer Philosophie von Nachhaltigkeit. Im Gegensatz zur klassischen grünen – und damit ist keine Parteipolitik gemeint – Nachhaltigkeit mit ihrer Verzichtslogik rücken wir Innovation und Teilhabe am nachhaltigen Wandel in den Vordergrund.

Statt den Weltuntergang zu predigen, machen wir die Welt durch unsere Investitionen gemeinsam mit unseren Kunden in der Realität ein Stückchen besser.

Nach dem Blick auf das große Ganze: Bleiben wir bei nachhaltigen Wohnprojekten. Welche Faktoren sind hier ausschlaggebend?

Ein elementarer Aspekt ist die Energieeffizienz, dass ein Gebäude also deutlich weniger Energie verbraucht und somit CO2 verursacht als herkömmliche Gebäude. Das schont übrigens nicht nur das Klima, sondern in Zeiten dauerhaft höherer Energiepreise auch den Geldbeutel der Mieter. Energieeffizienz ist also ein ökologischer und sozialer Aspekt zugleich.

Beim Thema Energieeffizienz ist vor allem die Gebäudetechnik von großer Bedeutung: Hat eine Wohnanlage Solarpanels zur Energieversorgung auf dem Dach? Verfügt das Gebäude über intelligente Steuerungssysteme für Heizung, Lüftung und Beleuchtung? Wie steht es um Wasserkreislaufsysteme, wie Rückhaltebecken für Regenwasser auf den Dachflächen oder Tiefgaragen?

Auch bei den Baumaterialien selbst sollte unbedingt auf Nachhaltigkeitsaspekte geachtet werden – zum Beispiel auf die Verwendung eines Anteils an recyceltem Material. Indem Wohnprojekte außerdem E-Ladeinfrastruktur für Elektroautos, E-Roller oder E-Bikes bereitstellen, erleichtern sie ihren Bewohnern eine klimafreundliche Mobilität.

Auf der anderen Seite sind es soziale Faktoren, die ein nachhaltiges Wohnprojekt auszeichnen: Welche Lebensqualität bietet eine Wohnquartier seinen Bewohnern? Gibt es Kita-Plätze? Sind die Wohnungen barrierefrei erreichbar? Stehen den Mietern Gemeinschafts- und Begegnungsflächen bereit? Wie gut sind die Wohnungen an öffentliche Verkehrsmittel angebunden? Und nicht zuletzt die Frage: Bietet ein neues Quartier auch geförderten Wohnraum für sozial schwächer gestellte Menschen und Familien?

Und ganz konkret: Wie sehen diese in Ihren Augen aus?

Die Wohnimmobilien, in die wir in deutschen Top-Städten und neuerdings auch im Sunbelt der USA mit unserem Fonds „Blue Living“ investieren, müssen eine ganze Reihe ökologisch und sozial nachhaltiger Faktoren erfüllen.

Nehmen wir das Beispiel unseres Projekts „Die Welle“ in Köln. Auf dem 52.600 m² großen ehemaligen Gelände der Deutschen Welle entwickeln wir mit unseren Partnern ein ebenso modernes und vielfältiges wie nachhaltiges Stadtquartier und bekämpfen mit 752 neuen Wohnungen den eklatanten Wohnraummangel in der Stadt.

Das Projekt weist den energetischen Standard KFW 40 NH auf, was bedeutet, dass die Anlage im Vergleich zu herkömmlichen Gebäuden höchstens 40 Prozent an Energie verbraucht. Als Niedrigenergiehaus (NH) – auch Passivhaus genannt – nimmt das Projekt mit einem der anspruchsvollsten Standards eine Vorreiterrolle ein.

Durch seine begrünten Dächer beeinflusst das Projekt sogar die Stadtklimaökologie positiv, während ein modernes Versickerungskonzept den Wasserhaushalt optimiert und Erosionen verhindert. Solarpanels auf den Dachflächen versorgen das Quartier mit klimafreundlicher Energie und tragen damit zur Basislast bei – auch für die E-Mobilität.

Apropos Mobilität: Die ganze Anlage ist vom Individualverkehr befreit, der rein unterirdisch stattfindet. Eine Carsharing- und Elektroladeinfrastruktur für Kfz und Fahrräder steht den Bewohnern ebenso zur Verfügung wie eine ausreichende Anzahl von Fahrradstellplätzen, auch für Spezialfahrräder wie Lastenfahrräder.

Und wie steht es um die sozialen Aspekte des Projekts?

„Die Welle“ ist ein echtes Nachbarschaftsquartier mit bunter Durchmischung – sowohl der Menschen als auch in der Nutzung. Deshalb integriert das Projekt Anlaufstellen zur Nahversorgung, der Tagespflege und bietet offene Grünflächen und Plätze, die zum Verweilen und zum gegenseitigen Austausch einladen.

Inmitten zahlreicher Grünanlagen bietet eine eigene Kita in nachhaltiger Holzbauweise Familien in sechs Gruppen Betreuungsplätze für ihre Kleinen. Kinder freuen sich außerdem über vier farbenfrohe Spielplätze, darunter sogar ein Trampolin-Spielplatz. Als Treffpunkt für ein nachbarschaftliches Miteinander sorgen Innenhöfe mit Brunnen, ein Wiesengarten und eine Baumanlage.

Unterschiedliche Wohnungsgrößen von einem bis fünf Zimmer sowie ein Anteil von 70 sozial geförderten Wohnungen stellen sicher, dass das Quartier Menschen mit ganz unterschiedlichen Hintergründen und in verschiedenen Lebensphasen ein neues Zuhause bietet.

Neben den ökologischen und sozialen Aspekten zahlt das Projekt übrigens auch ganz wesentlich auf die sogenannten Governance-Kriterien ein, also das G in ESG. Denn bei „Die Welle“ handelt es sich um nicht weniger als Europas größtes Asbest-Sanierungsprojekt. Durch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen konnte eine Menge von circa 16 olympischen Schwimmbecken des hochgiftigen Stoffs entsorgt werden. 20.000 Tonnen Stahlträger wurden dafür gereinigt und für die Wiederverwendung im Projekt aufbereitet.

Somit zeigt unser Projekt in Köln exemplarisch, wie nachhaltige Quartiere der Zukunft unsere Städte zu einem lebenswerteren Ort machen und gleichzeitig unseren Planeten schonen.

Der Immobilien- und Wohnungsmarkt kämpft mit explodierenden Kosten. Werden nachhaltige Wohnprojekte künftig für Mieter und Käufer unerschwinglich?

Die Entwicklung ist in der Tat besorgniserregend. Alle Kennzahlen sprechen dafür, dass der Mietmarkt extrem angebotslimitiert bleibt und die Mieten stark ansteigen werden. Hinzu kommt, dass Deutschland im Jahr 2022 über eine Million ukrainischer Kriegsflüchtlinge aufgenommen hat. Weitere 240.0000 Menschen haben einen Asylantrag gestellt. Dies verschärft den ohnehin angespannten Wohnungsmarkt zusätzlich.

Umso wichtiger ist es jetzt, dass wir gemeinsam massiv in den Wohnungsbau investieren und die Angebotssituation für Käufer und Mieter entspannen – und die Politik die Bedingungen dafür erleichtert statt hemmt. Bei Pangaea Life tun wir mit unseren Kunden genau das und schaffen dort nachhaltigen Wohnraum, wo er am dringendsten gebraucht wird.

Während große Player wie die Vonovia jüngst einen Stopp aller Wohnbauprojekte im neuen Jahr verkündeten, tragen wir als Mittelständler mit unserem Sachwerte-Fonds „Blue Living“ dazu bei, dass allein 2023 rund 3.000 neue Wohnungen in Deutschland entstehen werden.

Nachhaltig leben beinhaltet auch ein entsprechendes Anlageverhalten. Pangaea Life investiert weltweit in diese Zukunftsprojekte. Werfen wir deshalb auch einen Blick auf die Seite der Anleger: Wurden deren Erwartungen erfüllt?

„Blue Living“ entwickelte sich in einem sehr herausfordernden Umfeld, in dem die Aktienmärkte auf breiter Basis absackten, überaus positiv und stabil. Seit Auflage des Fonds im Juni 2021 erzielten wir mit unseren nachhaltigen Wohnimmobilien-Investments eine durchschnittliche jährliche Rendite von 9,9 Prozent nach Fondskosten (Stand 31.12.2022), im Jahr 2022 lag sie bei acht Prozent.

Wir haben damit unsere Erwartungen übertroffen und dass auch unsere Kunden sehr zufrieden sind, zeigt sich im äußerst positiven Umsatzwachstum allein in den ersten Wochen des Jahres 2023. Wir bieten eine echte Alternative und Diversifikation im Vergleich zu den großen globalen Aktienindizes, die in 2022 teilweise 20 Prozent und mehr verloren hatten.

Entscheidend ist aber nicht der Blick auf ein Jahr, sondern der mittel- und langfristige Ausblick. Und der ist bei uns weiterhin sehr positiv.

Nehmen Sie weitere Projekte in Ihr Portfolio auf? Welche Ziele verfolgen Sie konkret?

Gemeinsam mit unserem Portfolio-Manager sichten wir laufend spannende neue Wohnimmobilien-Projekte – und das in 2023 vorrangig weiter in deutschen und US-amerikanischen Top-Lagen. In all diesen Städten wird neuer Wohnraum auf lange Sicht dringend benötigt, was unseren Kunden und uns natürlich ein hohes Maß an Sicherheit und kontinuierlicher Wertentwicklung verspricht.

Bevor wir investieren, prüfen wir Projekte aber zunächst umfassend darauf, ob diese unsere ökologischen, sozialen und ethischen Nachhaltigkeitskriterien erfüllen und unseren Kunden attraktive Chancen in Sachen Rendite und Sicherheit bieten. Unser Ziel ist es auch weiterhin, Kunden die Möglichkeit zu bieten, über Wohnimmobilien-Sachwerte in den globalen strukturellen Wandel hin zu nachhaltigen, klimaneutralen Städten investieren zu können.

So viel kann ich aber verraten: Mit „Urban Living“ werden wir schon in Kürze mit einer weiteren Strategie im „Blue Living“-Portfolio überzeugen können, die neben ökologischen und sozial nachhaltigen Aspekten auch im Bereich der digitalen Zugangswege für Mieter punkten wird.

Die hohe Inflation hat eine veränderte Zinspolitik zur Folge. Rechnen Sie mit Auswirkungen auf die Stabilität der „Blue Living“-Fonds?

Eine höhere Inflation, als wir es lange Zeit gewöhnt waren, wird uns wohl auf längere Sicht erhalten bleiben. Und natürlich wirken sich die im Zuge der Inflation gestiegenen Baukosten gemeinsam mit den höheren Zinskosten der Baufinanzierung auf die Immobilienbranche aus.

Der erwartbare Rückgang bei der Bautätigkeit verschärft den Mangel an verfügbarem Wohnraum weiter drastisch. Deshalb liegen die Mieten in den Top-7-Städten deutlich über den allgemeinen Verbraucherpreisen, aber auch über der Entwicklung der Baukosten. Wir erwarten das Fortbestehen eines extrem limitierten Angebots in den Top-Städten bei einer Mietpreisentwicklung deutlich über dem allgemeinen Inflationsniveau und stark steigenden Löhnen.

In dieser Gemengelage sehen wir unseren Fonds hinsichtlich der Aspekte Stabilität, Sicherheit und Renditechancen bestens aufgestellt. Zumal wir mit dem Develop-and-Hold-Ansatz den Fokus auf die langfristige nachhaltige Entwicklung unserer Wohnimmobilien richten und daher von kurzfristigen Schwankungen weit weniger betroffen sind.

Apropos Wertentwicklung: Welche Prognose geben Sie ab? Müssen Anleger starke Nerven haben?

Mit unserem Fonds „Blue Living“ investieren wir nicht nur in einen Megatrend des nachhaltigen Wandels unserer Gesellschaften hin zu klimaneutralen, sozialeren und inklusiveren Städten, sondern in Sachwerte, die elementare Grundbedürfnisse des Menschen erfüllen. Das zeigt sich in der sehr beständigen, positiven Wertentwicklung unseres noch jungen Fonds.

Die Prognosen zeigen, dass wir in Deutschland, aber auch in vielen Metropolen weltweit noch lange mit einer Knappheit an Wohnraum zu kämpfen haben werden. Gerade die Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen steht in einer Zeit mit langfristig höheren Energiepreisen bei gleichzeitig immer strengeren CO2-Vorgaben noch am Anfang eines massiven Anstiegs.

Auch wenn es Risiken natürlich immer gibt, sehen wir unseren „Blue Living“-Fonds für das, was kommt, sehr robust aufgestellt. Unsere Kunden können also nicht nur nachts ruhig schlafen, sondern werden sich auch weiterhin über eine positive Entwicklung unseres Portfolios freuen können.

Herr Regensburger, vielen Dank für das Gespräch.

Bilder (2–3): © Bayerische Beamten Lebensversicherung a.G.