Ist eine automatische Verlängerung eines Makleralleinauftrags wirksam?

Die Beklagte wollte ihre Eigentumswohnung verkaufen und schloss mit der Klägerin, die als Immobilienmaklerin tätig ist, eine als „Alleinverkaufsauftrag“ bezeichnete Vereinbarung. Nach dem von der Klägerin vorformulierten Vertragsdokument war der Auftrag zunächst auf sechs Monate befristet und sollte sich jeweils um weitere drei Monate verlängern, falls er nicht gekündigt wird.

In dem Alleinverkaufsauftrag wird um Beachtung von „Informationen für den Verbraucher“ gebeten. Dabei handelt es sich um drei von der Klägerin ebenfalls vorformulierte Anlagen.

In einer dieser Anlagen heißt es unter anderem: „Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird.“

Nach dem Alleinverkaufsauftrag sollte die Klägerin von der Beklagten beim Verkauf der Wohnung eine Provision erhalten und auch von dem Erwerber der Wohnung eine Provision fordern dürfen.

Anderer Makler verkauft Wohnung

Die Beklagte beauftragte kurz vor Ablauf der Mindestvertragslaufzeit von sechs Monaten einen anderen Makler, kündigte die Maklervereinbarung mit der Klägerin aber nicht. Die Beklagte verkaufte ihre Wohnung an die vom anderen Makler vorgeschlagenen Käuferin. Dafür erhielt der Makler sowohl von der Beklagten als auch von der Käuferin eine Provision.

Klägerin fordert Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provisionen

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden kann.

Es kann auch eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden. So ist für den einem Immobilienmakler erteilten Alleinauftrag eine Bindungsfrist von sechs Monaten regelmäßig angemessen.

Auch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist grundsätzlich unbedenklich und - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts – nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Schließlich wird ein Maklerkunde bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und von automatischen Verlängerungen um jeweils drei Monaten durch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung des einfachen Makleralleinauftrags nicht unangemessen benachteiligt.

In diesem Fall dennoch unwirksam

Im Streitfall ist die Regelung über die automatische Verlängerung des Maklervertrags bei unterbliebener Kündigung allerdings deshalb unwirksam, weil sich das Erfordernis der Einhaltung einer Kündigungsfrist von vier Wochen lediglich aus einer der Anlagen zum Formularvertrag ergibt.

Aus dem Hinweis im Formularvertrag, die Anlagen zum Vertrag mit „Informationen für Verbraucher“ seien zu „beachten“, ergibt sich entgegen § 305 Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich, dass diese Anlagen auch Regelungen zum Vertragsinhalt enthalten. Die Regelung zur Einhaltung einer vierwöchigen Kündigungsfrist ist daher nicht Bestandteil des Vertrags. Da die Verlängerungsklausel nach dem Willen der Klägerin zusammen mit der Regelung der Kündigungsfrist gelten sollte, ist die Verlängerungsklausel damit insgesamt unwirksam. Danach ist der mit der Klage geltend gemachte Schadensersatzanspruch unbegründet.

Urteil vom 28. Mai 2020 (Bundesgerichtshof, I ZR 40/19)