Trendwende am Immobilienmarkt: Zentrumsnahe Wohnlagen unter Druck

Stadtrand holt auf – Dezentrale Lagen werden immer beliebter

Die Immobilienpreise in deutschen Städten nähern sich zwischen Innenstadt und Stadtrand zunehmend an. Laut aktueller Auswertung des GREIX (basiert auf notariell beurkundeten Verkaufspreisen von Immobilien) sind vor allem in den zentralen Lagen die Preise für Eigentumswohnungen seit 2022 deutlich stärker gefallen als in den Außenbezirken. Während in der Vergangenheit zentrale Stadtteile überdurchschnittlich von der Preisentwicklung profitierten, schwächt sich dieser Effekt nun spürbar ab.

Käufer zahlten 2024 im Schnitt noch 1.110 Euro/m² mehr für eine Wohnung in Innenstadtlage – während dieser Aufschlag im Zeitraum 2012 bis Anfang 2022 noch bei 1.220 Euro/m² lag. Besonders stark ist die Annäherung in Hamburg: In zentralen Lagen sanken die Preise um 17,8 Prozent, in den Außenbezirken hingegen nur um 11,8 Prozent. Ähnlich entwickelte sich Düsseldorf mit einem Rückgang von 17,5 Prozent in der Innenstadt gegenüber 12,4 Prozent in den Randlagen.

Im Jahresvergleich 2024 zu 2023 verzeichneten viele Außenbezirke sogar Preiszuwächse. Besonders stark stiegen die Preise in Düsseldorf Bilk-Oberbilk (+11,6%), Frankfurt Mitte-Nord (+8,9%) und Hamburg Harburg (+7,6%) Demgegenüber stehen deutliche Rückgänge in Innenstadtlagen wie Hamburg Mitte (–16,5%) und Düsseldorf Altstadt-Stadtmitte (–10,4%).

Nach wie vor große Preisunterschiede zwischen Stadtvierteln

Trotz des sinkenden Innenstadt-Aufschlags bleibt das Preisgefälle zwischen günstigen und teuren Vierteln groß. In Köln etwa kosten Wohnungen in der Innenstadt 5.600 Euro/m², in Chorweiler nur 3.000 Euro/m² – ein Unterschied von über 80 Prozent. Ähnlich ausgeprägt ist die Spanne in Frankfurt (Westend: 7.100 Euro/m² vs. West-Autobahn: 3.800 Euro/m²).

München bleibt Spitzenreiter bei Quadratmeterpreisen

In München sind selbst die günstigsten Stadtteile teurer als die teuersten Viertel anderer Metropolen. Im Stadtteil Moosach-Milbertshofen liegt der Preis bei rund 7.500 Euro/m², während in der Altstadt-Maxvorstadt bis zu 11.300 Euro/m² gezahlt werden.

Warum verlieren zentrale Lagen zunehmend an Wert?

Die zunehmende Zurückhaltung potenzieller Käufer lässt sich auf mehrere strukturelle und konjunkturelle Faktoren zurückführen:

• Flexible Arbeitsmodelle ermöglichen ortsunabhängiges Wohnen
  

Die stärkere Verbreitung flexibler Arbeitsformen hat das tägliche Pendeln in vielen Branchen reduziert. Die Nähe zum Arbeitsplatz – früher ein zentrales Entscheidungskriterium – verliert durch die Möglichkeit des Homeoffice an Relevanz. Damit steigt die Akzeptanz für weniger zentrale Wohnlagen, die zudem oftmals größere Wohnflächen und ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.

• Kaufkraftverlust durch Inflation
  

Die anhaltend hohe Inflation seit 2021 hat die realen Einkommen spürbar geschmälert. Gerade in den urbanen Zentren wird Wohneigentum dadurch für breite Bevölkerungsschichten weniger erschwinglich. Käufer weichen zunehmend auf Stadtteile mit moderaterem Preisniveau aus.

• Hohe Finanzierungskosten
  

Die Zinswende der Europäischen Zentralbank seit 2022 hat die Finanzierungskosten für Immobilienkäufe deutlich steigen lassen. Höhere Monatsraten und strengere Kreditvergaben wirken dämpfend auf die Zahlungsbereitschaft – insbesondere in hochpreisigen Innenstadtlagen. Im Gegenzug gewinnen Objekte mit günstigeren Einstiegspreisen und attraktiverer Renditeerwartung an Bedeutung.

• Veränderte Ansprüche: Neuausrichtung der Wohnpräferenzen
  

Auch die Anforderungen an das städtische Leben haben sich gewandelt. Aspekte wie Wohnraumgröße, Grünflächen, Lärmbelastung und Infrastruktur im direkten Umfeld gewinnen an Gewicht. Außenbezirke, die lange als weniger attraktiv galten, werden zunehmend konkurrenzfähig. Entscheidend ist heute weniger die zentrale Lage als vielmehr ein ausgewogenes Verhältnis von Erreichbarkeit, Wohnkomfort, Ruhe und Nahversorgung. Stadtteile mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, verkehrsberuhigten Straßen sowie wohnortnaher Infrastruktur – etwa Schulen, Kitas, Einkaufsmöglichkeiten und medizinische Versorgung – sind heute deutlich wettbewerbsfähiger als noch vor wenigen Jahren.

Neubewertung von Renditechancen

Die aktuelle Entwicklung zwingt Investoren zu einer strategischen Neubewertung. Während zentrale Stadtteile über viele Jahre als wertstabile und renditesichere Investitionsziele galten, verliert dieser Grundsatz zunehmend an Gültigkeit. Sinkende Preise in Innenstadtlagen schwächen die Perspektive auf künftige Wertsteigerungen und erhöhen das Marktrisiko. Gleichzeitig gewinnen dezentralere Lagen mit stabiler oder sogar steigender Preisentwicklung an Attraktivität. Für Kapitalanleger bieten sie oft ein günstigeres Kaufpreis-Mietverhältnis und damit eine bessere Mietrendite als Innenstadtwohnungen. Besonders interessant werden Stadtviertel mit sozialer Infrastruktur und guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.