Fallstricke beim Teilverkauf von Immobilien

„Es gibt viele Aspekte beim Teilverkauf, die auch aus der Perspektive eines Immobilienmaklers kaum vorhersehbar sind und die zudem ein erhebliches Haftungsrisiko darstellen können – insbesondere, wenn Zahlungsausfälle drohen und der Eigentümer im Falle einer Zwangsversteigerung gezwungen ist, seine Immobilie zu verlassen“, erklärt Tim Wistokat, LL.M., Rechtsanwalt und Head of Legal Department bei VON POLL IMMOBILIEN.

Schnelle Auszahlung, finanzielle Freiheit und lebenslang wohnen bleiben – was einfach und gut klinge, könne gerade langfristig viele Nachteile haben – vor allem, wenn die Immobilie schließlich an einen Dritten weiterverkauft wird, so Wistokat weiter. Deshalb habe jüngst auch die Finanzaufsicht Bafin dazu Stellung bezogen und Teilverkauf-Modelle als riskant und unkalkulierbar eingestuft.

Teilverkauf – was steckt dahinter?

Bei einem Teilverkauf veräußern Eigentümer bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie an ein Unternehmen. Der Eigentümer erhält dafür den Kaufpreis, der zumeist am Verkehrswert bemessen und von einem Sachverständigen festgelegt wird.

Das Teilkauf-Unternehmen ist zudem bevollmächtigt, die Immobilie zu verkaufen – spätestens nach dem Tod des Eigentümers. Stimmt der Eigentümer einem Verkauf zu Lebzeiten zu oder kommt er seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nach, kann die Immobilie auch zu Lebzeiten des Eigentümers verkauft werden.

Der Eigentümer kann in der Regel in der Immobilie wohnen bleiben oder sie vermieten. Das Nutzungsrecht wird grundbuchrechtlich abgesichert, in der Regel als Nießbrauch. Im Gegenzug ist der Eigentümer zur Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts verpflichtet, das im Vertrag festgehalten wird. Auch die Bedingungen für den späteren Gesamtverkauf, für einen möglichen Teilrückkauf sowie weitere Rechte und Pflichten werden bereits beim Teilverkauf vertraglich geregelt.

Zur Nutzungsgebühr kommen die Kosten für die Grundsteuer und für die Instandhaltung der vollständigen Immobilie, auch wenn sie nur noch zur Hälfte dem Eigentümer gehört. Zudem fallen Kosten an, wenn der Eigentümer den verkauften Teil zurückkaufen oder die gesamte Immobilie verkaufen möchte.

Risiken für Eigentümer

„Besonderes Augenmerk sollten Eigentümer zunächst auf den Sachverständigen und dessen Verkehrswertgutachten legen. Daran bemisst sich in aller Regel der Teilkaufpreis, das spätere Nutzungsentgelt und der Preis für einen möglichen Rückerwerb. Das Gutachten hat also erhebliche, wirtschaftliche Bedeutung für den Eigentümer“, lässt Wistokat wissen.

Zudem bestehe die Gefahr, die Immobilie und das Wohnrecht zu verlieren, wenn das monatliche Nutzungsentgelt nicht mehr gezahlt werde, so der Experte weiter. Gleiches gelte, wenn das Nutzungsentgelt nach Ablauf der festen Laufzeit, meist zehn Jahre, steige und der Eigentümer nicht mehr in der Lage sei, das erhöhte Nutzungsentgelt zu zahlen. Je nach Zinssatz übersteige das Nutzungsentgelt schnell den zuvor erlangten Kaufpreis.

Ebenso ist ein Rückkauf des Eigentümers mit Risiken belastet. Der Betrag für den Rückerwerb des Immobilienteils liegt in der Regel deutlich höher als der ursprünglich eingenommene Kaufpreis. Hier sollten die Kosten für die Wertsteigerung der Immobilie nicht vernachlässigt werden – üblicherweise als Wertsteigerungsklausel vertraglich festgehalten.

Auch wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen ist, muss der Eigentümer den damaligen Kaufpreis und den vereinbarten Betrag für die Wertsteigerung zahlen. Besondere Vorsicht ist auch geboten, wenn das Teilkauf-Unternehmen, mit dem der Eigentümer den Vertrag geschlossen hat, insolvent geht.

Fazit

„Auf den ersten Blick mag es verlockend erscheinen, die Immobilie zum Teil zu verkaufen und in ihr wohnen zu bleiben. Ob ein Teilverkauf jedoch sinnvoll ist, hängt immer von der individuellen Situation des Eigentümers und der Immobilie ab", resümiert Rechtsanwalt Tim Wistokat.

In den meisten Fällen sei der klassische Immobilienverkauf die beste Option, befindet Wistokat. Gerade für ältere Eigentümer sei der komplette Verkauf des großen Hauses und der Umzug in eine kleinere, barrierefreie und im Idealfall günstigere Wohnung meist die richtige Entscheidung sein. Mit dem Überschuss aus dem Immobilienverkauf könne dann der Lebensabend entspannt genossen werden, ohne Sorgen um versteckte Kosten, Instandhaltungen und komplizierte Verträge.