Baufinanzierung: Was ist bei steigenden Zinsen noch möglich?

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Für die Finanzierung ein und derselben Immobilie müssen Käufer heute deutlich mehr zahlen als noch zu Jahresbeginn. Hinzukommt, dass Banken aufgrund der hohen Inflation bei der Kreditprüfung höhere Lebenshaltungs- und Wohnnebenkostenpauschalen berücksichtigen, wodurch das Finanzierungsbudget der Käufer sinkt. Was die aktuellen Zinserhöhungen konkret für Neu- beziehungsweise Anschlussfinanzierungen bedeuten und auf was Interessenten jetzt achten sollten.

Dr. Lucie Lotzkat, geschäftsführende Gesellschafterin, von Poll Immobilien GmbH © von Poll Immobilien GmbH

Immobilienkäufer sehen sich aktuell mit deutlich gestiegenen Finanzierungsraten konfrontiert. Während Käufer für eine Immobilie von 450.000 Euro noch im Januar 2022 bei circa 20 Prozent Eigenkapital monatlich knapp 1.000 Euro zahlen mussten, seien es jetzt rund 2.000 Euro, also doppelt so viel, erklärt Dr. Lucie Lotzkat, geschäftsführende Gesellschafterin bei VON POLL FINANCE.

Zusätzlich habe sich der Alltag der Menschen durch stark gestiegene Lebenshaltungskosten maßgeblich verteuert und stelle sie vor bisher unbekannte Herausforderungen, so Dr. Lotzkat weiter. Für einige Käufer heiße das, sie müssen komplett neu kalkulieren. Manche müssen Abstriche bei der gewünschten Immobilienkategorie machen oder auf eine durchschnittlichere Lage ausweichen.

Dennoch gibt es einige Stellschrauben, an denen gedreht werden kann. Neben einer Eigenkapitalerhöhung beispielsweise über die Eltern oder andere Familienmitglieder wäre die Reduzierung der Tilgung und damit auch der monatlichen Rate eine Möglichkeit. Eine weitere Option kann die Kombination der Finanzierung mit einem zinssicheren Bausparvertrag darstellen.

Angesichts der aktuellen Situation und der sich oft kurzfristig ändernden Konditionen seien eine frühzeitige und umfassende finanzielle Machbarkeitsprüfung sowie ein schneller und transparenter Vergleich mehrerer Darlehensgeber für eine optimale Immobilienfinanzierung wichtiger denn je, erläutert Dr. Lotzkat.

Ist eine Vollfinanzierung noch möglich?

Viele Käufer sind verunsichert, ob eine Vollfinanzierung vor dem Hintergrund der volatilen Marktentwicklung und strikteren Kreditvergabe seitens der Banken aktuell noch möglich ist. Finanzexpertin Dr. Lucie Lotzkat weiß, dass sie grundsätzlich noch so sei, denn die Banken schauen bei der Finanzierungsentscheidung nicht in erster Linie auf die Höhe des Eigenkapitals, sondern auf die sogenannte Tragbarkeit der monatlichen Belastung.

Vollfinanzierungen seien damit, vereinfacht gesagt, immer dann möglich, wenn die Einkommenssituation des Kunden überaus gut und die Differenz aus Nettoeinkommen, Finanzierungsrate sowie den individuellen Lebenshaltungs- und Wohnnebenkosten positiv sei, so die Expertin.

Zudem darf der durch die Bank ermittelte Immobilienwert nicht signifikant vom Kaufpreis abweichen. Käufer sollten jedoch beachten, dass der Zinssatz mit steigendem Eigenkapitaleinsatz sinkt. Vollfinanzierungen werden daher in einem steigenden Zinsumfeld für viele Kunden nicht nur schwieriger, sondern auch weniger attraktiv.

Herausforderungen bei einer Anschlussfinanzierung

Die meisten Kunden in Deutschland wählen für ihre Baufinanzierung mindestens eine zehnjährige Zinsbindung. Käufer, die also vor gut zehn Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen haben und der Bank höchstwahrscheinlich noch einen Restkreditbetrag schulden, benötigen nun eine Anschlussfinanzierung zu dem jetzt gültigen Baufinanzierungszins.

Dies kann vor allem dann schwierig werden, wenn der heutige Zinssatz signifikant über dem Zins der Erstfinanzierung liegt und eine noch relativ hohe Restschuld vorhanden ist, beispielsweise aufgrund von niedrigen Tilgungssätzen. Die derzeitige Diskrepanz zwischen heutigem Zins und dem aus 2012 ist jedoch bis dato noch gering, denn auch zum damaligen Zeitpunkt betrugen die Zinssätze bereits zwischen 2 Prozent und 3 Prozent. 

„Wer im Jahr 2012 eine Finanzierung in Höhe von 400.000 Euro zu einem Zinssatz von 3 Prozent, einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent und einer resultierenden Monatsrate von circa 1.600 Euro abgeschlossen hat, sieht sich nach zehn Jahren einer Restschuld von gut 300.000 Euro gegenüber. Hierfür schließt er nun eine Anschlussfinanzierung zu einem Zinssatz von 4 Prozent ab, was ihn bei sonst gleichen Bedingungen zu einer nicht signifikant anderen Rate von circa 1.500 Euro führt“, macht Dr. Lotzkat deutlich.

Voraussetzung sei in der Regel jedoch, dass das Darlehen der Anschlussfinanzierung spätestens bis zum Renteneintritt abbezahlt werden kann, ergänzt die Immobilien-Expertin. Die Zinswende sei also für aktuelle Anschlussfinanzierungen noch nicht zwingend problematisch. Interessant werde es in drei bis fünf Jahren, wenn die Zinsbindung bei all denen auslaufe, die ihre Finanzierung in den letzten Niedrigzinsjahren abgeschlossen haben.

Wie sollten Kaufinteressenten am besten vorgehen?

Wichtig ist, dass es „den“ durchschnittlichen Zins nicht gibt. Der finale Finanzierungszinssatz hängt von der individuellen Situation des Kunden, dem Eigenkapitalanteil, der Beschaffenheit und Lage der Immobilie sowie den Konditionen der jeweiligen Bank ab.

Aufgrund der Vielzahl an Variablen sollten Käufer einen professionellen Finanzierungsexperten zurate ziehen, um alle Optionen optimal abwägen zu können. Dabei spielt die Qualität des Beraters eine tragende Rolle, die sich durch die Konvertierungsquote bestimmt, das heißt, der Anzahl an Finanzierungen, die tatsächlich durch die Banken genehmigt werden.

Dafür sind zwei Dinge wesentlich: Erstens, die genaue Kenntnis der unterschiedlichen Bedingungen und Entscheidungsfaktoren einzelner Banken und zweitens, eine umfangreiche Fachkenntnis zur idealen Gestaltung und Vorstellung der entwickelten Finanzierungslösung bei den Banken, unter Berücksichtigung der individuellen Situation des Kunden. 

Ausblick auf das nächste Jahr

Vorhersagen sind vor dem Hintergrund der volatilen Marktlage schwieriger als in der Vergangenheit. Viele Experten gehen zumindest von weiteren Zinsanstiegen aus, bevor sich diese dann, je nach Szenario, gegen Ende 2023, vielleicht auch erst 2024 oder 2025, wieder etwas nach unten bewegen werden.

„Dass wir in absehbarer Zeit wieder das Zinsniveau der letzten Jahre mit im Schnitt 1 Prozent erreicht wird, halten die meisten und auch wir bei VON POLL FINANCE für eher unrealistisch. Daher ist es für Eigennutzer nach wie vor die beste Entscheidung, den Immobilienerwerb nicht aufzuschieben – auch wenn sie nicht den lehrbuchmäßigen Anteil von mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen können“, resümiert Dr. Lotzkat.

Käufer sollten ihres Erachtens dennoch darauf achten, ihre monatliche Rate nicht zu hoch anzusetzen, um auf veränderte Rahmenbedingungen auch zukünftig flexibel reagieren zu können. Dafür sollten sie sich rechtzeitig informieren, Zinsen vergleichen und sich nicht nur auf eine Bank oder die Hausbank verlassen, Kosten genau planen beziehungsweise Kostenpuffer einbauen, mögliche Fördermittel prüfen und eine Neu- oder Anschlussfinanzierung frühzeitig abschließen.

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