Wenn ein Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters in der Wohnung ein Gewerbe ausübt, kann dies ein Kündigungsgrund sein. Eine behördliche Gewerbeanmeldung ändert daran nichts, entschied das Amtsgericht München.
Vor allem gilt dies, wenn durch entsprechende Werbung mit hohem Kundenverkehr zu rechnen ist.
In einer gemieteten Doppelhaushälfte betrieb ein Ehepaar im Winter eine Skiwerkstatt. Dafür machten sie in den lokalen Anzeigenblättern und mit einem Plakat am Balkon Werbung. Das Geschäft war werktags von 16:00 Uhr bis 19:30 Uhr geöffnet.
Keine Absprache mit Vermieter
Der Vermieter forderte seine Mieter auf, die gewerbliche Tätigkeit im Wohnobjekt zu unterlassen. Jedoch weigerte sich das Ehepaar und verwiesen darauf, dass die Tätigkeit mit ihm abgesprochen sei. Auch seien keine Schwierigkeiten mit der Gemeinde zu erwarten, da das Gewerbe ordnungsgemäß angemeldet sei.
Der Vermieter kündigte daraufhin den Mietvertrag, weil er diese Art der Nutzung nicht genehmigt hat und auch befürchtete er Kosten wegen baurechtlicher Vorschriften.
Kein Beweis für Zustimmung des Vermieters
Das Amtsgericht München gab dem Vermieter Recht, die Kündigung war gerechtfertigt. Es habe sich um eine gewerbliche Tätigkeit gehandelt. Eine Zustimmung des Vermieters habe der Mieter nicht beweisen können. Aber:
Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH, erklärt:
„Selbst wenn Vermieter der Gewerbetätigkeit nicht zugestimmt haben, können sie nicht einfach kündigen. Das gilt, wenn das Mietobjekt weiterhin als Wohnung dient, keine Beeinträchtigung anderer Mieter stattfindet, es keine wahrnehmbaren Störungen nach außen gibt und die Mietsache nicht unter der Nutzung leidet.“
Ein solcher Fall lag hier aber nicht vor, da die Werbung für die Skiwerkstatt viele Kunden anziehen könne. Da laut Werbung keine Terminvereinbarung notwendig sei, sei auch Laufkundschaft zu erwarten. Skier und Snowboards würden von den Kunden zudem per Auto gebracht und abgeholt, was zusätzlichen Verkehr sowie Parkplatzauslastung zur Folge hat. Dies müsse der Vermieter nicht dulden.
Fazit
Eine gewerbliche Tätigkeit in einer Mietwohnung muss der Vermieter grundsätzlich dulden, wenn sie niemanden stört, nach außen hin nicht zu bemerken ist und sich die Mieträume dadurch nicht stärker abnutzen.
Wird die Tätigkeit mit Hinweis auf die Adresse beworben und ist mit Kundenverkehr zu rechnen, muss das der Vermieter jedoch nicht hinnehmen.
Urteil vom 30. November 2017 (Amtsgericht München, Az. 423 C 8953/17)
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