Von Generation zu Generation: Immobilie schenken oder vererben?

Aber auch die Vererbung einer Immobilie ist eine Option der Vermögensübertragung und kann zum Beispiel durch ein Testament oder einen Erbvertrag erfolgen. Es gilt allerdings, immer steuerliche und rechtliche Aspekte zu berücksichtigen.

Die VON POLL IMMOBILIEN Experten bringen Klarheit in dieses Thema und bieten wertvolle Tipps für eine fundierte Entscheidung. „Immobilien gehören zu den wichtigsten Vermögenswerten, die Menschen besitzen. Daher ist es entscheidend, die verschiedenen Aspekte einer Schenkung und einer Vererbung zu verstehen“, sagt Dr. Tim Wistokat, LL.M., Rechtsanwalt und Head of Legal Department bei VON POLL IMMOBILIEN. Und weiter: „Obwohl beide Optionen Vorteile bieten können, gibt es auch rechtliche, finanzielle und emotionale Überlegungen, die berücksichtigt werden müssen. Bei einer Schenkung beispielsweise können steuerliche Aspekte wie Freibeträge und Schenkungssteuer eine Rolle spielen, während bei der Vererbung rechtliche Regelungen wie das Erbrecht und mögliche Pflichtteilsansprüche zu beachten sind.“

Steuersparmodell Schenkung: Worauf kommt es an?

Immobilien schon zu Lebzeiten zu übertragen, kann sich rechnen. „Diese vorweggenommene Erbfolge kann finanzielle Vorteile bieten, um Vermögen an die nächste Generation weiterzugeben“, erklärt VON POLL IMMOBILIEN Rechtsexperte Dr. Tim Wistokat, LL.M. „Dabei muss eine lebzeitige Übertragung immer von einem Notar beurkundet werden. Wertpapiere, Barguthaben und Immobilienwerte können unter bestimmten Bedingungen steuerfrei übertragen werden. Allerdings müssen Schenkungssteuern berücksichtigt werden, wenn der Freibetrag überschritten wird. Steuerschuldner sind Schenker und Erwerber, jedoch kann zwischen beiden vereinbart werden, wer von ihnen die Steuerlast intern zu tragen hat. Trägt der Schenker die Schenkungssteuer, besteht in der Übernahme der Steuer eine weitere Schenkung. Die Schenkungssteuer wird im Grundsatz nach demselben Prinzip berechnet wie die Erbschaftssteuer“, führt Dr. Tim Wistokat, LL.M., weiter aus. Die Regelungen dazu sind auch in einem Gesetz vereinigt, dem Erbschaftssteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG).

Es gibt drei Erbschaftssteuerklassen und Freibeträge zwischen 20.000 Euro und 500.000 Euro, in Abhängigkeit vom Verwandtschaftsgrad. Zur Steuerklasse I gehören neben den Ehegatten und Lebenspartnern nur Nachkommen in direkter Linie mit unterschiedlich hohen Freibeträgen. Der persönliche Freibetrag beträgt für Ehepartner 500.000 Euro und für Kinder 400.000 Euro. Liegt der Wert der Immobilie über dem Freibetrag, kann diese auch stufenweise verschenkt werden. Denn alle zehn Jahre kann der Freibetrag erneut ausgeschöpft werden. Auf diese Weise lassen sich Vermögenswerte über viele Jahrzehnte hinweg ohne Steuerabzug übertragen, was sich auch auf den langfristigen Verbleib einer Immobilie in der Familie auswirkt.

Denn auch eine Schenkung kann mit Auflagen für die Beschenkten verbunden werden. Möchte der Eigentümer so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden bleiben, kann ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch ins Grundbuch eingetragen werden. Daneben kann vereinbart werden, dass sich der Beschenkte später einmal um die Pflege kümmert oder einen Großteil der Pflegedienstkosten übernimmt.

Vermögensnachfolge frühzeitig planen

Auch bei der Vererbung können Erbschaftssteuern anfallen. „Steuerschuldner ist allerdings ausschließlich der Erbe, jedoch bietet die Vererbung einer Immobilie ebenfalls ihre eigenen Vorzüge. Wenn das Eigenheim für die Altersvorsorge benötigt wird, kann es Sinn machen, die Immobilie zu behalten, da die eigenen vier Wände bei Berufsunfähigkeit oder im Alter von entscheidender Bedeutung sind. Zudem behält der Erblasser die Kontrolle über die Immobilie bis zu seinem Tod. Eine Vererbung ermöglicht es, die Immobilie im Familienbesitz zu behalten und über Generationen hinweg als Vermögenswert nutzen zu können“, führt Dr. Tim Wistokat, LL.M., Rechtsexperte bei VON POLL IMMOBILIEN aus. Und weiter: „Beim Vererben geht es jedoch oft zunächst darum, wer welchen Teil des Erbes in Anspruch nehmen kann. Ist das nicht in einem Testament festgelegt, greift die gesetzliche Erbfolge. Soll die Immobilie in der Familie bleiben, kann in einem Testament oder Erbvertrag festgelegt werden, wer sie später erben soll. Hierbei ist ein handschriftliches privates Testament ausreichend, das ohne Notar erstellt werden kann. Wenn dabei andere Erben ausgeschlossen werden, gehen diese allerdings nicht leer aus: Sie können nach dem Tod des Erblassers ihren Pflichtanteil beanspruchen, also zumindest die Hälfte des gesetzlichen Erbteils.“

Fazit
Liegen Immobilienwerte jenseits der Steuerfreigrenze, ist eine Schenkung zu Lebzeiten dem klassischen Vererben vorzuziehen, da Freibeträge mehrfach genutzt werden können, um so die Schenkungssteuer zu vermeiden. Dies kann dazu beitragen, den Erben finanzielle Belastungen zu ersparen. Die frühzeitige Immobilienbewertung beeinflusst somit auch die Art der Nachlassregelung. Durch eine Schenkung können sich beispielsweise Eltern ein lebenslanges Wohnrecht sichern, das ihnen ermöglicht, unentgeltlich in der übertragenen Immobilie zu wohnen.

„Auf der anderen Seite, bietet das Vererben von Immobilien durch ein Testament oder Vermächtnis eine klare und rechtlich verbindliche Regelung für die Nachlassabwicklung“, betont VON POLL IMMOBILIEN Rechtsexperte Dr. Tim Wistokat, LL.M. „Es ermöglicht dem Erblasser, die Immobilie gemäß seinen Wünschen zu verteilen. Allerdings können Pflichtteilsansprüche anderer Erben sowie die Erbschaftssteuer hierbei eine Rolle spielen. Letztlich hängt die Entscheidung, eine Immobilie zu schenken oder zu vererben, von einer Vielzahl von Faktoren ab, darunter steuerliche Aspekte, Familienverhältnisse und langfristige Planung. Individuelle Umstände und Ziele spielen eine entscheidende Rolle bei dieser Wahl. Wir bei VON POLL IMMOBILIEN empfehlen unseren Kunden, sich gründlich zu informieren und rechtlichen Rat einzuholen, um letztlich die bestmögliche Entscheidung zu treffen.“