Immobilienkäufer müssen nicht nur den Kaufpreis zahlen, wenn sie vorhaben, eine Immobilie oder ein Grundstück zu erwerben. Einer der größten Posten der Kaufnebenkosten ist die Grunderwerbsteuer. Diese wird einmalig beim Erwerb eines unbebauten oder bebauten Grundstücks an das Finanzamt entrichtet. Dabei gibt es ein paar Einsparmöglichkeiten, von denen der ein oder andere Käufer profitieren kann.
Die Grunderwerbsteuer wird einmalig an das Finanzamt gezahlt – unabhängig davon, ob der Käufer ein bebautes oder unbebautes Grundstück erwirbt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer orientiert sich prozentual am Kaufpreis der Immobilie inklusive des Grundstücks. Je nach Bundesland liegt der Grunderwerbsteuersatz zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Am geringsten ist der Steuersatz derzeit in Sachsen und Bayern mit jeweils 3,5 Prozent. Den höchsten Grunderwerbsteuersatz zahlen Kaufinteressenten dagegen in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen und im Saarland mit jeweils 6,5 Prozent. Dr. Lucie Lotzkat, geschäftsführende Gesellschafterin bei VON POLL FINANCE, lässt wissen:
Grundsätzlich sollten sich Kaufinteressenten vor dem Immobilienerwerb über die Höhe der zu leistenden Grunderwerbsteuer informieren, da es den Bundesländern überlassen ist, den Steuersatz zu Beginn eines neuen Jahres zu erhöhen. Wenn der Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer beglichen hat, erhält der Notar vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese ist nach Zahlung des Kaufpreises notwendig, um das Eigentum im Grundbuch umschreiben zu lassen.
Die Grundsteuer macht einen erheblichen Teil der Kaufnebenkosten aus. Dennoch gibt es Möglichkeiten, um die Steuer zu senken und so bestenfalls Kosten einzusparen.
Tipp 1: Durch Eigenleistung beim Neubau oder getrennte Verträge Grunderwerbsteuer sparen
Wer sich für ein unbebautes Grundstück entscheidet, um anschließend einen Neubau darauf zu errichten, kann unter Umständen bei der Grunderwerbsteuer sparen – sofern beide Komponenten getrennt voneinander erworben werden. Als Bemessungsgrundlage für ein bebautes Grundstück gilt üblicherweise der im Notarvertrag ausgewiesene Kaufpreis – also der Gesamtwert für Grundstück und Gebäude. Wird ein unbebautes Grundstück separat erworben, ist es möglich, nur das Grundstück zu versteuern. Dafür müssen die Verträge für das Grundstück und den Bauauftrag unbedingt sowohl inhaltlich als auch zeitlich unabhängig voneinander abgeschlossen werden. Wichtig ist auch, dass der Grundstücksverkäufer und die Baufirma in keiner Beziehung zueinanderstehen – das bedeutet, sie dürfen nicht derselben Unternehmensgruppe angehören. Immobilienfinanzexpertin Dr. Lotzkat weiß:
Allerdings sollten Käufer beachten, dass der Kauf eines Neubaus vom Bauträger zu einem Gesamtkaufpreis und damit umsatzsteuerfrei erfolgt. Wird jedoch erst das Grundstück erworben und im Anschluss die Bauträgerleistungen einzeln beziehungsweise separat in Rechnung gestellt, sind diese umsatzsteuerpflichtig. Diesen Umstand sollten Kaufinteressenten vorab bei ihrer Kalkulation berücksichtigen.
Auch bei einem einheitlichen Vorgang können Käufer bei der Grunderwerbsteuer sparen. Bauherren können sich vertraglich zu Eigenleistungen verpflichten, um so die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer zu reduzieren. Durch das eigenständige Streichen von Wänden oder das Verlegen von Böden lassen sich demnach nicht nur Handwerkerkosten, sondern auch Steuern sparen.
Tipp 2: Beim Immobilienkauf bewegliches Zubehör herausrechnen
Nicht nur bei Neubauprojekten lässt sich Grunderwerbsteuer sparen, sondern auch für Bestandsimmobilien gibt es Einsparmöglichkeiten. Wer beim Erwerb einer Immobilie auch das bewegliche Inventar wie eine Einbauküche, einen Ofen, eine Sauna oder Gartenmöbel übernimmt, kann nach Rücksprache mit seiner finanzierenden Bank den Notar anweisen, diese im Kaufvertrag separat aufzulisten. Denn als Steuergegenstand gelten lediglich das Grundstück und das Gebäude mit jenem Inventar, welches untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist. Den Wert des mobilen Zubehörs zieht das Finanzamt vom Kaufpreis ab, so wird die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer reduziert.
Aber aufgepasst: Sollte der Wert dieser Bestandteile jedoch einen zu großen Anteil des Kaufpreises ausmachen (zum Beispiel mehr als 10 Prozent oder 15 Prozent), könnte das Finanzamt stutzig werden und Rückfragen stellen. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, vorab die Kaufbelege für das bewegliche Inventar vom vorherigen Besitzer anzufordern, um sie bei Bedarf dem Finanzamt vorlegen zu können. Auch eine vorherige Rücksprache mit dem eigenen Steuerberater kann hier empfehlenswert sein.
Tipp 3: Immobilie innerhalb der Familie vererben, verschenken oder verkaufen
Ein Immobilienverkauf unter Verwandten in grader Linie ist grunderwerbsteuerfrei. Das bedeutet: Wird die Immobilie an den Ehepartner, die Eltern, Kinder sowie Großeltern oder Enkel verkauft, ist der Käufer von der Grunderwerbsteuer befreit. Die gleiche Begünstigung gilt auch für adoptierte Kinder, Schwiegereltern sowie den Kauf vom Ex-Partner im Rahmen einer Scheidung. Auch mit der Schenkung oder Vererbung einer Immobilie innerhalb der Familie lässt sich die Grunderwerbsteuer sparen. Allerdings fällt hier unter Umständen die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer an. Je nach Verwandtschaftsgrad gibt es jedoch Freibeträge, welche nicht versteuert werden müssen. Die Rücksprache mit einem Steuerberater ist hier jedoch unabdingbar.
Tipp 4: Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen
In einigen Fällen lässt sich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen. Wer beispielsweise als Unternehmer oder Selbstständiger seine Immobilie gewerblich nutzt, kann die beim Kauf gezahlte Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe in Form einer Abschreibung geltend machen. Allerdings nur, wenn mit der Immobilie steuerpflichtige Einkünfte erzielt werden. Das gleiche gilt, wenn die Immobilie teilweise gewerblich genutzt wird. Hierbei muss darauf geachtet werden, dass der private und der betrieblich genutzte Teil der Immobilie klar voneinander differenziert werden. Eigentümer einer vermieteten Immobilie können die Grunderwerbsteuer später als Werbungskosten linear abschreiben.
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