Seit der Änderung des sogenannten Lastenausgleichsgesetzes im Jahre 2019 häuften sich Beiträge in sozialen Medien, welche einen wirksamen Schutz vor „Enteignung“ insbesondere von Immobilien versprechen. Nicht alle Lösungen von der Stange halten am Ende auch stand.
Ein Beitrag von Dr. Johannes Fiala, Rechtsanwalt, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Johannes Fiala und Dr. Uwe Dörnbrack, Rechtsanwalt, Alexia Huber & Partner, Steuerberatungsgesellschaft mbB
Das doppelte Konstrukt aus GbR und LLC ist auch einzeln zu haben, samt vermeintlicher Vorteile
Gerne wird zum Vermögensschutz auf den Freundschaftsvertrag mit den USA vom 29.10.1954 verwiesen, obgleich dieser eine künftige Enteignung „zum allgemeinen Wohl unter Gewährung einer gerechten Entschädigung“ bereits ausdrücklich vorsieht. Wird dann die Gesellschaftsform der amerikanischen LLC ausgewählt, bedarf es in den USA eines ständigen Vertreters (Registered Agent) und einer Firmenadresse. Wird die LLC im Ausland aus steuerlicher Sicht als Personengesellschaft anerkannt, bedeutet dies noch lange nicht, dass diese hierzulande als Kapitalgesellschaft besteuert wird. Die Werbung blendet solche Risiken oft aus.
Die LLC – ein Hybrid
Eine LLC kann aus deutscher Sicht nur für die steuerliche Betrachtung entweder als Personen- oder als Kapitalgesellschaft eingestuft werden. Hierfür wird der Rechtstypenvergleich vorgenommen. Die Finanzverwaltung vergleicht die konkrete Ausgestaltung der LLC mit unseren nationalen Kriterien für Personen- und Kapitalgesellschaften und entscheidet dann für die deutsche Seite, wie Deutschland die LLC steuerlich behandelt. Dies gilt es vorher im Einzelfall abzusichern.
Als Personengesellschaft ist die LLC transparent. Die Gesellschafter erzielen steuerlich anteilig unmittelbar die Einkünfte der LLC. Als Kapitalgesellschaft wäre sie intransparent, ist selber als Körperschaft Besteuerungssubjekt.
Aufgrund dieser eigenständigen deutschen Einordnung kann es zu einer Divergenz kommen zwischen der steuerlichen Einordnung in Amerika und in Deutschland, wobei in den USA ja stets das Wahlrecht mittels Check the Box besteht. Hieraus ergibt sich bei der LLC immer eine latente Doppelbesteuerungsgefahr.
Das deutsche Konzept der Einordnung der LLC nach dem Rechtstypenvergleich ist an sich für die Ertragsbesteuerung entwickelt worden, müsste dann aber auch für andere Steuerarten gelten. Der Gesellschafter ist damit entweder an einer Kapitalgesellschaft oder an einer Personengesellschaft beteiligt.
Die LLC als Personengesellschaft
Die Übertragung der eigenen Immobilie wird steuerlich als Einlage des Grundstücks aus dem Privatvermögen zu Buchwerten behandelt. Soweit Einkünfte aus Vermietung erzielt werden und der Wert der Beteiligungsquote entspricht, ist der Fall problemlos.
Regelmäßig wird keine Grunderwerbsteuer (GrESt) anfallen. Eine Schenkung an die LLC ist es nicht, soweit der Wert der Einlage beim Gesellschafter seiner Beteiligungsquote entspricht. Bei Transparenz vererbt der Gesellschafter später im Ergebnis seinen Vermögensanteil (Wert seiner Beteiligung) – erbschaftsteuerpflichtig bleibt es gleichwohl mit Bezug zu zwei Steuersystemen und entsprechenden Deklarationspflichten – bei deutscher Immobilie und Auslandsgesellschaft.
Die LLC als Kapitalgesellschaft
In diesem Fall ist die Einlage des Grundstücks ein Veräußerungsvorgang, der gegebenenfalls einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG oder bei Grundstücken im Betriebsvermögen) und grunderwerbsteuerpflichtig ist sowie eine Schenkung an Mitgesellschafter darstellt, soweit der Wert höher ist, als es seiner Beteiligungsquote entspricht. Vererbt wird später der Anteil an einer Kapitalgesellschaft – ebenfalls erbschaftsteuerpflichtig.
LLC-Schutz durch Freundschaftsabkommen?
Gesellschafter, Immobilien, laufende Besteuerung – alles ist komplett deutsch. In den USA ist steuerlich im angestrebten Fall gar nichts. Nur der LLC-Gründungssitz ist dort. Vermutlich ist so ein Konstrukt nicht vom Geist des Freundschaftsabkommens gedeckt, wechselseitig nationale Interessen zu schützen und sich wechselseitig nicht schlechter als Inländer zu stellen. Wenn Deutschland, wie befürchtet, mit Lastenausgleich bei so einem Konstrukt durchgreift, werden keinerlei US-Interessen berührt. Das wird den USA erwartungsgemäß relativ egal sein.
Die Instrumentalisierung der LLC könnte als rechtsmissbräuchlich eingestuft werden. Bösartig könnte man dann auch sagen, wir behandeln das Konstrukt so, wie wir auch deutsche vergleichbare Konstrukte behandeln. Risiko und Aufwand lassen Alternativen ins Blickfeld geraten.
LLC-Trick über ein Treuhänder-Versteckspiel
Im internationalen Verkehr mit Finanzgeschäften einschließlich Immobilien sind Treuhandlösungen eine ergänzende „Versuchung“. Die Werbung verspricht dann, dass man doch gar nichts mehr mit der Immobilie zu tun habe – zum Schutz vor beispielsweise einem Lastenausgleich.
Steuerbehörden werden bestrebt sein, durch etwaige Tarnkonstrukte hindurchzusehen: Einschlägig verdächtige Treuhänder finden sich seit Jahrzehnten in Datenbanken der Steuerverwaltungen. Rechtlich liegt es dann häufiger nahe, ein Scheingeschäft anzunehmen und etwaige Geldwäsche zu prüfen.
Die Wohnimmobilie in der BGB-Gesellschaft
Sogenannte Ratgeber zum Vermögensschutz aus der Feder kaum einschlägig ausgebildeter Autoren empfehlen schon längere Zeit die BGB-Gesellschaft (GbR) als Lösung, um seine Immobilie vor dem Zugriff von Gläubigern zu schützen. Am 28.4.2011 entschied der BGH (Beschlüsse, Az. V ZB 194/10 und V ZB 234/10), dass auch eine GbR als Eigentümerin im Grundbuch stehen kann, also eintragungsfähig ist.
GbR-Anteile lassen sich formlos übertragen – die Übertragung musste nicht ins Grundbuch eingetragen werden: Damit tendierte das Grundbuch zur Unrichtigkeit – die Vollstreckung war gewiss erschwert, aber nicht unmöglich geworden. Ein späterer Verkauf war wesentlich erschwert, denn woher konnte ein Käufer dann noch wissen, welche Personen im Zeitpunkt der Beurkundung zuverlässig die wirklichen Gesellschafter als Verkäufer sind?
Reform der eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR)
Mit Wirkung zum 1.2.2024 sind nur noch eingetragene BGB-Gesellschaften im Grundbuch eintragungsfähig, § 47 II Grundbuchordnung (GBO n. F.). Fachleute schätzen, dass die bisherige Anzahl von Immobilien-BGB-Gesellschaften bis zu sechsstellig ist. Aus einer GbR beziehungsweise eGbR kommt man künftig regelmäßig sowieso nicht mehr heraus, auch nicht als Immobilieneigentümer – es sei denn, man löst die Gesellschaft auf, womit nicht immer alle Gesellschafter einverstanden sein werden.
Eintragungszwang ab 1.1.2024 für die GbR
Faktisch ist das Grundbuch ab 1.1.2024 für nicht eingetragene BGB-Gesellschaften versperrt; denn künftig müssen sich diese zunächst im Gesellschaftsregister anmelden beziehungsweise registrieren; Art. 229 § 21 EGBGB. Erst danach sind etwaige Änderungen möglich, wie beispielsweise die Eigentumsübertragung, die Belastung, etwa mit Grundschulden, aber auch die spätere Löschung von Hypotheken oder Bestellung und Löschung anderer Rechte – etwa Nießbrauch oder Wohnrechte.
Besonderer Aufwand ist zu erwarten, wenn ein Gesellschafter verstirbt, denn bei der Anmeldung der noch nicht eingetragenen GbR haben alle Erben mitzuwirken – gleichviel, wo sie sich weltweit aufhalten. Dies bedarf jedoch der Prüfung im Einzelfall, denn das neue Recht der eGbR sieht bereits vor, dass der Tod zum Ausscheiden aus der eGbR führt, § 723 I 1 BGB n. F. – eine Übergangsvorschrift (Art. 229 § 61 EGBGB) wäre dabei zu beachten. D
ie heutige gesetzliche Regel besagt, dass die GbR mit dem Tode eines Gesellschafters aufgelöst wird, § 727 I BGB. Zu beachten ist, dass der Verwaltungssitz der eGbR in der EU liegen muss. Damit wäre es gemäß gegenwärtiger Rechtsansicht ausgeschlossen, dass beispielsweise die einzigen zwei GbR-Gesellschafter in der Schweiz sitzen oder etwa in Amerika als LLCs.
Themen:
LESEN SIE AUCH
Besteuerung von Erstattungszinsen: Allgemeinverfügung der Finanzbehörden tritt in Kraft
Die obersten Finanzbehörden der Länder haben am 20. Februar 2025 eine Allgemeinverfügung erlassen, die sich auf anhängige Einsprüche und Anträge zur Besteuerung von Erstattungszinsen nach § 233a der Abgabenordnung bezieht.
Vermögensteuer: Verfassungsrechtlich unproblematisch
Angesichts hoher Ungleichheit bei der Vermögensverteilung und erheblicher finanzieller Herausforderungen, denen sich die Bundesrepublik ausgesetzt sieht, ist die Einführung einer Vermögenssteuer nicht nur gut begründbar, sie trüge auch zur Verwirklichung grundlegender verfassungsrechtlicher Prinzipien bei.
Die Immobilien-GmbH als vermeintlich schlaue Steuersparidee
Die vermögensverwaltende GmbH zählt zu den Top-Themen einiger Podcasts aus der Feder von Experten und Professoren. Beworben wird diese Konstruktion etwa damit, dass auf Gewinne der GmbH nur 15 Prozent Körperschaftsteuer anfallen – bei richtiger Gestaltung keine Gewerbesteuer. Doch welche Details sind noch zu beachten?
Vermögensteuer: Keine Steuer ist wirtschaftsfeindlicher
Unsere Themen im Überblick
Themenwelt
Wirtschaft
Management
Recht
Finanzen
Assekuranz
Steuerliche Investitionsanreize 2025: Was auf Unternehmen in Deutschland zukommt
Ein neues Steuerpaket soll Investitionen ankurbeln, Elektrofahrzeuge fördern und Unternehmenssteuern senken. Was der Gesetzentwurf konkret vorsieht – und warum Unternehmen jetzt strategisch handeln sollten.
Steuerfreie Zuschläge: Was sich bei Überstunden ändert
Mehr Netto durch Mehrarbeit? Die Bundesregierung plant steuerfreie Überstundenzuschläge. Doch was bedeutet das konkret – und wo lauern Risiken?
Rentenplus mit Nebenwirkung? Steuerfragen rund um die Erhöhung ab Juli 2025
Mehr Rente ab Juli – aber auch mehr Steuern? Wer jetzt zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet ist, welche individuellen Faktoren entscheidend sind und warum viele Ruheständler trotzdem nichts ans Finanzamt zahlen müssen.
Steuerbonus für energetische Sanierungen
Wer seine eigenen vier Wände energetisch saniert, kann beim Finanzamt kräftig sparen – bis zu 40.000 Euro Steuerbonus sind drin. Doch Vorsicht: Ab 2025 gelten neue Vorgaben für die Bescheinigung der Maßnahmen. Die VLH erklärt, was Hausbesitzer jetzt wissen müssen.
Die neue Ausgabe kostenlos im Kiosk
Werfen Sie einen Blick in die aktuelle Ausgabe und überzeugen Sie sich selbst vom ExpertenReport. Spannende Titelstories, fundierte Analysen und hochwertige Gestaltung – unser Magazin gibt es auch digital im Kiosk.
"Das Gesamtpaket muss stimmen"
Bernd Einmold & Sascha Bassir
„Im Vertrieb werden wir unsere Aktivitäten ausbauen und die Kapazitäten dafür verstärken”
Dr. Florian Sallmann