Energiekrise und eine hohe Inflation: Die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland und seinen Nachbarländern Frankreich und Belgien sind eigentlich sehr ähnlich. Trotzdem entwickeln sich die Immobilienmärkte unterschiedlich.
In Deutschland sinken in 13 der 14 untersuchten Großstädten die Angebotspreise von Immobilien im Jahresvergleich – in der Spitze gar um -7,6 Prozent. In Frankreich und Belgien hingegen lässt sich kein derartiger Rückgang der Preise feststellen. In Frankreich klettert das Preisniveau im Vergleich zu Januar 2021 in 8 von 11 untersuchten Großstädten weiter – teilweise um bis zu 14,1 Prozent. Ein Wachstum von bis zu 8,4 Prozent zeigt sich durchgängig in allen 12 untersuchten belgischen Städten.
Das ist das Ergebnis des AVIV Housing Market Report für das 4. Quartal 2022. Darin werden die Entwicklungen und Preise auf den Immobilienmärkten in Deutschland, Frankreich und Belgien analysiert. Der Report entsteht in Zusammenarbeit mit den Immobilienportalen meilleurs agents und Immoweb, die ebenso wie immowelt Teil der AVIV Group sind.
Entwicklung der Bauzinsen 2022
Dass sich die Immobilienpreise so unterschiedlich entwickeln, ist vorrangig auf die Bauzinsen zurückzuführen. Lagen diese Anfang 2022 in allen Ländern im Mittel für eine 90-Prozent-Finanzierung bei knapp über 1 Prozent bei einer 20-jährigen Zinsbindung, spreizte sich die Entwicklung im Jahresverlauf deutlich auseinander:
In Deutschland kletterten die Zinsen für Immobilienkredite sprunghaft auf über 4 Prozent. Derzeit ist die Tendenz zwar wieder leicht sinkend, trotzdem ist das Niveau höher als in Belgien und Frankreich. In Belgien erhöhte sich das Zinsniveau ebenfalls, pendelt sich derzeit aber bei 3,4 Prozent ein. In Frankreich hingegen verlief der Anstieg auf derzeit 2,5 Prozent deutlich gemäßigter.
Die Obergrenze für Zinsen wird in Frankreich für Immobilienkredite von der französischen Zentralbank festgelegt. Diese liegt maximal ein Drittel über dem durchschnittlichen effektiven Zinssatz, der im Laufe des vorangegangenen Quartals von Kreditinstituten für alle Immobiliendarlehen gleicher Art angewandt wurde. Die Zinsen erhöhen sich perspektivisch zwar auch, allerdings wird der Anstieg gedämpft. Eine so rapide Verteuerung der Bauzinsen wie in Deutschland ist von Gesetzes wegen nicht möglich.
Frankreichs mit stabilem bis moderatem Wachstum
Die Auswirkungen einer regulierten Bauzinspolitik zeigen sich in der Preisentwicklung für Wohneigentum in den größten Städten Frankreichs. Eine deutliche Trendwende wie in Deutschland fand dort nicht statt. In der hochpreisigen Hauptstadt Paris ging der Quadratmeterpreis lediglich um 1,2 Prozent auf 10.278 Euro zurück. In Lyon, der drittgrößten Stadt des Landes, ging das Preisniveau auf 5.307 Euro zurück (-1,4 Prozent).
Neben Paris und Lyon ist lediglich in Bordeaux ein Rückgang zu erkennen. Dort sinken die Immobilienpreise um 2,9 Prozent auf 4.953 Euro. In den restlichen 8 der insgesamt 11 untersuchen Städte verteuern sich Immobilien im Jahresvergleich weiter: In Marseille kletterte das Preisniveau um 14,1 Prozent auf 3.965 Euro pro Quadratmeter. Auch in Nizza (5.072 Euro, +6,5 Prozent) und Montpellier (3.691 Euro, +7,0 Prozent) zeigt die Preiskurve weiter nach oben. Die höchsten Preisanstiege sind in Frankreich somit an der Mittelmeerküste zu beobachten.
Deutschland: flächendeckend fallende Preise
In Deutschland hingegen brachte 2022 eine klare Trendwende am Immobilienmarkt. Zum Stichtag 1. Januar 2023 wird Wohneigentum in den untersuchten Großstädten nahezu flächendeckend günstiger angeboten als vor einem Jahr: In 13 von 14 Großstädten sinken die Preise.
Deutliche Preisrückgänge zeigen sich in den Metropolen. In Hamburg geht der Quadratmeterpreis um -5,9 Prozent auf 6.331 Euro zurück, in München um -5,6 Prozent auf 9.080 Euro. In Berlin zeigt sich mit -0,6 Prozent ein leichter Rückgang auf 5.080 Euro. Lediglich Köln kann mit +0,1 Prozent als einzige Stadt ein stabiles Preisniveau (5.131 Euro) aufweisen. Beträchtliche Preiskorrekturen gibt es auch in Nürnberg (4.078 Euro, -6,0 Prozent), Hannover (3.699 Euro, -6,8 Prozent) und Essen (2.926 Euro, -7,6 Prozent).
Mittleres Zinsniveau und moderate Preisanstiege in Belgien
In Belgien hingegen sorgt der Zinsanstieg nicht für eine Wende am Immobilienmarkt. In allen Städten des Landes kletterten die Kosten für Wohneigentum weiter, befinden sich aber im Vergleich zu den meisten Städten in Deutschland und Frankreich auf einem niedrigeren Niveau.
In Brüssel verteuert sich Wohneigentum zwar um 4,6 Prozent, ist aber mit 3.453 Euro für eine europäische Hauptstadt noch vergleichsweise preiswert. Antwerpen (2.672 Euro, +6,1 Prozent) und Gent (2.892 Euro, +6,0 Prozent), die zwei einwohnerstärksten Städte des Landes, bleiben trotz spürbarer Zuwächse noch unter der Marke von 3.000 Euro pro Quadratmeter.
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