hedera bauwert: Ertragreiche Investments in unsicheren Zeiten mit Anlageimmobilien

Frage also: Wie investieren, damit das eigene Vermögen auf Dauer und vor allem real wächst? Die hedera bauwert GmbH kennt die Antwort: „Zu ertragsstarken Anlageimmobilien gibt es bis auf Weiteres keine vernünftige Alternative“.

 Die hedera bauwert GmbH wurde vor rund 15 Jahren von Ioannis Moraitis, einem deutschlandweit bekannten und erfahrenen Marktkenner, gegründet. Seit rund acht Jahren konzentriert sich der Bauträger hedera bauwert auf den Immobilienmarkt in Berlin, einer der faszinierendsten und chancenreichsten Lagen in der Bundesrepublik. Übrigens für beide – Selbstnutzer und private Anleger sowie größere Investoren.

Als leistungsstarker Bauträger mit exzellentem Ruf auch über die Grenzen der Bundeshauptstadt hinaus ist die hedera bauwert spezialisiert auf die Schaffung bezahlbaren Wohnraums – entweder durch Neubau oder durch Projektierung und Entwicklung von Bestandsobjekten. Das Unternehmen mit Ioannis Moraitis an der Spitze hat insbesondere in Berlin mehr als tausend Familien zu Wohneigentum respektive bezahlbaren Mietwohnungen verholfen.

Bei sämtlichen Projekten der hedera bauwert sind der Aspekt Nachhaltigkeit und deshalb die Nutzung hochwertiger, zugleich umweltfreundlicher Baumaterialien selbstverständlich. Somit ist die qualitativ hochwertige Entwicklung von Bestandsobjekten nicht zuletzt ein bedeutsames Kriterium für die künftigen Wertentwicklungschancen einer Immobilie.

Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, sein Geld anzulegen. Ob nun regelmäßig als Sparplan oder einmalig einen Millionenbetrag – Investments sollten sich rechnen, indem sie stetige Erträge wie Zinsen, Dividenden oder Mieten abwerfen.

Überdies sollte der Vermögenswert als solcher, etwa bei Aktien oder Immobilien, langfristig wachsen. In normalen Zeiten ist das auch so, abgesehen vom dem einen oder anderen Ausreißer. Doch seit der weltweiten Finanzkrise, die im Jahr 2008 begann, scheinen die Zeiten für Anleger nicht mehr normal. Und wegen Corona erst recht nicht. Zu den wirtschaftlichen „Problemen“, falls man sie denn so nennen darf, die die Menschen momentan haben, gehört dann auch besagter „Anlagenotstand“.

Welche Formen der Geldanlage sind momentan nicht empfehlenswert?

Das „Gabler Bank-Lexikon“ definiert den Begriff „Geldvermögen“ als „Differenz zwischen Forderungen und Schulden (Verbindlichkeiten) einer Wirtschaftseinheit“. Das klingt sehr betriebswirtschaftlich. Deshalb hilft diese Definition auch nur wenig bei der Einschätzung, welche Formen der Geldanlage momentan eher nicht zu empfehlen sind.

Vereinfacht ausgedrückt gehört also zum Geldvermögen all das, was nicht in Sachwerten angelegt ist. Typische Sachwerte sind Immobilien und Firmenanteile, weshalb zu den Sachwerten auch Aktien und Aktienfonds gehören. Somit zählen zum Geldvermögen in der Hauptsache Bargeld sowie sogenannte Sicht- und Termineinlagen wie Guthaben auf Girokonten, Sparkonten oder auch Fest- und Tagesgelder. Ebenso was in festverzinslichen Wertpapieren wie Bundesanleihen angelegt ist, gehört demnach zum Geldvermögen.

Nach Einschätzung der hedera bauwert-Analysten sind die gängigen Anlageformen, insbesondere Sparprodukte von Banken und Sparkassen sowie jene, die von den Geldinstituten vermittelt werden, nicht empfehlenswert. Die Begründung dafür ist so einfach wie plausibel: Strafzinsen auf der einen Seite, vergleichsweise hohe Verlustrisiken andererseits. Die Hintergründe im Überblick.

Strafzinsen – Tagesgeld und Festgeld als Vernichter des Vermögens

Viele Sparer und Investoren leben schon seit einiger Zeit in einer verkehrten Welt. Immer mehr Institute in Deutschland zahlen für das ihnen von Kunden anvertraute Geld keine Zinsen, sondern verlangen welche. Menschen werden gleichsam dafür bestraft, dass sie bei der Bank oder Sparkasse Geld anlegen. Deshalb werden diese Soll-Zinsen auch als Strafzinsen oder Negativzinsen bezeichnet. Banken verwenden am liebsten den beschönigen den Begriff „Verwahrgeld“.

Bei vielen Spar- und Anlageangeboten von Banken wächst somit das Vermögen nicht, sondern es wird sogar weniger. Real, also unter Berücksichtigung der Geldentwertung, ist die Vermögensvernichtung noch deutlicher, wie die Analysten der hedera bauwert GmbH errechnet haben. Deshalb lautet deren Prädikat für viele Anlageprodukte bei Banken und Sparkassen: nicht empfehlenswert.

Negativzinsen – auch Bundesanleihen sind für Anleger kein gutes Geschäft

Schuldverschreibungen der Bundesrepublik Deutschland zählen zu den sichersten Möglichkeiten der Geldanlage überhaupt. Denn Deutschland hat einen erstklassigen Ruf (= Bonität) als Schuldner. Die Zinsen wurden und werden immer pünktlich und in voller Höhe gezahlt, die Anleihen ohne Probleme getilgt.

Schuldverschreibungen der Bundesrepublik sind somit zwar ein extrem sicheres Investment, aber seit längerem schon kein gutes Geschäft. Denn selbst bei Anleihen mit zehnjähriger Laufzeit steht ein Minuszeichen vor dem Zins und vor der Rendite (Stand: Anfang März 2021).

Dies bedeutet: Wer heute eine zehnjährige Bundesanleihe erwirbt und diese bis zum Ende der Laufzeit behält, bekommt weniger Geld zurück, als er angelegt hat. Die Nominal-Rendite ist also negativ. Noch größer wird der Vermögensschwund, falls einmal mehr die Geldentwertung berücksichtigt wird. Die Bewertung durch die Experten des Bauträgers hedera bauwert GmbH in Berlin: Bundesanleihen sind momentan als Geldanlage praktisch nicht zu empfehlen.

Derzeit riskant – Geldanlage in Aktien und Aktienfonds

Unternehmerische Beteiligungen, nichts anderes sind Aktien und Aktienfonds, sind über Jahre und Jahrzehnte nachgewiesenermaßen die renditestärkste Form der Geldanlage. Doch momentan, in den ersten Monaten des Jahres 2021, scheint der Einstieg in den Aktienmarkt nicht die beste Idee zu sein.

Denn nach dem Corona-Schock sind rund um den Globus die Aktienkurse wieder stark gestiegen. Bekannte Aktienindizes wie der Dax in Deutschland oder der Dow Jones Industrial in den USA notieren nahe ihren historischen Höchstständen. Folge: Wer jetzt erst Aktien oder Anteile an Aktienfonds kauft, läuft große Gefahr, nach einem erneuten Kursrutsch viel Geld zu verlieren. Deshalb die Bewertung: Jetzt in den Aktienmarkt einzusteigen, könnte sehr gefährlich sein.

Immobilien – erstklassige Sachwert-Anlagen in unsicheren Zeiten

Strafzinsen bei Bankprodukten, hohe Risiken bei Aktien, Negativrendite bei Anleihen – schon seit einiger Zeit sind die Bedingungen für Sparer und Anleger alles andere als ideal. Herkömmliche Sparprodukte und Investmentangebote bringen absehbar keinen Vermögenszuwachs.

Verantwortlich dafür sind, wie bereits oben erwähnt, Strafzinsen respektive Verwahrgelder sowie die Negativrenditen etwa bei Bundesanleihen.

Eine zumindest theoretische Alternative zu Festgeld und Schuldverschreibungen wären Aktieninvestments. Doch angesichts der historischen Höchststände bekannter Aktien-Indizes und der Unsicherheiten, ja sogar Gefahren im Hinblick auf die Corona-Pandemie könnte der Einstieg in die Aktienmärkte momentan sehr riskant sein. Welche Alternative gibt es also für Sparer und Anleger? Falls überhaupt…

Im Hinblick auf Chancen und Risiken, also ein ausgewogenes und deshalb akzeptables Verhältnis beider, gibt es zum Sachwert Immobilien keine vernünftige Alternative, so die hedera-Experten in Berlin. Der Bauträger hält insbesondere den Immobilienmarkt Berlin für aussichtsreich. Als Regierungssitz, Kunst - und Kulturmetropole sowie Standort innovativer Unternehmen und zahlreicher Start-Ups ist die „Lage“ Berlins erstklassig – so gut also wie kaum in einer anderen Stadt in Deutschland.

Erfahrungsgemäß haben Immobilien allgemein, insbesondere in erstklassigen oder guten Lagen zahlreiche Vorteile und nur sehr wenige Nachteile – falls überhaupt. Im Folgenden die wichtigsten Pluspunkte von Immobilien allgemein und insbesondere von Anlageobjekten.

• Sachwert-Investment mit eingebautem Inflationsschutz. Immobilien allgemein sind nicht beliebig vermehrbar – anders als Papiergeld. Sobald die Notenbanken die Druckerpressen anwerfen, gibt es eben mehr bedrucktes Papier, was früher oder später durch die daraus resultierende Inflation zu einer Entwertung von Geldvermögen führt.
• Stetige Erträge aufgrund der Mietzahlungen. Solche Erträge sorgen auf Seiten des Vermieters und Anlegers für stetige Liquiditätszuflüsse. Mietanpassungen im gesetzlichen Rahmen ermöglichen zumindest einen Inflationsausgleich, oft sogar mehr als das. Bei selbstgenutzten Immobilien ist mietfreies Wohnen eine erstklassige zusätzliche Rente.
• Insbesondere Investmentobjekte sind steuerlich attraktiv bei der richtigen, also rechtssicheren Gestaltung. So profitieren Investoren, in der Regel Vermieter in Personalunion, von den steuerlichen Möglichkeiten der AfA sowie der Sonder‑AfA (bei Denkmalobjekten) sowie der steuerlichen Verrechnung von Finanzierungskosten mit den Mieteinnahmen.
• Generationenvertrag. Besonders Anlage-Objekte bieten erhebliche Vorteile bei der Vermögensübertragung (Erbschaft und/oder Schenkung) an den Ehepartner oder die folgenden Generationen, also Kinder und Enkelkinder.

Wichtig: Steuerliche Gestaltungen rund um ihre Immobilien sollten Eigentümer mit einem versierten Steuerberater besprechen. Ein wichtiges Thema solcher Strategiegespräche ist die Finanzierung eines Anlageobjekts. Denn dank einer geschickten Mischung aus Eigenkapital und Fremdkapital sowie unterschiedlicher Darlehenslaufzeiten lässt sich die Nachsteuer-Rendite optimieren.

Finanzierungsstrategie für Investment-Immobilien – den Ertrag nach Steuern optimieren

Wer eine Immobilie vermietet, darf die Finanzierungskosten steuersparend und mit den Mieteinkünften verrechnen. In diesem Zusammenhang gibt es einige Stellschrauben, um den Nachsteuer-Ertrag zu optimieren. Ein Überblick:

Bei Anlage-Immobilien auf das Verhältnis von Eigenkapital und Fremdkapital achten

Bei Selbstnutzern und Anlegern unterscheidet sich die Finanzierungsstrategie in punkto Eigenkapital maßgeblich voneinander. Die Goldene Regel für alle, die ihre Immobilie selbst bewohnen wollen, lautet: So viel Eigenkapital wie möglich, so wenig fremdes Geld wie nötig. Grund dafür ist, dass Selbstnutzer die Finanzierungskosten, in der Hauptsache Darlehenszinsen, nicht steuersparend geltend machen dürfen.

Bei Vermietern gilt das Umgekehrte: nämlich der Einsatz von so wenig Kapital wie nötig und so viel Darlehen wie möglich. Da die Finanzierungskosten steuersparend von den Mieteinnahmen abgezogen werden dürfen, lässt sich dadurch die Nachsteuerrendite spürbar verbessern. Einmal mehr gilt: keine Entscheidung ohne den steuerlichen Berater treffen.

Struktur der Gesamtfinanzierung – mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten wählen

Diese Strategie ist ein wichtiges Kriterium beim Liquiditätsmanagement. Denn erfahrungsgemäß bedeuten unterschiedliche Darlehenslaufzeiten auch unterschiedliche Zinssätze. Auf diese Weise lässt sich der Cash-Flow optimieren, sodass auch ausreichend Liquiditätsreserven etwa für Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen vorhanden sind. Schließlich können Immobilien-Investoren durch eine klug gewählte Laufzeitenstruktur ihrer Darlehen von Zinsänderungen an den Kapitalmärkten profitieren.

Strategische Überlegungen – regelmäßige Tilgung oder Parallel-Investment als Tilgungsersatz?

Aus der Tatsache, dass zum Beispiel Vermieter die im Zusammenhang mit ihren Anlagen entstehenden Kosten steuersparend mit den Mieteinkünften verrechnen dürfen, resultiert eine weitere strategisch interessante Überlegung. Nämlich jene, ob das Immobilien-Darlehen regelmäßig getilgt werden soll – beispielsweise mit zwei oder drei Prozent des Anfangskredits im Kalenderjahr. Oder aber der Kredit tilgungsfrei gestellt wird und der Anleger die Ersparnis anderweitig als Tilgungsersatz investiert.

Nach Meinung der Finanzierungsstrategen von hedera bauwert GmbH in Berlin empfiehlt sich dieser Ansatz oft, sobald der Anleger eine dauerhaft hohe steuerliche Belastung hat. Da die Darlehenshöhe bei Tilgungsaussetzung konserviert wird, somit auch die Zinszahlungen, können Steuervorteile optimal wirken. Einmal mehr gilt: Diese Strategie unbedingt mit einem versierten Steuerberater besprechen.

Immobilien nach zehn Jahren mit steuerfreiem Gewinn verkaufen

Egal ob in Anleihen, Aktien oder Immobilien – Geldanlage ist nie reiner Selbstzweck. So orientieren sich Investments in der Regel an Wünschen und Zielen, somit an der individuellen Lebensplanung jedes einzelnen. In diesem Zusammenhang muss also entschieden werden, ob die (Miet)Erträge aus einer Anlageimmobilie gleichsam als „zweite Rente“ den Ruhestand finanziell abfedern sollen. Oder aber, die Alternative, eine Anlageimmobilien ab dem zehnten Jahr mit gutem Gewinn wieder veräußert werden soll, um den Erlös in ein neues aussichtsreiches Projekt zu investieren.

Hintergrund: Bei Miet-Immobilien gilt eine zehnjährige Spekulationsfrist. Folge: Sofern zwischen Erwerb und Veräußerung mindestens ein Jahrzehnt vergangen ist, bleibt der Gewinn steuerfrei. Welche der beiden Alternativen, Mieteinnahmen als „zweite Rente“ oder steuerfreie Veräußerung, sinnvoll ist, muss jeder selbst entscheiden.

Fazit

Strafzinsen, riskante Aktienmärkte, Negativzinsen gefährden die Vermögenssubstanz – ganz zu schweigen von möglichen Vermögenszuwächsen. Nach wie vor sind Anlage-Immobilien erste Wahl in unsicheren Zeiten wie diesen. Erst recht, sobald Interessenten mit nachgewiesenen Profis und Experten wie hedera bauwert GmbH zusammenarbeiten.