Der deutsche Mietwohnungsmarkt steckt in der Krise: Zunehmende urbane Verdichtung, spürbare demografische Veränderungen und eine steigende Nachfrage nach Wohnraum bei gleichzeitig schrumpfendem Wohnungsbau sorgen für eine angespannte Lage.
„Die Rolle der privaten Vermieter gewinnt in diesem Umfeld zunehmend an Relevanz. Sie stellen rund 60 Prozent der Mietwohnungen und tragen somit maßgeblich zur Vielfalt des Angebots und zur Schaffung von Wohnraum bei. Gleichzeitig ist die Immobilie als stabiler Sachwert in einem inflationären Umfeld mehr denn je von großer Bedeutung“, sagt Marc-Philipp Unger, Vorstandsvorsitzender von Deutschland.Immobilien.
Privater Vermietermarkt: Kleinteilig, langfristig orientiert und wenig professionalisiert
Die meisten der rund 1.000 vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) befragten privaten Vermieter gehen ihrer Tätigkeit bereits seit vielen Jahren nach: 26 Prozent vermieten seit mindestens 20 Jahren, 31 Prozent seit mindestens zehn Jahren. Lediglich 15 Prozent sind seit weniger als fünf Jahren aktiv. Weiterhin gibt mehr als die Hälfte der Befragten (55 Prozent) an, nur eine Wohnung zu vermieten. 22 Prozent vermieten zwei Wohnungen und lediglich 7 Prozent verfügen über mehr als fünf Mietwohnungen. Folglich machen die Mieteinnahmen bei den meisten der befragten Vermieter lediglich einen zu vernachlässigenden bzw. geringen Anteil an ihrem Gesamteinkommen aus – dies gaben 12 bzw. 43 Prozent der Befragten an. Bei etwa einem Drittel stellt es einen moderaten Anteil dar, und nur in seltenen Fällen einen beträchtlichen bzw. sogar den Hauptanteil am Gesamteinkommen (7 bzw. 1 Prozent).
Private Vermieter halten Mieten konstant oder erhöhen moderat
Der Blick auf die Mietpreisentwicklung bei Neuverträgen zeigt: 49 Prozent der Befragten erhöhen aktuell ihre Mietforderungen, entweder moderat (45 Prozent) oder stark (4 Prozent). Die andere Hälfte der Befragten verändert ihre Mietforderungen nicht. Eine sehr kleine Minderheit senkt die Mieten bei Abschluss von Neuverträgen.
Auch bei bestehenden Mietverhältnissen ist Konstanz die Regel: 52 Prozent der befragten Vermieter haben ihre Mietpreise im vergangenen Jahr nicht angepasst, 27 Prozent nur aufgrund von gestiegenen Betriebskosten. Ein geringerer Teil hat die Mieten aufgrund gestiegener Nachfrage (8 Prozent), wegen durchgeführter Renovierungen (6 Prozent) oder aus wirtschaftlichen Gründen (7 Prozent) angepasst.
Insgesamt geben 47 Prozent der privaten Vermieter an, dass sie ihre Mieten im Bestand längere Zeit konstant halten, weitere 31 Prozent passen sie moderat alle paar Jahre an. Die wenigsten (5 Prozent) passen die Bestandsmieten stetig an den Markt an. Mit ihrer Preispolitik und ihrer langfristigen Orientierung tragen die privaten Vermieter also maßgeblich zur Stabilität des Wohnungsmarktes bei.
Energetische Sanierung gerät ins Stocken
Ein beträchtlicher Anteil von Vermietern (55 Prozent) hat bereits energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt – am häufigsten haben sie die Heizungsanlagen erneuert. Die Motivation für erfolgte Sanierungsmaßnahmen lag vor allem in langfristigen Energieeinsparungen (54 Prozent) und der Steigerung der Mieterzufriedenheit (40 Prozent). Der am häufigsten genannte Grund gegen eine Sanierung war mangelnde Dringlichkeit (71 Prozent). Mit Blick auf die Zukunft gab mehr als die Hälfte (53 Prozent) an, derzeit keine Pläne für größere Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen zu haben. Bei den wahrgenommenen Hemmnissen, die private Vermieter bei der Erreichung der Klimaschutzziele im Gebäudesektor sehen, stehen finanzielle Belastungen (56 Prozent), die Komplexität der Sanierungsprojekte (37 Prozent) sowie gesetzliche und regulatorische Hürden (36 Prozent) im Vordergrund.
Politik muss verlässliche Bedingungen schaffen
„Private Vermieter und ihr Engagement sind entscheidend für die wohnungspolitischen Ziele – etwa die Ausweitung des Neubaus oder die energetische Sanierung des Bestands. Unklare Aussagen des Gesetzgebers über Fördermöglichkeiten sowie Diskussionen über weitere Regulierungen und Vorschriften haben zuletzt jedoch zu Verunsicherung geführt – das zeigt sich auch am hohen Anteil der Vermieter, die derzeit keine energetischen Sanierungsmaßnahmen geplant haben. Die Politik muss dringend wieder Verlässlichkeit herstellen, um Neubauinvestitionen anzuregen und die Energiewende voranzutreiben“, sagt Prof. Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft.
Entsprechend groß ist die Kritik der privaten Vermieter an der aktuellen Wohnungspolitik. Nur 16 Prozent sind (sehr) zufrieden. Demgegenüber stehen 40 Prozent, die (sehr) unzufrieden sind. Auf die Frage, welchen Themen die Wohnungspolitik ihrer Meinung nach zu wenig Beachtung schenkt, nannten die meisten (57 Prozent) die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für mittlere Einkommensgruppen. Zudem vermissen 55 Prozent einen fairen Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern, da zuletzt lediglich die Rechte der Mieter deutlich gestärkt wurden. 29 Prozent der Befragten gaben weiterhin an, dass der Fokus mehr auf den Bau von altersgerechtem Wohnraum und Pflegeeinrichtungen für ältere Menschen gelegt werden sollte.
Über den Deutschland.Immobilien Vermieterreport: Der Deutschland.Immobilien Vermieterreport wird dieses Jahr erstmalig gemeinsam von Deutschland.Immobilien und dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) veröffentlicht. Die Immobilienexperten des IW haben dazu rund 1.000 private Vermieter in Deutschland zu verschiedenen Aspekten ihrer Vermietungstätigkeit sowie ihren Einstellungen zu aktuellen wohnungspolitischen Maßnahmen befragt. Die Datenerhebung fand im November 2023 statt.
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