Die durchschnittliche Vermietungsquote offener Immobilienpublikumsfonds liegt weiter auf einem soliden Niveau. Mit 94,1 Prozent blieb sie gegenüber dem Vorjahr unverändert. Für 2023 rechnet Scope mit einer stagnierenden bis wieder leicht sinkenden Quote.
Scope hat die Vermietungssituation von 27 offenen Immobilienpublikumsfonds mit einem Verkehrswertvolumen von mehr als 120 Mrd. Euro analysiert. Die nach dem Verkehrswert gewichtete Vermietungsquote (berechnet nach Nettosollmietertrag) lag Ende 2022 bei 94,1 Prozent und damit auf dem Niveau des Vorjahrs. Zum 30.04.2023 betrug sie 93,8 Prozent.
Die durchschnittliche Vermietungsquote hatte 2019 mit 96,0 Prozent ihren Höhepunkt erreicht. Danach war sie sukzessiv aufgrund der Corona-Pandemie auf 94,3 Prozent (2020) und 94,1 Prozent (2021) gefallen.
Durchschnittliche Vermietungsquote der offenen Immobilienfonds
Das Spektrum der Vermietungsquoten reichte Ende 2022 von 87 Prozent bis 100 Prozent. Die fünf größten Fonds (Verkehrswertvolumen über 10 Mrd. Euro) weisen eine Vermietungsquote von 94,7 Prozent auf. Sie übertreffen somit den Wert der gesamten Branche. Die Fonds mit einem Verkehrswertvolumen von weniger als 10 Mrd. Euro liegen mit einer Vermietungsquote von 93,2 Prozent unter dem Branchendurchschnitt.
Insgesamt konnten elf der 27 Fonds ihre Vermietungsquote verbessern. Acht steigerten ihre Quote um mehr als 0,3 Prozentpunkte (PP). Den höchsten Anstieg verzeichnete der grundbesitz europa mit +1,7 PP auf 92,6 Prozent. Das lag insbesondere daran, dass zum einen die 2021 fertiggestellten Immobilien im Jahr 2022 vermietet werden konnten, zum anderen wurden teilweise Immobilien mit niedrigen Vermietungsquoten veräußert.
Sechs Fonds sind konstant geblieben (+/- 0,1 PP), zehn Fonds verzeichneten einen Rückgang. Bei drei Fonds sank die Vermietungsquote um -0,2 bis -0,5 PP, bei sechs Fonds um -0,5 bis -1,0 PP. Ein Fonds lag bei einer Verschlechterung von über 1,0 PP. Den höchsten Rückgang weist der Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working mit 2,4 PP auf 91,7 Prozent auf. Zum 30.04.2023 konnte jedoch die Vermietungsquote von 91,7 Prozent auf 93,1 Prozent gesteigert werden.
Trotz des spürbaren Rückgangs im Rahmen der Corona-Krise, des Kriegs in der Ukraine und den damit verbundenen geopolitischen Veränderungen liegen die Vermietungsquoten weiterhin auf einem soliden Niveau. Zum Vergleich: 2011, als die Fonds noch den Auswirkungen der Finanzkrise ausgesetzt waren, betrug die durchschnittliche Vermietungsquote lediglich 91,8 Prozent.
Ausblick
Scope erwartet für 2023 im Durchschnitt vergleichsweise stabile bis wieder leicht sinkende Vermietungsquoten. Viele Mietverträge wurden langfristig geschlossen oder konnten während der Corona-Krise gegen Unterstützungsleistungen für die Mieter vorzeitig verlängert werden. Damit hängt künftig viel von der Bonität der Mieter ab und die Anforderungen an das Asset Management werden weiter steigen, um das aktuelle Niveau halten zu können.
Zu bewältigen sind nicht nur die Zurückhaltung bei den Mietern und eine höhere Zahl möglicher Insolvenzen. Besonders die ESG-Ertüchtigung im Bestand wird die Manager künftig stark fordern, um den Spagat zwischen hohen Vermietungsquoten mit auskömmlichen Mieten und steigenden Kosten für Modernisierungen, CO2-Bepreisung und Mieter-Incentives zu meistern. Für Büroimmobilien in den USA sind die Herausforderungen aktuell stark gestiegen und Scope rechnet insbesondere in diesem Segment mit steigenden Leerständen in den Fondsportfolios.
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