Unsicherheit am Gewerbeimmobilienmarkt

Nach Angaben von Colliers wurden im ersten Halbjahr 2022 Gewerbeimmobilien für 28,4 Milliarden Euro am deutschen Investmentmarkt gehandelt. Dies ist nach 2020 das zweitstärkste Halbjahresergebnis der letzten zehn Jahre und liegt 12 Prozent über dem Fünfjahresdurchschnitt. Allerdings überdeckt der Allzeitrekordwert aus dem ersten Quartal die sehr deutliche Bremsspur, die das Transaktionsgeschehen im zweiten Quartal verzeichnete.

Seit 2017 erzielte nur das corona-geprägte erste Quartal 2021 ein schwächeres Dreimonatsergebnis. Die zwischen April und Juni registrierten 10,3 Milliarden Euro Anlagevolumen entsprechen dem Niveau des zweiten Quartals 2020, in dem die Auswirkungen des ersten Lockdowns ebenfalls eine deutliche Reduzierung des Marktgeschehens zur Folge hatten. Die Zahl der Transaktionen ist im Vergleich zum Jahresauftaktquartal um ein Viertel zurückgegangen.

Matthias Leube, CEO bei Colliers befindet, dass die Folgen der noch nicht überstandenen Corona-Krise, der unerwartete Ausbruch des Ukraine-Krieges und die damit in Zusammenhang stehende rasante Inflationsentwicklung Investoren aktuell zu einer Neuausrichtung ihrer Investmentstrategien zwingen. Die zeitliche Koinzidenz der Ereignisse sowie die hohe Unsicherheit über Dauer und Verlauf der Krisen haben binnen weniger Wochen zu einer noch nie dagewesenen abrupten Trendwende am Investmentmarkt geführt.

Bei der weltweit zu beobachtenden Zinswende von Notenbanken habe sich nun auch die EZB angeschlossen und für Ende Juli die Beendigung der im März 2016 eingeführten Nullzinspolitik angekündigt, so Leube. Finanzierungkosten für Immobilieninvestoren haben bereits deutlich zugenommen, auch weil Banken und Finanzierer ihre Margen angepasst haben. Zudem agieren sie zunehmend risikoaverser.

Im Fall von Forwarddeals und umfangreichen Refurbishments bestimmen auch die rasant gestiegenen Baukosten die Preiskalkulationen potenzieller Käufer. Die schon zu Beginn des Jahres bröckelnde Bereitschaft, die bisher von Angebotsknappheit und Liquiditätsdruck getriebenen Preise zu bezahlen, sei unter den vorherrschenden Bedingungen auf breiter Basis nicht mehr gegeben, weiß der CEO. Der Spread zu alternativen Assetklassen, insbesondere Staatsanleihen, habe sich ebenfalls seit Jahresbeginn deutlich reduziert. Am Beispiel der Berliner Spitzenrendite und der zehnjährigen Bundesanleihe Stand Ende Mai sei dieser Spread von 290 auf 185 Basispunkte gesunken.

Christian Kadel, Head of Capital Markets bei Colliers, bestätigt, dass die Schere zwischen Angebots- und Gebotspreisen sich in den vergangenen drei Monaten zunehmend geöffnet habe. Verkaufsverhandlungen ziehen sich in die Länge oder werden ausgesetzt in der Erwartung, über den Sommer mehr Sicherheit bezüglich der Preisfindung zu bekommen. Davon werde maßgeblich das Transaktionsgeschehen im weiteren Jahresverlauf  abhängen. Der Kaufpreis sei damit nicht nur Resultat, sondern auch Treiber des Marktes. Nicht zuletzt werde die Entwicklung der Vermietungsmärkte, die in den vergangenen Monaten deutlich an Dynamik gewonnen habe, abzuwarten sein, verweist Kadel. Schlussendlich habe die steigende Inflation auch einen positiven Aspekt, der die Investition in Gewerbeimmobilien attraktiv mache: So verfügen insbesondere Bestandsobjekte mit Indexklauseln über einen Inflationsschutz.

Preiskorrekturen auf breiter Ebene, Höhe schwer zu bemessen

Preiskorrekturen erfolgen derzeit assetklassen- und standortübergreifend und die Teilmärkte haben das historisch niedrige Renditeniveau definitiv verlassen. Mangels abgeschlossener Kauffälle kann bezüglich der Abschläge noch keine verlässliche Größenordnung genannt werden. Lediglich anhand laufender Prozesse ist eine grobe Ableitung möglich, die bis zum tatsächlichen Abschluss aber noch angepasst werden kann. Kadel bemerkt:

Die in der Tabelle ausgewiesenen Spitzenrenditen stellen dabei allenfalls eine Momentaufnahme da.

Wo sich Vekäufer und Käufer letztlich treffen, ist noch nicht auszumachen, zumal Kapital– und Finanzmarktgrößen eine hohe Volatilität aufweisen. Das beobachten wir bei Swapsätzen, Staatsanleihen und auch der Inflation. Zudem entscheidet auch die Eigenkapitalausstattung des Investors über den Verhandlungsspielraum.“

Die gewichtete Brutto-Spitzenrendite dürfte mittlerweile für Büroobjekte in den TOP 7 erstmals seit längerem wieder über der 3-Prozent-Marke liegen. Die für dieses Jahr angesichts der prall gefüllten Dealpipeline avisierte leichte Renditekompression sei binnen drei Monaten in einen Anstieg von 10 bis 25 Basispunkten umgeschlagen berichtet Kadel. In den acht Top-Logistikregionen sei aktuell ebenfalls von einer Renditesteigerung von 25 Basispunkten auszugehen. Im Highstreet-Bereich, wo bereits seit 2019 die Trendwende vollzogen wurde, liegen die Zuwächse bei der Spitzenrendite im Schnitt bei 10 Basispunkten.

Deutlicher Rückgang in den TOP 7

Die verlängerten Verhandlungsprozesse führten insbesondere in den transaktionsstarken und hochpreisigen sieben Investmenthochburgen zwischen April und Juni zu einer starken Reduktion des Transaktionsgeschehens auf knapp unter 4 Milliarden Euro. Der Marktanteil der TOP 7 Märkte sank von 53 Prozent im ersten auf 36 Prozent im zweiten Quartal.

Alle TOP 7 verfehlten in diesem Zeitraum vor allem mangels Großabschlüssen den jeweiligen Fünfjahresdurchschnitt. Köln und Stuttgart schafften ein Ergebnis von jeweils knapp über 100 Millionen Euro, Düsseldorf 170 Millionen Euro sowie Hamburg und München jeweils über 400 Millionen, was auf die Kleinvolumigkeit der Ticketgrößen zurückzuführen ist.

Zwei von lediglich drei im Quartalsverlauf registrierten Einzelabschlüssen in der Kategorie über 200 Millionen Euro entfielen auf Frankfurt und Berlin. Sie sorgten dort für ein Ergebnis nahe beziehungsweise deutlich über der Eine-Milliarde-Euro-Marke. In der Bankenmetropole wurde das Erbpachtgrundstück des Main Tower Projektes für 232 Millionen Euro von der Helicon Verwaltungsgesellschaft zurück an die Helaba veräußert.

Berlin verzeichnete mit dem 50-Prozent-Verkauf des Sony Center, das die kanadischen Investoren Oxford und Madison Real Estate an den norwegischen Staatsfonds Norges für 677 Millionen Euro veräußerten, den größten Einzelverkauf des Quartals. In Bezug auf die Dealgröße wurde dieser nur vom Frankfurter Marienturm im ersten Quartal übertroffen.

Die Märkte außerhalb der TOP 7 präsentierten sich vergleichsweise stabiler. Der hier gemessene Rückgang des Transaktionsvolumens im Vorquartalsvergleich war mit 15 Prozent deutlich geringer als der des Gesamtmarktes mit über 40 Prozent und über 60 Prozent in den TOP 7.

Portfolios und Großdeals spielten keine marktprägende Rolle

Das um drei Viertel reduzierte Anlagevolumen bei den Großdeals ist zum Teil aber auch auf die Ausnahmedeals des Jahresauftaktquartals zurückzuführen. So befeuerten Unternehmensübernahmen und -beteiligungen in Höhe von insgesamt 5,8 Milliarden Euro das Quartalsergebnis zu Jahresbeginn (Übernahme der alstria Office REIT AG durch Brookfield und die Mehrheitsbeteiligung der DIC Asset AG an der VIB Vermögen AG).

Portfolios waren im abgeschlossenen Quartal bei weitem nicht so marktprägend und brachten es zur Jahresmitte auf 10,6 Milliarden Euro beziehungsweise einen Marktanteil von 37 Prozent. Gegen den Gesamttrend konnten sich im Vorquartalsvergleich Transaktionen im Segment zwischen 100 und 250 Millionen Euro mit 8 Prozent zulegen, während alle übrigen Größenkategorien abnahmen.

Büros bleiben stärkste Assetklasse, Industrie- und Logistikimmobilien weiter zweistellig

Über die gesamte erste Jahreshälfte betrachtet, bleiben Büros unangefochten die beliebteste Assetklasse mit 44 Prozent, auch wenn der von der alstria-Übernahme getriebene Spitzenwert von über 50 Prozent erwartungsgemäß nicht gehalten werden konnte. Industrie- und Logistikimmobilien verteidigen Rang 2 mit einem Marktanteil von deutlich über 20 Prozent.

Einzelhandelsimmobilien, vor allem das lebensmittelgeankerte Fachmarktsegment rückten mit 15 Prozent Marktanteil wieder etwas näher auf. Ohne nennenswerte Verkäufe von Einkaufszentren und großvolumigen innerstädtischen Objekten wird sich an Gesamtposition 3 nichts wesentliches ändern.

(Noch) Wenig Bewegung bei den Investorengruppen

Bei den Investorengruppen ist bislang wenig in Bewegung geraten. Ein Rückzug ausländischen Kapitals aus Sorge, Deutschland könnte seinen Status als sicherer Anlagehafen verlieren, konnte in den vergangenen Monaten nicht beobachtet werden. Gestützt durch Landmark-Deals wie das Sony Center blieb der Marktanteil von 48 Prozent internationaler Anlegern bis Ende Juni stabil. Kanada behauptet sich wegen der alstria-Übernahme weiter an der Spitze der Einzelnationen mit 16 Prozent Volumenanteil, gefolgt von den USA mit 9 Prozent und Großbritannien mit 4 Prozent.

Das größte Transaktionsvolumen wurde in der ersten Jahreshälfte von Asset- und Fondsmanagern getätigt, die mit 10,4 Milliarden Euro 37 Prozent der Investmentsumme allokierten. Zusammen mit Offenen Immobilien- und Spezialfonds, die rund 23 Prozent beziehungsweise 6,5 Milliarden Euro verantworteten, vereinen diese beiden Käufergruppen weiterhin 60 Prozent des Transaktionsgeschehens auf sich. Auf der Verkäuferseite holten Projektentwickler an Bedeutung auf und lagen mit 19 Prozent Marktanteil gleichauf mit REITs (insbesondere alstria), Asset- und Fondsmanager folgen dahinter mit 14 Prozent auf Platz 3.

Ausblick: Preisbedingter Volumenrückgang zu erwarten

Auf Basis der aktuellen, sehr volatilen Rahmenbedingungen sei es außerordentlich schwierig, die zum Jahresbeginn abgegebene Prognose von rund 60 Milliarden Euro zu bewerten. Insbesondere im Core-Segment erwarte man allerdings selbst bei wieder anziehenden Abschlüssen zum Jahresende hin einen preisbedingten Volumenrückgang und ein Gesamtjahresergebnis unterhalb der ursprünglichen Erwartung, prognostiziert  Leube.

Ebenfalls marktprägend bleibe der Megatrend ESG, der wegen der derzeitigen geopolitischen und weltwirtschaftlichen Krise bei vielen Investoren vorübergehend in den Hintergrund getreten ist. Dabei machen die Folgen der aktuellen Situation  gerade im Immobiliensektor ein rasches Handeln umso erforderlicher. Auch wenn noch kein konkreter, einheitlicher Branchenstandard besteht, sei schon jetzt klar, dass Investoren zukünftig ihren Fokus auf die Bestandsentwicklung legen müssen. Die krisenbedingte Explosion der Energiepreise sei schon jetzt ein größerer Katalysator dieser Entwicklung als ausstehende regulatorische Vorgaben, betont der CEO.

Bilder (2–3): © Colliers International Deutschland GmbH