Vor zwei Jahren hat die Bundesregierung die Mietpreisbremse verschärft. Der Effekt der Gesetzesänderung hält sich allerdings in Grenzen, wie eine Analyse von immowelt zur Entwicklung der Angebotsmieten von Bestandswohnungen in 40 ausgewählten Großstädten, in denen die Mietpreisbremse gilt, zeigt: In 38 Städten sind die Mieten von 2020 bis heute demnach gestiegen. 10 Städte weisen sogar einen Anstieg von mindestens 10 Prozent auf, in der Spitze beträgt das Plus 17 Prozent. Damit übersteigen diese Städte die ohnehin hohe Inflation von 9,5 Prozent im gleichen Zeitraum.
Für die Analyse wurden die Angebotsmieten von Wohnungen (40 bis 120 Quadratmeter, ohne Neubau) in Großstädten mit Mietpreisbremse jeweils von Januar bis April in den Jahren 2020 und 2022 untersucht. Auch in den größten deutschen Städten haben die Mieten in den vergangenen zwei Jahren nochmal spürbar angezogen. In Hamburg klettern die Preise seit der Verschärfung der Mietpreisbremse um 10 Prozent. Mietwohnungen werden derzeit im Median für 12,40 Euro pro Quadratmeter angeboten. In Bremen beträgt das Plus sogar 14 Prozent, wenngleich die mittleren Mieten mit 9,00 Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger sind. Auch in Köln scheint das Preisniveau noch nicht ausgereizt. Die Angebotsmieten verteuern sich um 9 Prozent auf 11,90 Euro. Mit Quadratmeterpreisen von 11,00 Euro ist Berlin zwar günstiger, was aber hauptsächlich am inzwischen gekippten Mietendeckel liegt. Denn während der Gültigkeit des Gesetzes sind die Angebotsmieten leicht gesunken. Trotzdem verzeichnet die Hauptstadt von 2020 bis 2022 einen Anstieg von 8 Prozent.
Geringe Anstiege in teuersten Städten
Während in vielen attraktiven Großstädten Wohnen nochmal deutlich teurer wurde, gibt es andernorts nur leichte Anstiege. München verzeichnet einen Anstieg von 4 Prozent. Aktuell werden Wohnungen für 18,60 Euro pro Quadratmeter angeboten. In Frankfurt verteuern sich die Angebotsmieten gar nur um 2 Prozent auf 14,10 Euro pro Quadratmeter. Und auch in Stuttgart (+5 Prozent; 13,90 Euro) fällt der Anstieg moderat aus. Die Verschärfung der Mietpreisbremse dürfte für das Abflachen der Preiskurven allerdings weniger verantwortlich sein. Vielmehr scheint die Grenze des Bezahlbaren allmählich erreicht – vor allem vor dem Hintergrund der zuletzt stark gestiegenen Lebenshaltungskosten.
Größtes Plus in Münster
Ein anderes Bild zeigt sich hingegen in kleineren Großstädten beziehungsweise Studentenstädten. So sind in Münster die Angebotsmieten von Bestandswohnungen in den vergangenen zwei Jahren um 17 Prozent gestiegen. Das ist der höchste prozentuale Anstieg aller untersuchten Städte. Statt 9,00 Euro werden Wohnungen derzeit für 10,50 Euro pro Quadratmeter angeboten. Eine ähnliche Entwicklung ist auch in Ulm zu beobachten, wo Wohnungen 15 Prozent teurer geworden sind. In Heilbronn, Potsdam (je +13 Prozent) und Darmstadt (+12 Prozent) zeigt die Preiskurve ebenfalls steil nach oben.
Ein möglicher Grund für die Anstiege sind die veränderten Wohnortpräferenzen. So zeigt eine Studie von immowelt und dem ifo Institut, dass kleinere Großstädte während der Corona-Pandemie zunehmend in den Fokus von Familien gerückt sind. Darüber hinaus kehren viele Studierende infolge der Aufhebung der meisten Corona-Beschränkungen in die Unistädte zurück. Das erhöht die Nachfrage auf das oftmals geringe Angebot weiter.
Das besagt die Mietpreisbremse
Generell wird mit der Mietpreisbremse beabsichtigt, die Preisanstiege einzudämmen. Dafür dürfen Vermieter bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen die Miete maximal 10 Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Neubauten, umfassend sanierte und möblierte Wohnungen sind ausgenommen. Die Große Koalition hat das Gesetz zum 1. April 2020 nochmal verschärft. Demnach können Mieter die zu viel gezahlte Miete jetzt auch rückwirkend für die ersten 2,5 Jahre des Mietverhältnisses zurückfordern. Gleichzeitig wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2025 verlängert. Weitere Informationen finden Sie im immowelt Ratgeber.
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