Investition „Betongold“: Was Sie beim Abschluss eines Immobilienkaufvertrages beachten sollten

Das Interesse an den eigenen vier Wänden wächst, insbesondere seitdem die Mieten steigen. Viele Käufer suchen jedoch nicht (nur) nach einem zu Hause, sondern sind Investoren und Anleger, die entweder als Vermieter von den steigenden Mieten profitieren wollen oder ihre Immobilie nach einer entsprechenden Wertsteigerung wiederverkaufen.

Sparbücher und Lebensversicherungen werden längst von Immobilien als Kapitalanlage abgelöst, weil sie als wertstabil und ertragreich gelten. Unabhängig von der Intention, die hinter einem Immobilienkauf steht, sollte beim Abschluss eines Kaufvertrages einiges beachtet werden.

Was sollte vor dem Vertragsschluss beachtet werden?

1. Finanzierung:

Bevor der Kauf einer Immobilie ins Auge gefasst wird, sollte man sich über seine Vermögensverhältnisse im Klaren sein. Die Traumimmobilie erst zu besichtigen und dann festzustellen, dass sie nicht in Ihr Budget passt, kostet Zeit und Nerven.

• Über wie viel Eigenkapital verfüge ich?
• Wie hoch sind die Kreditsumme und die Zinsen?
• Verdiene ich zukünftig genug, um Darlehen und Zinsen zurückzuzahlen?
• Wie hoch sind die Kaufnebenkosten (wie Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Maklergebühr)?
• Kann ich mir die Instandhaltung, die Versicherungen und gegebenenfalls ein Hausgeld leisten?

2. Immobilie:

Wenn herausgefunden wurde, welche Immobilien innerhalb des Budgets liegen, können Objekte besichtigt werden. Dabei empfiehlt es sich, einen Gutachter zu beauftragen, der beispielsweise die Dichte der Fenster oder die Bausubstanz begutachten kann. Darüber hinaus sollten so viele Informationen wie möglich über die Immobilie eingeholt werden.

• Blick ins Grundbuch: Wer ist Eigentümer? Welche Belastungen (Hypothek, Grundschuld, Pfandrechte) liegen auf dem Objekt? Sind Rechte Dritter wie z.B. ein Nießbrauch eingetragen?
• Erschlossenes Objekt: Wege, Wasser und Abwasser, Strom, Telefon?
• Öffentlich-rechtliche Belastungen: Denkmalschutz, Naturschutz, etc.?
• Zustand des Objekts: Handwerkerrechnungen, Baupläne und bei Eigentumswohnungen die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen einholen

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Was sollte während des Vertragsschlusses beachtet werden?

Sowohl der Entwurf des Kaufvertrages als auch dessen Beurkundung erfolgt durch einen Notar. Gemäß § 311 b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist die notarielle Beurkundung Pflicht, andernfalls ist der Kaufvertrag unwirksam. Die Vertragsparteien erhalten spätestens zwei Wochen vor der Vertragsunterzeichnung jeweils ein Exemplar des Kaufvertrages zur Prüfung. Kleinere Änderungen können aber auch noch beim Beurkundungstermin vorgenommen werden.

1. Bestandteile des Kaufvertrages:

In jedem Immobilienkaufvertrag müssen mindestens die Vertragsparteien, der Kaufgegenstand und der Kaufpreis festgehalten werden.

Die folgenden Informationen sollte Ihr Kaufvertrag enthalten:

• Größe, Lage und Bewirtschaftungsart der Immobilie (Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt-Nummer, etc.)
• Eintragungen aus dem Grundbuch (Dienstbarkeiten, Belastungen, etc.)
• Angaben zu den Vertragsparteien
• Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises
• Zahlungsabwicklung (Termin, Zahlungsweise)
• Grunderwerbssteuer
• Zubehör
• Kaufnebenkosten
• Bekannte Mängel der Immobilie
• Gegebenenfalls Gewährleistung
• Rücktritts- und Widerrufsrechte
• Verzugszinsenregelung
• Datum des Eigentumsübergangs und der Übergabe der Immobilie
• Nur beim Wohnungskauf: Wohnungsnummer, Nutzungsrechte, Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteil, Hausgeld, etc.

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2. Auflassungsvormerkung:

Allein durch den Vertragsschluss wird der Käufer noch nicht zum Eigentümer. Zur Eigentumsübertragung ist die Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Die Auflassungsvormerkung ist eine Maßnahme zur Sicherung des Anspruchs auf den Eigentumserwerb. Denn sie bewirkt, dass alle Eintragungen im Grundbuch, die nach der Auflassungsvormerkung gemacht wurden, gegenüber dem Erwerber unwirksam sind, soweit sie sein eingetragenes Recht betreffen.

Die Auflassungsvormerkung unterliegt ebenfalls der Pflicht, notariell beurkundet zu werden. Deshalb kann und sollte die Vormerkung gemeinsam mit dem Vertragsschluss vor dem Notar vollzogen werden. Dennoch ist eine Auflassungsvormerkung nicht verpflichtend, sondern lediglich üblich.

Was sollte nach dem Vertragsschluss beachtet werden?

1. Kaufpreis zahlen:

Der Kaufpreis sollte erst nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung gezahlt werden, weil man sich erst dann sicher sein kann, dass die Immobilie wie vereinbart erworben werden kann. Mit der Zahlung des Kaufpreises wird die Auflassungsvormerkung gegenstandslos und gelöscht.

2. Eintragung ins Grundbuch (Auflassung):

Nach der Zahlung des Kaufpreises und der Löschung der Auflassungsvormerkung wird der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Damit ist der Erwerb Ihrer Immobilie abgeschlossen.

Quelle: Maj Pascale Weber, Redakteurin / Content Manager, anwalt.de services AG