Rendite statt Leerstand

Bürogebäude, Produktionshalle oder Lagerfläche: Viele mittelständische Unternehmen halten Immobilien im Bestand. Dazu zählen traditionell der Hauptsitz und wichtige Niederlassungen. Damit sichern Unternehmen sich dauerhaft einen guten Standort für ihre Geschäfte. Auf eigenem Grund und Boden können Firmen frei schalten und walten, ohne dass sich ein Fremdeigentümer querstellen kann. Zudem dient die eigene Betriebsimmobilie als Kreditsicherheit und stille Reserve für Krisenzeiten.

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Viele Unternehmen halten große Freiflächen oder Nachverdichtungsflächen vor, um auf dem Gelände weiter expandieren zu können. Ob und wann der zusätzliche Raumbedarf tatsächlich eintritt, steht oft in den Sternen. Viele Raumreserven liegen dauerhaft brach. Hinzu kommt: Die fortschreitende Geschäftsentwicklung ändert auch den Raumbedarf. Viele einstige Gewerbe- oder Büroflächen stehen plötzlich leer. Unternehmen müssen Teile der Produktion oder Verwaltung verlagern, da die Gebäude nicht mehr die aktuellen Anforderungen erfüllen.

Unternehmensimmobilien sind zunehmend von Leerständen betroffen. Der digitale Wandel beschleunigt diese Entwicklung. Durch produktivere und kleinere Maschinen benötigen Unternehmen tendenziell immer weniger Raum für ihre Geschäfte. Noch mangelt es vielerorts an passenden Konzepten für eine Nachnutzung. Viele mittelständische Unternehmen müssen dringend aktiv werden, um ihre Firmenimmobilie zukunftsorientiert und rentabel zu managen.

Kosten im Blick

Viele Unternehmen betreuen ihren Immobilienbestand in Eigenregie, parallel zum Stammgeschäft. Naturgemäß geraten schnell einige Dinge aus dem Blick. Eine geringe Flächenauslastung erweist sich als eine tückische Kostenfalle. Nicht mehr betriebsnotwendige oder ungenutzte Flächen laufen bisweilen ungeprüft mit. Sie treiben die Betriebskosten deutlich in die Höhe. Leerstehende Räume verursachen hohe Unterhaltskosten, insbesondere bei älterer Bausubstanz.

Bei vielen Firmenimmobilien laufen die Kosten aus dem Ruder, ohne dass die Besitzer es merken oder wahrhaben wollen. Aus finanzwirtschaftlicher Sicht ist der Nutzen vieler Firmenimmobilien fragwürdig. Unerlässlich ist ein detaillierter Kostenüberblick. Unternehmen sollten alle laufenden Betriebskosten erfassen und für die einzelnen Flächeneinheiten umlegen. Damit sollte eine gründliche Bedarfsanalyse einhergehen, welche Flächen das eigene Unternehmen jetzt und in Zukunft tatsächlich benötigt.

„Bei vielen Firmenimmobilien laufen die Kosten aus dem Ruder, ohne dass die Besitzer es merken oder wahrhaben wollen.“

Wichtig ist ein systematisches Kosten- und Vertrags-Controlling. Sinnvoll ist die regelmäßige Prüfung und gegebenenfalls Anpassung von Leistungsverzeichnissen, etwa für Reinigungs- oder Wartungsdienste. So verhindern Unternehmen überdimensionierte Verträge und stellen sicher, dass sie nur für tatsächlich benötigte Leistungen zahlen. Es empfiehlt sich zudem, nicht nur auf einzelne Handwerker zu setzen, sondern eine breite Dienstleisterstruktur aufzubauen. Unternehmen sollten wichtige Verträge regelmäßig prüfen und gegebenenfalls neu ausschreiben. So vereinbaren Unternehmen marktgerechte Preise und können gezielt an der Kostenschraube drehen.

Konzepte mit Potenzial

Gerade Immobilien im Besitz von angestammten Familienunternehmen erfordern dringend eine Bestandsaufnahme. Viele Immobilien werden aus wirtschaftlicher Sicht nicht optimal gemanagt. Kostentreiber bleiben unerkannt und attraktive Potenziale ungenutzt. Ein Umdenken zahlt sich aus: Unternehmen können Aufgaben des Immobilienmanagements auslagern, um Ressourcen für das Kerngeschäft freizusetzen oder völlig neue Nutzungskonzepte zu entwickeln.

Eine Firmenimmobilie wird oft als zusammenhängendes Objekt betrachtet. Tatsächlich aber sind innerhalb einer Immobilie eine Vielzahl von Nutzungen realisierbar, die nicht zwingend dem eigenen Geschäftsbetrieb dienen. Bauliche Maßnahmen eröffnen ganz neue Möglichkeiten. „Historische“ Grundrisse lassen sich zum Teil deutlich verschlanken. Es entsteht ein Mehrangebot von nutzbaren Flächen.

Das A und O ist eine maximale Flexibilität bei Flächenzuschnitten. Unternehmen sollten in der Lage sein, ihre Flächen möglichst kurzfristig zu vergrößern oder zu verkleinern. Bei der Nutzungsform ist Vielseitigkeit gefragt. Produktionsbereiche sollten sich beispielsweise schnell in Lagerflächen umwandeln lassen.

„Viele mittelständische Unternehmen müssen dringend aktiv werden, um ihre Firmenimmobilie zukunftsorientiert und rentabel zu managen.“

Einige Firmenimmobilien sind Rohdiamanten, die noch geschliffen werden müssen. Die Möglichkeiten reichen von der Modernisierung, über Neu- und Anbauten bis hin zur Umnutzung gewerblicher Flächen in Wohnraum oder der Schaffung von Mitarbeiterwohnungen. Auch der Verkauf oder Teilverkauf der Immobilie kann eine lohnende Option sein, um Mittel freizusetzen und ins Stammgeschäft zu investieren.

Die richtige Strategie

Eine Immobilienstrategie sorgt für Klarheit und zeigt wirtschaftlich lohnende Perspektiven auf. So können Unternehmen alle Potenziale rund um ihre Firmenimmobilie erkennen und gezielt nutzen (siehe Infokasten „Profitable Firmenimmobilien: So funktioniert es!“). Hierbei unterstützen spezialisierte Berater mit großer Erfahrung in Projektentwicklung und Immobilienmanagement.

Entscheidend sind Antworten auf die Fragen: Wie wird sich die Flächenanforderung des Unternehmens mittel- und langfristig entwickeln? Ist die bisherige Immobiliennutzung ein rentables Zukunftsmodell? Welche Optimierungspotenziale bieten sich? Welche alternativen Nutzungsmöglichkeiten kommen in Frage? Wie lassen sich die neuen Konzepte am besten umsetzen?

Der Immobilienmarkt entwickelt sich vielerorts dynamisch. Ratsam ist die laufende Beobachtung des regionalen Marktumfeldes. So bleiben Unternehmen über neue Projekte, Leerstände sowie die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise informiert. Sie können die Auswirkungen auf die eigene Immobilienstrategie prüfen und umgehend reagieren.

Profitable Firmenimmobilien: So funktioniert es!
Viele Firmenimmobilien sind aus finanzieller Sicht ein Verlustgeschäft. So können Unternehmen attraktive Potenziale erkennen und nutzen.

1. Eigenbedarf klären: Viele Flächen dienen als Raumreserve und bleiben langfristig ungenutzt. Deshalb: Flächenbedarf regelmäßig mit der aktuellen Firmensituation und der geplanten Geschäftsentwicklung abgleichen. So identifizieren Unternehmen den tatsächlichen Eigenbedarf und alle frei verfügbaren Kapazitäten.

2. Zahlen prüfen: Viele Kosten rund um die Firmenimmobilie lauern im Verborgenen. Ungenutzte Flächen entpuppen sich leicht als Kostenfalle. Gerade bei älteren Gebäuden drohen dauerhaft hohe Unterhaltskosten. Maximale Transparenz ist Pflicht. Für eine realistische Kosten-Nutzen-Bewertung müssen alle Zahlen auf den Tisch.

3. Strategie entwickeln: Für nicht betriebsnotwendige oder unrentable Flächen bieten sich vielfältige Handlungsoptionen. Sie lassen sich umnutzen, vermieten oder verkaufen. Klarheit über wirtschaftlich sinnvolle Wege verschafft eine Immobilienstrategie. So stellen Firmen eine Flächennutzung sicher, die dem Eigenbedarf und Immobilienmarkt gerecht wird.

(Quelle: Tresono Family Office, www.tresono.de)

Über den Autor

Stephan Knichel ist Vorstand von Tresono Family Office. Er verantwortet schwerpunktmäßig die Betreuung von Gesamtvermögen und Immobilien. Durch langjährige Leitungsfunktionen im Bankensektor verfügt er über eine umfassende Expertise in allen Fragen des Vermögensmanagements.