Der Immobiliensektor macht in Deutschland etwa 35 Prozent der Emissionen und etwa 40 Prozent der Energienutzung aus. Hinzu kommt, dass der Bausektor für rund 50 Prozent des Abfalls in Deutschland verantwortlich ist. Bis voraussichtlich 2050 bedürfen 80-90 Prozent des heute genutzten Gebäudebestands einer grundsätzlichen energetischen Sanierung. Das erfordert ein verantwortungsvolles Handeln, um eine ökologische Immobilienwirtschaft von morgen zu garantieren.
Lage, Lage, Lage sind die drei wichtigsten Kriterien, um den Wert von Gebäuden zu erfassen. Doch längst hat die alte Immobilienweisheit Konkurrenz bekommen. Nachhaltigkeitsanforderungen werden auch im Real Estate immer engmaschiger und verbindlicher. Dabei geht es nicht nur um Energieeffizienz und Klimaneutralität. „Nachhaltigkeit von Gebäuden besitzt viele Aspekte“, weiß Christian Walter, Gründer und CEO von SedaiNow. „Für eine ganzheitliche Bewertung kommen bei einem Immobilien-Audit daher ESG-Kriterien zum Einsatz. Viele von ihnen tragen zur Werterhaltung, einige sogar zur Wertsteigerung bei – und das nicht nur bei Investoren.“
E wie energieeffizient?
Gebäude verursachen im Betrieb etwa 35 Prozent des Endenergieverbrauchs in Deutschland und circa 30 Prozent der CO2-Emissionen. 1 Um die Pariser Ziele zu erreichen und sich langfristig nachhaltig aufzustellen, sind Immobilienakteure gefragt, hinsichtlich ökologischer Kriterien Bilanz zu ziehen. Durch eine genaue Analyse von Energie- und Wärmeversorgung, Materialeinsatz, und anderen Verbrauchsdaten von Gebäuden lassen sich Rückschlüsse auf mögliche energetische Sanierungen sowie einen potentiellen Abriss in Verbindung mit Neubau ziehen, erläutert der ESG-Experte.
Eine Möglichkeit, um die Nachhaltigkeit einer Immobilien zu monitoren und als “grün” auszuweisen, erfolgt über Zertifizierungen nach DGNB, BREEAM oder CRREM. „Identifizieren wir ein Gebäude als energetisch sehr kritisch, bleibt nur die Wahl zwischen Neubau oder Sanierung. In den meisten Fällen zeigen sich energetische Sanierungen als die bessere Option, da gebundenes CO2 im Gebäude ohnehin schon existiert und nicht wieder freigesetzt gehört", berichtet Walter
Zudem gestalten sich Neubauprojekte oftmals als langwierige Prozesse, erklärt der Experte weiter. Energetische Sanierungen wirken sich mittel- bis langfristig auch weiter auf das Mieter-Vermieter-Verhältnis aus: Auf die seit dem 1. Januar 2021 in Kraft befindlichen CO2-Steuer kommen ab 2023 weitere Veränderungen hinzu. Während aktuell noch Mieter die CO2-Abgaben alleine tragen, werden ab dem kommenden Jahr voraussichtlich auch Vermieter zur Kasse gebeten.
Der Wunsch nach “grünen” Immobilien steigt dadurch für beide Seiten, was aller Voraussicht nach auch mittelfristige Auswirkungen auf die Vermietbarkeit im WGH haben wird. In puncto kommerzielle Immobilien wird das "grüne" Gebäude ohnehin immer wichtiger, da große Unternehmen als Mieter den Aspekt der Nachhaltigkeit auch künftig in ihre Reportings aufnehmen müssen. Eine zunehmende Verschärfung gesetzlicher Vorgaben sowie damit verbundener Sanktionen bei Nichteinhaltung erfordern daher eine strategische (Neu-)Ausrichtung von Immobilienakteuren.
S wie selbstverständlich!?
Neben Umweltfaktoren spielen auch vermehrt soziale Kriterien eine große Rolle, wenn es um die Bewertung von Gebäuden geht. Dabei handelt es sich etwa um Fragen nach der Lebens- und Arbeitsqualität. Wie wirkt sich zum Beispiel die Gestaltung einer Immobilie auf das Wohlbefinden und die Leistung von Mitarbeitenden am Arbeitsplatz aus? Ist das Gebäude alters- und kindgerecht sowie barrierefrei gebaut? Wie gestaltet sich der Wohn- beziehungsweise Nutzerkomfort? Wie steht es um die Anbindung und gibt es Betreuungsplätze in der Nähe?
„Je nach Zustand und Verwendung von Objekten können dabei verschiedene Kriterien ausschlaggebend sein“, weiß Christian Walter von SedaiNow. „Um ihrer sozialen Verantwortung nachzukommen, sollten bei Immobilieninvestitionen Gesundheit und Wohlbefinden sowie die Sicherheit von Bewohnern und gewerblichen Nutzern im Fokus stehen.“
G wie ganzheitlich?
Während sich die sozialen Kriterien größtenteils auf Aspekte in direktem Zusammenhang mit Immobilien konzentrieren, nimmt „Governance“ das Handeln von Immobilienakteuren genau unter die Lupe. Wie verhalten sich beispielsweise Vermietende? Wie gehen sie mit ihren Mietern um? Fairness, transparente Strukturen sowie die Weitergabe von Informationen stehen dabei ganz oben auf der Liste. Aber auch das Mietpreisniveau oder das Engagement im sozialen Bereich finden hier Berücksichtigung.
Bereits bei der Planung und Durchführung von Bauprojekten sei eine transparente Kommunikation gegenüber Anlegern, Investoren und staatlichen Organen entscheidend, berichtet der ESG-Experte. Dabei gelte es stets unterschiedliche Interessen zu berücksichtigen und auch die Gemeinde sowie die direkte Nachbarschaft partizipativ mit einzubeziehen. Letztendlich befinden sich Immobilien in einer stetigen Wechselwirkung mit ihrer Umwelt.
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