Wohnkostenvergleich: Eigentümer profitieren schon im mittleren Alter

Das Berliner Forschungsinstitut empirica hatte dafür Wohnkosten von Haushalten mit ähnlichem Einkommen in verschiedenen Altersklassen auf Basis der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) des Statistischen Bundesamts aus dem Jahr 2018 für die LBS-Wohneigentumsstudie verglichen.

Bei einem monatlichen Haushaltsnettoeinkommen zwischen 2.000 und 3.000 Euro zahlten Mieter im Rentenalter demnach durchschnittlich knapp 640 Euro Miete pro Monat. Dagegen mussten Selbstnutzer über 64 Jahren in derselben Einkommensgruppe im Mittel nur 435 Euro an monatlichen Wohnkosten aufbringen.

Erkauft haben sich die Wohneigentümer diesen Vorteil durch höhere Wohnkosten in jungen Jahren. Die unter 40-Jährigen wendeten 2018 im Schnitt 725 Euro für Zinsen, Tilgung und kalte sowie warme Nebenkosten auf, während die durchschnittliche Bruttowarmmiete der Gleichaltrigen nur 628 Euro betrug.

Noch augenfälliger wird der Effekt, wenn man unter den Jüngeren die neuen, noch hoch verschuldeten Eigentümer herauspickt und unter den älteren jene, die ihre Schulden bereits komplett getilgt haben. Während erstere in der betrachteten Einkommensgruppe monatliche Wohnkosten von durchschnittlich gut 900 Euro stemmten, kamen letztere mit rund 350 Euro über die Runden.

Wie sehr sich die anfänglichen, durch die Zins- und Tilgungszahlungen verursachten Einschränkungen im Alter bezahlt machen, verdeutlicht auch der Vergleich der prozentualen Last. So zweigten die frischgebackenen Selbstnutzer unter 40 Jahren im Schnitt 37 Prozent ihres Nettoeinkommens für das Wohnen ab – das ist sogar etwas mehr als gemeinhin für akzeptabel gehalten wird. Ihre Belastung mit Wohnkosten fiel damit um 11 Prozentpunkte höher aus als die der jüngeren Mieter.

Die älteren schuldenfreien Selbstnutzer hatten indes nur noch eine Wohnkostenbelastung von 14 Prozent, während Mieter im Ruhestand fast doppelt so viel von ihrem Alterseinkommen fürs Wohnen ausgeben mussten. Bis zur Rente brauchen Eigentümer allerdings nicht zu warten, um gegenüber Mietern im Vorteil zu sein: Schon in der Altersgruppe der 40 bis 54-Jährigen – und damit in der späten Familienphase, in der oftmals jeder Cent für die Ausbildung der Kinder benötigt wird – fiel ihre Wohnkostenbelastung ein wenig geringer aus.

Ab welchem Alter Selbstnutzer in puncto Kosten besser dastehen als Mieter, hängt auch vom Wohnort ab. Am frühesten ist dieser Punkt nach den Berechnungen von empirica in kleineren Großstädten mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern erreicht. In größeren Großstädten dauert es vor allem wegen des höheren Ersterwerbsalters länger – und das wiederum hängt zum einen mit den hohen Immobilienpreisen in den Städten zusammen und zum anderen mit dem hohen Anteil von Akademikern, die später mit der Familiengründung beginnen.

Etwas schwieriger zu erklären ist, weshalb es auch in kleineren Städten und Gemeinden im Schnitt länger dauert, bis sich der Wohnkostenvorteil für die Eigentümer bemerkbar macht. Ein Grund sind wohl die geringeren Mieten in ländlicheren Regionen, ein anderer, dass auch in den Umlandgemeinden der Städte das Erwerbsalter durch die Zuzügler – nämlich vor allem Akademiker aus den Kernstädten – relativ hoch ist.

Wohneigentum bietet bessere Wohnqualität

Last but not least – auch das zeigen die statistischen Auswertungen von empirica – genießen Eigentümer bei ähnlichem Einkommen zumeist eine bessere Wohnqualität als Mieter: Sie verfügen über mehr Fläche, eine bessere Ausstattung, wohnen in besserer Lage und müssen sich überdies keine Sorgen mehr um Eigenbedarfskündigungen oder Mietererhöhungen machen.

In der EVS wird die Wohnqualität abgesehen von der Fläche (siehe „ Entwicklung der Wohnflächen: Eigentümer stehen besser da“ ) zwar nicht direkt erfasst, wohl aber wird jeweils ein Mietwert für das selbst genutzte Eigentum angegeben, also die Miete, die für eine vergleichbare Mietwohnung fällig wäre. Der Vergleich von Mieten und Mietwert in derselben Einkommensschicht macht klar, dass Eigentümer in jedem Alter die Nase in Sachen Komfort weit vorn haben.

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Schon unter 40-jährige Eigentümer mit einem Haushaltsnettoeinkommen zwischen 2.000 und 3.000 Euro leben in einem Haus oder einer Wohnung, für die sie fast 700 Euro an Kaltmiete aufbringen müssten – während die durchschnittliche Miete in dieser Alters- und Einkommensklasse tatsächlich nur bei 410 Euro netto kalt liegt. Diese Schere öffnet sich mit steigendem Alter immer weiter.

Dass einen guten Schnitt macht, wer sich für Wohneigentum entscheidet, zeigt sich noch in einer weiteren Gegenüberstellung. So liegt der Mietwert der eigenen vier Wände im Schnitt auch deutlich über den monatlichen Kosten, die Tilgung und Zinsen verursachen. Schon die unter 40-Jährigen sparen rechnerisch gut 250 Euro Miete, die über 64-Jährigen sogar 615 Euro.

Die EVS: Was hinter den Zahlen steckt

Für die Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) des Statistischen Bundesamts werden alle fünf Jahre rund 60.000 private Haushalte zu ihren Lebens-, Vermögens- und Einkommensverhältnissen befragt – und das schon seit Anfang der 1960er Jahre. Die EVS ist die größte repräsentative Erhebung auf freiwilliger Basis innerhalb der Europäischen Union. Zuletzt fand sie im Jahr 2018 statt, die ersten Daten daraus wurden 2019 veröffentlicht, wissenschaftliche Sonderanalysen liegen seit 2020 vor. Einer der Befragungsschwerpunkte liegt auf der Wohnsituation und den Wohnkosten. Die Antworten auf diese Fragen wertet das Forschungsinstitut empirica seit 1995 im Auftrag der Landesbausparkassen aus. Im Fokus steht dabei die Entwicklung der regionalen Wohn- und Vermögensverhältnisse sowie der Wohnkosten.

Die EVS ist als Datenbasis für solche Analysen besonders geeignet, weil sie anders als beispielsweise der Mikrozensus nicht nur eine grobe Selbsteinschätzung der Nettoeinkommen abfragt, sondern buchhalterisch eine Vielzahl von Einkommenskomponenten der einzelnen Haushaltsmitglieder ermittelt, darunter den Mietwert von selbst genutztem Wohneigentum, Einkünfte aus abhängiger und selbstständiger Beschäftigung, aus verschiedenen Vermögensarten, aus Untervermietung sowie aus staatlichen und privaten Transferzahlungen. Darüber hinaus werden in der EVS anders als im Mikrozensus nicht nur die Wohnkosten von Mietern, sondern auch von Wohneigentümern erhoben, also Ausgaben für den Kauf von Grundstücken und Immobilien, Zinsen, Tilgung, Instandsetzungen und Modernisierungen. Im Mikrozensus wird zudem das Vermögen nicht abgefragt. Last but not least erfasst die EVS sehr detailliert Konsumausgaben in zahlreichen Haupt- und Unterkategorien. Auf dieser Basis lässt sich unter anderem das unterschiedliche Ausgabeverhalten von Mietern und Eigentümern analysieren, insbesondere bei jungen Ersterwerbern.