Immobilien im Süden: Wer zögert, verpasst seine Chance

Wenngleich die Frankfurter Preise für Eigentumswohnungen im zweiten Quartal dieses Jahres wieder leicht nach oben gegangen sind, überwiegen die Minuszeichen bei den Immobilienpreisen im Süden Deutschlands – so auch in Stuttgart und München. Warum jetzt trotz gestiegener Zinsen ein sehr guter Zeitpunkt ist, die Suche nach der richtigen Immobilie und dessen Finanzierung nicht weiter auf die lange Bank zu schieben.

Wenngleich sich in Frankfurt schon wieder das erste kleine Plus bei den Preisen von Eigentumswohnungen zeigt, ist das Preisniveau, auf dem sich der Immobilienmarkt in der Börsenmetropole bewegt, deutlich niedriger als noch vor zwei Jahren. Im Quartalsvergleich steigen die tatsächlich gezahlten Kaufpreise für Appartements in Frankfurt am Main um 0,16 Prozent.

Mit Blick auf das zweite Quartal in 2022 wird jedoch schnell klar, dass sich die Preise in diesem Immobiliensegment innerhalb eines Jahres deutlich reduziert haben, und zwar um 11,93 Prozent. Auch die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern bewegen sich auf einem niedrigeren Niveau als noch vor einem Jahr. Sie sind im zweiten Quartal dieses Jahres um 8,21 Prozent günstiger geworden.

„Viele Kunden warten immer noch ab: Entweder sie hoffen auf bessere Zinsen, auf einen attraktiveren Preis oder einfach auf einen besseren Zeitpunkt für den Kauf. Ich rate denjenigen, die wirklich vorhaben, in ein Eigenheim zu investieren, es jetzt zu tun", erklärt Michaela Prehn, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein Privatkunden AG in Frankfurt am Main.

Der Preisdruck wird wieder steigen

Für sie gibt es mehrere Gründe, warum Kaufwillige nicht länger zögern sollten: Zum einen werde der Druck auf den Mietmarkt immer größer und es sei davon auszugehen, dass die Mieten in den nächsten Jahren weiter steigen. Auch Altverträge seien früher oder später höchstwahrscheinlich davon betroffen. Zum anderen werden die Bauzinsen in den kommenden Jahren nicht dramatisch sinken.

Darüber hinaus sei der Moment gut, um an Objekte zu kommen, für die viele in den vergangenen Jahren nicht den Zuschlag bekommen haben, da die Nachfrage schlicht zu hoch gewesen sei, so die Spezialistin. Besonders viel Potenzial für Erfolg gebe es bei Altbauten in den Frankfurter Stadtteilen Bonames, Rödelheim oder Nied.

In Sachen Finanzierung beobachtet die Frankfurter Spezialistin von Dr. Klein seit dem zweiten Quartal eine Bereitschaft hin zu einem erhöhten Zinsrisiko: „Seit einigen Monaten schon kommen vermehrt Kunden mit kurzfristigen Zinsbindungswünschen auf mich zu. Viele Käufer gehen davon aus, dass die Bauzinsen innerhalb der nächsten fünf Jahre wieder sinken werden – aus welchen Gründen auch immer. Den meisten Käufern ist nicht bewusst, dass sie ihr Zinsrisiko gegen einen erträglichen Zinsaufschlag erheblich verringern können. Natürlich sind längere Festschreibungen teurer, aber durch die längere Tilgungszeit reduziert sich auch die Restschuld und somit das Zinsrisiko."

Darüber hinaus sei es möglich, mit zusätzlichen Zinssicherungsinstrumenten, beispielsweise Bausparverträgen, zu arbeiten. Diese beinhalten zumeist immer noch die Tarife aus der Niedrigzinsphase. Damit wäre ein Anschlusszins in 10 oder 15 Jahren sogar gesichert günstiger als der jetzige, rät Prehn.

Preiserückgänge in Stuttgart

Ein deutlicher Rückgang lässt sich bei den gezahlten Preisen für Wohneigentum in der baden-württembergischen Landeshauptstadt beobachten: Im Vergleich zum Vorquartal sind die Preise für Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2023 um 3,35 Prozent zurückgegangen.

Ein ähnlich sinkendes Preisniveau zeigt sich bei Ein- sowie Zweifamilienhäusern. Mit -3,53 Prozent ist ihr Abwärtstrend minimal stärker. Die Verfestigung dieses preislichen Rückwärtsgangs bei Wohneigentum in Stuttgart zeigt sich auch im Medianpreis. Haben Appartements im zweiten Quartal des vergangenen Jahres im Mittel noch 4.717 Euro pro Quadratmeter gekostet, sind es Mitte dieses Jahres nur noch 3.938 Euro pro Quadratmeter.

Auch bei den Häusern manifestiert sich die Preiskurve nach unten. Mussten Käufer im Vorjahresquartal im Schnitt noch 4.616 Euro pro Quadratmeter für ihr Eigenheim in die Hand nehmen, sind es ein Jahr später gut 500 Euro pro Quadratmeter weniger (4.113 Euro pro Quadratmeter).

München: stärkster Preisrückgang im Vergleich

Im Quartalsvergleich weist München sowohl im Wohnungs- (-4,2 Prozent) als auch im Haussegment
(-3,81 Prozent) die stärksten Rückgänge bei den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen auf. Auch mit Blick auf die prozentuale Preisentwicklung innerhalb eines Jahres sind die Minuszeichen – zumindest bei den Eigentumswohnungen – am ausgeprägtesten.

So hat sich der Preis für Appartements zum Vorjahreszeitraum um 13,48 Prozent vergünstigt, bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind es 8,54 Prozent. Dennoch ist der Medianpreis für Appartements und für Häuser immer noch der höchste im Vergleich zu anderen süddeutschen Großstädten. Im Mittel zahlen Münchner Wohnungskäufer 7.125 Euro pro Quadratmeter, für Häuser werden im Schnitt 6.201 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch gelegt.