Immobilienverrentung mit Nießbrauch

Ein Beitrag von Otto Kiebler, Geschäftsführer und Gründer und Simon Pflästerer, Syndikus, HausplusRente GmbH, München

Grundvoraussetzung für eine erfolgreiche Verrentung ist hundertprozentige Sicherheit für die Immobilieneigentümer und der Ausschluss jeglicher Bevormundung durch die Vertragspartner. Die Gesellschaft HausplusRente hat vor 15 Jahren ein Konzept entwickelt, das genau diesem Prinzip folgt. Auf Basis des Nießbrauchrechts erhalten Eigentümer absolute Sicherheit und genießen ein Höchstmaß an Flexibilität.

Nießbrauch ist – bezogen auf Immobilien – der Verkauf der Immobilie unter dem Vorbehalt, dass der bisherige Eigentümer seine Immobilie weiterhin als wirtschaftlicher Eigentümer nutzt. In der Regel wird das Nießbrauchrecht auf Lebenszeit der begünstigten Person abgeschlossen. Der Nießbrauch kann auch für einen befristeten Zeitraum abgeschlossen werden. Der befristete Nießbrauch ist in der Praxis eher die Ausnahme, nur etwa zehn Prozent der Senioren wählen diese Variante.

Im Gegensatz zum Wohnrecht endet das Nießbrauchrecht nicht mit dem Auszug aus der Immobilie, sondern bleibt bis zum Lebensende des Nießbrauchbegünstigten bestehen. Im Falle eines Auszugs stehen ihm daher die „Früchte“ der Immobilie, also die erzielbare Miete, lebenslang zu.

Diese entspricht in ihrer Höhe der Miete, die zu diesem Zeitpunkt am Markt erzielbar ist. Diese zusätzlichen Erträge sind insbesondere dann sehr notwendig, wenn zu einem späteren Zeitpunkt ein Umzug in eine Seniorenresidenz oder betreutes Wohnen erforderlich sein sollte.

Der Nießbrauchwert wiederum ergibt sich aus dem Mietwert gemäß dem Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen, der vom Eigentümer selbst beauftragt wird, multipliziert mit der mittleren Lebenserwartung gemäß der Rententafel der Deutschen Aktuarvereinigung e. V. (DAV) abzüglich einer Verzinsung entsprechend dem Liegenschaftszins oder den Marktgegebenheiten.

Der ursprüngliche Eigentümer erhält also den vollen Marktwert aufgeteilt in zwei Leistungen: die Einmalzahlung und den Wert der unentgeltlichen Nutzung seiner Immobilie.

Dieses Konzept findet großen Zuspruch unter Immobilieneigentümern und wird heute an vielen Standorten in Deutschland sehr erfolgreich angeboten. Auch hat die Anzahl der Alternativangebote inzwischen stark zugenommen, doch das Konzept des Verkaufes auf Nießbrauchbasis hat sich als das sicherste und erfolgreichste herausgestellt.

Untermauert wird dieser Anspruch durch eine wissenschaftliche Studie der Hochschule Berlin-Brandenburg, die sowohl das Konzept als auch das Unternehmen HausplusRente GmbH als Testsieger kürt und dabei deutschlandweit alle Anbieter und alle Verrentungsmodelle untersucht hat.

Spätestens seit die BaFin offiziell vor dem Modell des Teilverkaufes warnt, kann es für den bisherigen Eigentümer nur ein überzeugendes Konzept geben. Aber auch für den neuen juristischen Eigentümer beziehungsweise Käufer hat das Modell einiges für sich:

• Kapitalanleger erhalten Zugang zu Wohnimmobilien, die noch nicht am Markt angeboten werden, und das zu einem Preis, der zwischen 50 und 60 Prozent des heutigen Marktwerts beträgt.
• Alle üblichen Immobilienkosten fallen nicht an, da diese weiterhin vom bisherigen Immobilieneigentümer und künftigen Nießbrauchnehmer übernommen werden.
• Alle Mietrisiken, wie etwa das Risiko des Leerstands, der Mieterreklamationen, der Mietminderungen wegen angeblicher Mängel, der staatlichen Reglementierungen wie etwa Mietpreisbremse, Mietendeckel et cetera, entfallen.
• Jegliche Verwaltungsarbeiten – Nebenkostenabrechnungen, Mahnwesen, Objektbesichtigungen, Angebotseinholung, Prüfung und Überwachung von Instandsetzungsarbeiten, Teilnahme an Eigentumsversammlungen – entfallen.
• Ein weiterer wichtiger Punkt ist das Wertsteigerungspotenzial. Investoren bieten sich gleich in dreifacher Hinsicht enorme Renditechancen, nämlich einerseits durch den verminderten Kaufpreis, andererseits durch das Abschmelzen des Nießbrauchwertes und die Teilhabe an der Immobilienpreisentwicklung.
• Zuletzt arbeitet die Inflation für anstatt gegen den Käufer, denn die Immobilie war in den letzten 40 Jahren der Inflation in der Preissteigerung stets voraus.

Das nachfolgende Beispiel zeigt, welche konkrete Wertsteigerung Investoren in der Vergangenheit erzielen konnten. Ein Family-Office hat im ersten Halbjahr 2019 bundesweit 23 Nießbrauchobjekte von HausplusRente erworben. Die Investoren haben bewusst die Investition auf mehrere Standorte verteilt. So wurden Objekte in Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und in München erworben. Insgesamt waren es 23 Objekte zum Kaufpreis von 8,5 Millionen Euro. Im Rahmen des jährlichen Reportings über die aktuelle Wertentwicklung ergaben sich per 31.12.2022 folgende aktuellen Werte:

• Aktueller Verkehrswert der Objekte: 20 Millionen Euro (zum Vergleich: 15,1 Millionen Euro per 1.7.2019)
• Aktueller Nießbrauchabschlag: 5,4 Millionen Euro (zum Vergleich: 6,6 Millionen Euro per 1.7.2019)
• Aktueller Verkaufswert bei einem vorzeitigen Verkauf: 14,6 Millionen Euro (zum Vergleich: 8,5 Millionen Euro per 1.7.2019)
• Wertsteigerung dieses Portfolios vom 1.7.2019 bis 31.12.2022: 72 Prozent
• Unter Berücksichtigung aller angefallenen Erwerbsnebenkosten beträgt der Wertzuwachs: 54 Prozent!

Selbst wenn in 2023 die Wertsteigerung von Wohnimmobilien niedriger sein sollte als in 2022, lässt sich mit Nießbrauchobjekten ein deutlich höherer Wertanstieg erreichen als mit einer normalen Immobilieninvestition.

Fazit

Die Verrentung von Immobilien wird inzwischen auch in Deutschland immer häufiger von Senioren wahrgenommen und wird angesichts sinkender Renten und steigender Energiekosten künftig ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge sein. Eine individuelle und ausführliche Beratung sollte daher jeder Entscheidung vorausgehen.

Das zeigen auch die Zahlen der HausplusRente GmbH und giv GmbH. „Die Anfragen und die Abschlüsse haben vor allem im zweiten Halbjahr 2022 und jetzt auch im ersten Quartal 2023 deutlich zugelegt. Wir blicken daher weiterhin zuversichtlich auf die weitere Entwicklung in 2023“, so der Geschäftsführer und Gründer Otto Kiebler im letzten Interview. Insgesamt haben HausplusRente und die giv GmbH bereits mehr als 10.000 Kundinnen und Kunden erfolgreich beraten.

Investoren werden in Anbetracht der hohen Inflationsraten und der Unsicherheit im Bankenbereich verstärkt ihr Vermögen in Grund und Boden anlegen. Nießbrauch ist hierfür ein Geheimtipp.