Immobilienpreise stagnieren in kleineren Universitätsstädten
Im Wintersemester 2021/2022 waren in Deutschland laut Statistischem Bundesamt 2,95 Millionen Studierende immatrikuliert. Viele davon zieht es in kleinere Universitätsstädte. Die Gründe liegen im Vergleich zu den pulsierenden Großstädten auf der Hand: günstigere Wohnungs- und Lebenshaltungskosten, mehr Grünflächen und ein geringerer Stress- und Lärmfaktor sorgen für eine höhere Lebens- und Studienqualität.
Das haben auch Investoren und Kapitalanleger längst erkannt und diese Standorte [1] zunehmend im Blick. Doch wie entwickeln sich die Preise in diesen Städten, vor allem vor dem Hintergrund des aktuell sehr volatilen Immobilienmarktes? Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben die Kaufpreisentwicklung [2] von Eigentumswohnungen in den kleineren Universitätsstädten Deutschlands für das dritte Quartal 2022 im Vergleich zum ersten Quartal 2022 analysiert.
Bei immerhin 35 von 46 analysierten Standorten stagnieren beziehungsweise fallen die Preise, während bei elf Standorten die Preise weiter steigen, wenn auch nicht mehr so stark wie im vergangenen Jahr.
Der Immobilienmarkt sei seit dem Frühjahr vielerorts sichtlich in Bewegung. Das treffe auch auf die kleineren Universitätsstädte zu, so Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN. Er erläutert weiter: „Die Immobilienpreise stagnieren beziehungsweise sinken in gewissen Regionen und Segmenten – allerdings werden sehr gute und stark nachgefragte Mikrolagen weniger betroffen sein.“
Investitionen in kleinere Standorte anstelle von Metropolen seien aufgrund des meist niedrigeren Preisniveaus und hohen Entwicklungspotenzials längst kein Geheimtipp unter Kapitalanlegern mehr, berichtet Ritter. Vor allem Städte mit attraktiven Studiengängen haben weiterhin Wertsteigerungspotenzial. Der geschäftsführende Gesellschafter rät Kapitalanlegern, die Renditemöglichkeiten der Standorte und der anvisierten Immobilie sowie deren individuelle Kriterien und Marktentwicklung genau zu überprüfen und zudem professionelle Immobilienexperten zu Rate zu ziehen.
Die Immobilienpreisanalyse der kleineren Universitätsstädte für das dritte Quartal 2022 zeigt, dass Kaufinteressenten in Konstanz mit 6.321 Euro/m2 und Potsdam mit 6.029 Euro/m2 mit den höchsten Preisen für eine Eigentumswohnung rechnen müssen. Während in Konstanz die Quadratmeterpreise gegenüber dem ersten Quartal 2022 um 2 Prozent leicht gestiegen sind, sind sie in Potsdam, der Landeshauptstadt Brandenburgs, um immerhin -7,8 Prozent gesunken.
„Der Markt ist aktuell im Wandel. Zuletzt verzeichneten wir in Potsdam signifikante Preisanstiege und Immobilienverkäufer konnten an den teilweise sehr hohen Preisvorstellungen festhalten – das ändert sich nun“, weiß Andreas Güthling, Geschäftsstellenleiter der VON POLL IMMOBILIEN Shops Potsdam und Werder (Havel). Er fügt hinzu: „Durch den gestiegenen Finanzierungszins müssen viele Kaufinteressenten ihr Suchbudget neu kalkulieren. Für einige ist der Erwerb einer Immobilie zu den aktuellen Marktpreisen jedoch nicht mehr möglich. Aktuell gleichen sich Angebot und Nachfrage aus, wodurch die Preise etwas nachgeben. Der Markt reguliert sich also selbst.“
Saarbrücken mit stärkstem Preisverfall
Auf die zwei Spitzenreiter der Analyse folgen fünf Universitätsstädte mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen für Wohnungen zwischen 5.000 Euro und 6.000 Euro. Darunter Freiburg im Breisgau mit 5.534 Euro/m2, Erlangen mit 5.449 Euro/m2, Tübingen mit 5.390 Euro/m2, Regensburg mit 5.176 Euro/m2 und Heidelberg mit 5.134 Euro/m2. In der bayrischen Universitätsstadt Erlangen sind die Preise im Vergleich zum ersten Quartal 2022 um 8,3 Prozent gestiegen und erzielen damit die höchste Preissteigerung aller analysierten Standorte.
Durch die Ansiedlung größerer Unternehmen in Erlangen, wie Siemens, Adidas, Puma oder Schäffler, sowie der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg, die einen sehr guten Ruf genießt, sei die Metropolregion Nürnberg auch für ein internationales Publikum besonders attraktiv, so Matthias Gebhardt, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Erlangen, Forchheim und demnächst Herzogenaurach. Vor allem in den letzten zwölf bis 24 Monaten seien die Immobilienanfragen durch ausländische Investoren gestiegen, was sich natürlich auch die Preise auswirke. In Freiburg im Breisgau mit -6,1 Prozent, Tübingen mit -4,2 Prozent, Regensburg mit -5,5 Prozent und Heidelberg mit -2,8 Prozent fallen dagegen die Preise gegenüber Jahresanfang.
Die günstigsten Immobilienpreise für Eigentumswohnungen unter den kleineren Universitätsstädten finden Interessenten aktuell in Chemnitz, der drittgrößten Stadt im Freistaat Sachsen, mit 1.785 Euro/m2. Hier fallen Quadratmeterpreise gegenüber dem ersten Quartal 2022 um -5,6 Prozent. Auch in den kleineren Universitätsstädten Magdeburg, Wuppertal, Saarbrücken, Mönchengladbach, Hildesheim, Siegen, Kaiserslautern, Frankfurt (Oder), Coburg und Kassel können Kaufinteressenten Wohnungen noch zu moderaten Kaufpreisen zwischen durchschnittlich 2.000 Euro/m2 bis 3.000 Euro/m2 erwerben. Mit -11,9 Prozent sinken die Preise in Saarbrücken bei Eigentumswohnungen allerdings am stärksten in der gesamten Analyse.
Direkt hinter Saarbrücken, der Landeshauptstadt des Saarlandes, mit den am stärksten fallenden Kaufpreisen für Eigentumswohnungen folgen die Universitätsstädte Lüneburg mit -11,7 Prozent (Kaufpreis: 4.317 Euro/m2), Erfurt mit -9,4 Prozent (Kaufpreis: 3.317 Euro/m2), Göttingen und Ulm mit jeweils -8,2 Prozent (Kaufpreis: 3.063 Euro/m2 beziehungsweise 4.794 Euro/m2) sowie Oldenburg und Bayreuth mit jeweils -8 Prozent (Kaufpreis: 3.740 Euro/m2 beziehungsweise 3.934 Euro/m2).
Preisanstiege in 11 Standorten
Interessant ist vor dem Hintergrund des aktuell volatilen Marktes auch, dass die Immobilienpreise in immerhin elf analysierten Standorten im dritten Quartal 2022 im Vergleich zum ersten Quartal 2022 weiter steigen. Spitzenreiter ist Erlangen mit 8,3 Prozent steigenden Quadratmeterpreisen bei Eigentumswohnungen (Kaufpreis: 5.449 Euro/m2), gefolgt von Coburg mit 6,3 Prozent (Kaufpreis: 2.795 Euro/m2). Zwischen 1,5 Prozent und 3 Prozent steigen die Preise im Vergleich zum ersten Quartal 2022 in Bamberg, Kaiserslautern, Konstanz, Aachen, Flensburg, Frankfurt (Oder) und Magdeburg.
„Die Bekanntgabe, dass sich der amerikanische Halbleiterproduzent Intel in Magdeburg ansiedelt, hat den Immobilienmarkt spürbar beeinflusst. Seitdem verzeichneten wir einen sprunghaften Anstieg an Immobilienanfragen. Allerdings gab es zu diesem Zeitpunkt weniger Immobilienangebote und stabile Preise“, lässt Heike Hoffmann von VON POLL IMMOBILIEN Magdeburg wissen.
Vor dem Hintergrund der gestiegenen Hypothekenzinsen und aktuellen Inflationsentwicklung sei jedoch weiterhin eine Kaufzurückhaltung zu spüren, ergänzt Hoffmann. Dennoch halten viele Verkäufer an ihren hohen Preisvorstellungen fest, wodurch sich die Anzahl an Immobilienangeboten auf dem Magdeburger Markt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nahezu verdoppelt habe.
In Siegen und Trier stagnieren die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen bei 0,4 Prozent beziehungsweise 0,8 Prozent. Mit minimalen Ausschlägen nach unten bewegen sich auch die Immobilienpreise in Rostock mit -0,3 Prozent, Mainz und Passau mit jeweils -0,4 Prozent und Jena mit -0,9 Prozent kaum.
Lohnt sich eine Investition in diesen Standorten noch? Einen zusätzlichen Überblick zu den aktuellen Kaufpreisfaktoren in den definierten Universitätsstädten erhalten Interessierte hier.
Anmerkungen:
[1] Als Grundlage zur Kategorisierung des deutschen Immobilienmarktes nutzt VON POLL IMMOBILIEN die Einstufung in A-, B-, C- und D-Städte von BulwienGesa. Dazu wurden die Städte nach ihrer funktionalen Bedeutung für den internationalen, nationalen sowie regionalen oder lokalen Immobilienmarkt gruppiert. BulwienGesa klassifiziert dabei 46 Städte bei den C- und D-Standorten mit mindestens 7.000 Studierenden als Universitäts- beziehungsweise Hochschulstädte, wobei A- und B-Städte aufgrund der gesonderten Betrachtung nicht berücksichtigt werden.
[2] Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse bei Eigentumswohnungen beruht auf den durchschnittlichen Angebotspreisen von GeoMap und VON POLL IMMOBILIEN Research für das dritte Quartal 2022 im Vergleich zum ersten Quartal 2022.
Bild (2): © von Poll Immobilien GmbH
