Börsennotierte Immobilienunternehmen werden von vielen Analysten als „werthaltig“ oder „Value“ eingestuft und aufgrund ihrer angeblichen Bilanzsolidität und niedrigen KGV-Bewertung als „Kauf“ bewertet. Aufgrund der deutlich gesunkenen Aktienkurse wird sogar die Meinung vertreten, Anleger könnten sich nun mit einem Abschlag „günstiger“ an einem Immobilienportfolio beteiligen.
Eine Einschätzung von Dominikus Wagner, Fondsmanager des W&F Unternehmerfonds und Gründer von Wagner & Florack
Aus der Perspektive von Wagner & Florack sind die werthaltige Einschätzung von börsennotierten Immobilienunternehmen irreführend. Nach unsere Überzeugung sind börsennotierte Immobilienaktien ein Produkt des jahrzehntelangen Aufwärtstrends am Immobilienmarkt.
Viele verfolgen ein Geschäftsmodell, in dem rückläufige Preise strukturell nicht verkraftet werden können: Bei zahlreichen Immobilienaktien löst ein Preisrückgang am Immobilienmarkt eine Abwärtsspirale aus, die möglicherweise nicht mehr aufzuhalten ist.
Aufwertung des Immobilienvermögens
Die Grundlage des Geschäftsmodells sind kontinuierliche Aufwertungen des Immobilienvermögens: In der letzten Dekade haben sich die bilanziellen Anlagevermögen börsennotierter Immobiliengesellschaften – ohne Berücksichtigung von Zukäufen – allein über Aufwertungen nahezu verdoppelt. Dank der Bewertungsgutachten von Sachverständigen wurden Bestandsimmobilien zum Teil sogar im ersten Halbjahr 2022 noch aufgewertet.
Erst durch die Aufwertungen konnten Immobilienunternehmen oft ein positives Nachsteuerergebnis ausweisen und eine Dividende ausschütten. Im Kerngeschäft fallen jedoch in der Regel Verluste an. Aufgrund hoher Renovierungs- und energetischer Sanierungsinvestitionen ist der freie Barmittelzufluss (Free Cash-Flow), der im Unterschied zum Nachsteuerergebnis auch Abschreibungen, Betriebskapital und Investitionen berücksichtigt, bei vielen Immobiliengesellschaften negativ.
Verlustreiches Kerngeschäft beeinträchtigt den Free Cash-Flow
Wegen des verlustreichen Kerngeschäfts können viele börsennotierte Immobilien-Firmen den Betrieb nur durch fortgesetzte Kreditaufnahme sicherstellen. Der niedrige oder gar negative Free Cash-Flow erschwert aber die Tilgung von Krediten und erfordert oft sogar neue Kredite, um fällige Zahlungen zu begleichen.
Muss das Immobilienportfolio aufgrund der Marktentwicklung abgewertet werden, kann das eine Abwärtsspirale auslösen: Nötige neue Fremdkapital-Finanzierungen sind noch schwieriger zu finden und damit steigt der Druck, Bestandsimmobilien bei rückläufigen Preisen verkaufen zu müssen. Der Wettlauf zwischen Veräußerungen und Preisverfall ist eröffnet. Immobilienunternehmen könnten mit „Notverkäufen“ sogar den Abwärtstrend auf dem Markt verschärfen. Dazu kommt: Ohne Aufwertungen sind Dividendenzahlungen in Gefahr.
Börsennotierte Immobilienunternehmen sind nach Ansicht von Wagner & Florack ein typisches Beispiel dafür, dass Unternehmen ohne profitables Kerngeschäft für langfristige, auf Kapitalerhalt ausgerichtete Investoren ungeeignet sind. Für einen Value-Investor kommen sie alleine wegen der hohen Verschuldung und des negativen Free Cash-Flows nicht in Frage. Die Risiken sind beträchtlich.
Themen:
LESEN SIE AUCH
Lage, Lage, Finanzierbarkeit: der deutsche Immobilienmarkt im Wandel
Nach der langanhaltenden Phase rückläufiger Zinsen traf die abrupt eintretende Zinswende im Sommer 2022 auf eine Gemengelage weiterer negativer Einflüsse im Immobilienmarkt. Ein Überblick über die Auswirkungen der unterschiedlichen Faktoren.
Auswirkung der Krisen auf die deutschen Wohnträume
Unter Immobilieninteressenten herrscht große Verunsicherung und eine gewisse Abwartehaltung. Gleichzeitig gibt es neue Chancen: Das Immobilienangebot steigt und Kaufpreise können verhandelt werden – besonders bei weniger energieeffizienten Immobilien.
Immobilienmarkt: Noch herausfordernd, aber mit neuen Chancen
Nach einem sehr turbulenten zweiten Halbjahr 2022 haben sich die Immobilienpreise im Q1 2023 überraschend rasch stabilisiert. Der Markt scheint sich, trotz der herausfordernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu beruhigen und bietet aktuell ungeahnte Chancen.
Keine Angst vor Inflation
Auch wenn die aktuelle Inflation und weltweite Krisen vielen Menschen Angst um ihre Zukunft bereiten, bleiben Investitionen in Immobilien eine langfristige und solide Anlage. Wer die richtigen Kennzahlen kennt, kann am Immobilienmarkt erfolgreich sein.
Unsere Themen im Überblick
Themenwelt
Wirtschaft
Management
Recht
Finanzen
Assekuranz
Goldpreis erreicht neuen Rekordwert
Der Goldpreis hat mit 3.600 US-Dollar je Feinunze ein neues Allzeithoch erreicht. Welche Faktoren die Rallye treiben – und warum Analystin Sarah Schalück von der apoBank den Trend noch lange nicht am Ende sieht.
Globale Renditeanstiege: Langläufer geraten unter Druck
Die Renditen 30-jähriger Staatsanleihen steigen weltweit auf neue Höchststände. Der Kapitalmarkt signalisiert: Die Phase fiskalischer Schonung ist vorbei. Emissionsdruck, politische Unsicherheiten und strukturelle Zweifel an der Schuldentragfähigkeit erzwingen eine Neubewertung. Was Anleger jetzt erwarten – und Staaten herausfordert.
KI-Aktien: Ist der Hype überschritten – oder beginnt Europas Chance?
Die KI-Euphorie hat die Börsen im Griff – doch wie tragfähig sind die Bewertungen von Nvidia, Microsoft & Co.? Während US-Tech dominiert, eröffnen sich in Europa Chancen abseits des Rampenlichts. Mike Judith, Partner und Chief Sales Officer bei TEQ-Capital, ordnet den Markt ein – und zeigt, wo Anleger jetzt genau hinschauen sollten.
Depotbanken verwahren fast 3 Billionen Euro
Die Verwahrstellen in Deutschland haben im ersten Halbjahr 2025 fast 3 Billionen Euro für Fonds verwahrt – ein neuer Rekord. Doch hinter dem Wachstum steht auch eine deutliche Marktkonzentration: Fünf Anbieter dominieren fast 70 Prozent des Geschäfts.
Die neue Ausgabe kostenlos im Kiosk
Werfen Sie einen Blick in die aktuelle Ausgabe und überzeugen Sie sich selbst vom ExpertenReport. Spannende Titelstories, fundierte Analysen und hochwertige Gestaltung – unser Magazin gibt es auch digital im Kiosk.
"Unabhängigkeit hat viele Gesichter"
Was bedeutet Unabhängigkeit im Versicherungsvertrieb wirklich?