Stimmung unter den Immobilienfinanzierern im Rekordtief
Die Stimmung der deutschen Immobilienfinanzierer stürzt im dritten Quartal 2022 weiter ab: Der Barometerwert fällt von -12,01 im Vorquartal auf nun -16,91 Punkte. Damit wird der bisherige Tiefstwert von -15,24 Punkten aus dem zweiten Quartal 2020 noch einmal unterboten. Zur Verschlechterung des Stimmungsindex haben zahlreiche Faktoren beigetragen, allen voran, dass 82 Prozent der Befragungsteilnehmer restriktivere Bedingungen bei Finanzierungen sehen. Im zweiten Quartal waren es noch 68 Prozent.
Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG, erscheint der erneute Einbruch des Barometerwerts überraschend, denn die Zinsentwicklung habe sich seit dem zweiten Quartal nicht weiter verschärft. Seines Erachtens machen sich nun konjunkturelle Sorgen stärker bemerkbar, etwa wegen der sich zuspitzenden Energiekrise. Hinzu kommen die Faktoren, die schon im zweiten Quartal die Rahmenbedingungen verschlechtert haben, etwa die steigenden Baukosten und die hohe Inflation.
Bei der Einschätzung des Neugeschäfts setzt sich der Trend des Vorquartals fort. Inzwischen beobachten 37 Prozent der befragten Experten ein abnehmendes Neugeschäft (+22 Prozentpunkte), während nur noch 22 Prozent einen Anstieg verzeichnen (-7,6 Prozentpunkte).
Bei der Frage, wer in den Unternehmen die Kreditentscheidungen durchsetzt, gibt es deutliche Veränderungen im Vergleich zum Vorquartal. 43 Prozent der Experten beobachten, dass die Kreditentscheidungen eher von der Risikoabteilung beeinflusst werden (+19 Prozentpunkte). Niemand hält mehr die Neugeschäftsabteilung allein für ausschlaggebend (-15 Prozentpunkte). Ausgewogenheit zwischen Risiko- und Neugeschäftsabteilung sehen 57 Prozent der Befragten.
Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers, kommentiert:
Die Risikoaversion zieht sich wie ein roter Faden durch das Untersuchungspanel.
Die Entwicklung der Beleihungsausläufe spreche eine deutliche Sprache, so Dr. Sebastian. Der durchschnittliche Loan-to-Value der Bestandsobjekte betrage nur noch 63 Prozent, der Loan-to-Cost der Projektentwicklungen 67 Prozent. Köppel ergänzt, dass die gute Nachricht sei, dass der Finanzierungsmarkt per se weiterhin funktioniere. Banken und alternative Kreditgeber seien durchaus finanzierungsbereit, haben aber das Risiko im Blick und gehen selektiver vor.
Die Margen sind im Vergleich zum noch nicht von der Corona-Krise beeinflussten vierten Quartal 2019 deutlich gestiegen, bei den Bestandsfinanzierungen von 127 auf nun 172 Basispunkte, bei den Projektentwicklungsfinanzierungen von 201 auf 291 Basispunkte. Während die Margen bei den Projektentwicklungen im Vergleich zum Vorquartal nochmal leicht zulegen konnten, sind sie bei den Bestandsfinanzierungen um 19 Basispunkte gesunken.
Zur Methodik
Das BF.Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF.direkt AG, Spezialist für die Finanzierung von Immobilienprojekten, durch das Analyseunternehmen bulwiengesa AG erarbeitet. Der Index gibt die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland umfassend wieder.
Zur Ermittlung des BF.Quartalsbarometers werden vierteljährlich etwa 110 Experten befragt, die größtenteils direkt mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind. Das Panel besteht aus Vertretern unterschiedlicher Banken und anderen Finanzierern.
Der Wert des BF.Quartalsbarometers setzt sich aus verschiedenen Bestandteilen des Fragebogens zusammen: aus der Einschätzung zur Veränderung der Finanzierungsbedingungen, der Entwicklung des Neugeschäfts, der Höhe der gewährten Kredittranchen, der Risikobereitschaft der Finanzierer nach Assetklassen, der Höhe der LTV-/LTC-Werte, der Entwicklung der Margen, der Bedeutung alternativer Finanzierungsmöglichkeiten und der Entwicklung der Liquiditätskosten.
Bilder (2–3): © BF.direkt AG
