Das BF. Quartalsbarometer steigt im Q4 2023 leicht auf -17,98 Zähler, nachdem im Vorquartal mit -20,22 Zählern ein neuer Tiefstwert erreicht war. Gründe für die leichte Erholung sind zum einen die zunehmend als stagnierend statt ansteigend wahrgenommenen zusätzlichen Liquiditätskosten. Zum anderen fällt die Diskrepanz zwischen den Bestands- und Projektentwicklungsmargen weniger deutlich aus als zuvor.
Die durchschnittliche Marge für Bestandsfinanzierungen beträgt nun 262,3 Basispunkte (Q3 2023: 220,5 bp), die für Projektentwicklungsfinanzierungen 359,8 bp (Q3 2023: 306,6 bp).
„Der Stand des Quartalsbarometers spiegelt die leichte Stimmungsaufhellung wider, die ich am Markt wahrnehme. Für Optimismus sorgt etwa der Rückgang der Inflationsrate auf 3,2 Prozent. Außerdem ist der Zehn-Jahres-Zinsswap zuletzt auf unter drei Prozent gefallen. Das sind gute Neuigkeiten für die Immobilienbranche", kommentiert Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG.
Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers, ergänzt: „Die Mehrheit der Marktteilnehmer erwartet sinkende Zinsen. Absehbar ist auch, dass die Zinsen für variable Finanzierungen wieder günstiger werden als langfristige Zinsfestschreibungen. Das wird für eine gewisse Normalisierung sorgen, auch wenn das Marktumfeld schwierig bleibt.“
Divergent entwickelten sich die Beleihungsausläufe von Beständen und Projektentwicklungen. Die Loan-to-Costs der Entwicklungsfinanzierungen sind leicht um 1,2 Prozentpunkte auf 69,8 Prozent gestiegen, während die Loan-to-Values der Bestandsfinanzierungen um 1,6 Prozentpunkte auf 62,6 Prozent gefallen sind. Die langjährige Entwicklung beider Werte weist allerdings nach unten.
Mittlerweile sehen 88,6 Prozent der Finanzierungsexperten restriktivere Bedingungen am Finanzierungsmarkt, 8,2 Prozentpunkte mehr als im Vorquartal. Als Gründe haben die Umfrageteilnehmer die gestiegenen Zinsen, das erhöhte Risikoniveau, das geringe Transaktionsvolumen und die allgemeine Marktlage genannt.
Die Einschätzung der Experten bezüglich der Entwicklung des Neugeschäfts verlief das gesamte Jahr über ohne große Sprünge. Über die Hälfte der Teilnehmer geben an, dass ihr Neugeschäft stagniert. Bei den Antworten auf die Frage, welchen Schwerpunkt die Umfrageteilnehmer derzeit beim Neugeschäft setzen, dominieren weiterhin Risikominimierung (30,3 Prozent), Pflege der bestehenden Kundenbeziehungen (23,6 Prozent) und Renditemaximierung (19,1 Prozent). Überwiegend werden Kreditentscheidungen von der Risikoabteilung beeinflusst. Nur ein kleiner Anteil der Experten gibt an, dass der Neugeschäftsbereich bei der Kreditvergabe bestimmend sei.
Drei-Jahres-Betrachtung
Bei der Frage, welche Immobilientypen derzeit finanziert werden, zeichnen sich bei Projektentwicklungen in der Drei-Jahres-Betrachtung deutliche Entwicklungen ab. Sven Carstensen, Vorstand der bulwiengesa AG, erläutert: „An diesen Zahlen lässt sich etwa ablesen, dass es kaum noch Wohnungsbaufinanzierung im Bauträgergeschäft gibt. Nur noch die Hälfte der befragten Experten hat entsprechende Kredite in den Büchern.“
Im ersten Quartal 2020 gaben noch fast alle Umfrageteilnehmer an, Büroimmobilien im Bestand zu finanzieren. Mittlerweile sind es nur noch 71 Prozent. Bei Büro-Entwicklungen sank dieser Wert von 87 auf 60 Prozent.
Bei den Antworten auf die Frage, weshalb Darlehensvergaben in der Praxis nicht zustande kommen, dominiert weiterhin das fehlende Eigenkapital des Darlehensnehmers. Dass ein Projekt als zu risikoreich eingestuft wird, nimmt als Begründung ebenso zu wie der fehlende Track Record beziehungsweise die zu geringe Bonität des Darlehensnehmers.
Bei der aktuellen Erhebung zum Quartalsbarometer wurden die Kreditgeber befragt, welche Möglichkeiten ein Projektentwickler oder Bestandshalter beim Exit einer bestehenden Finanzierung habe.
Hintergrund ist, dass in nächster Zeit zunehmend Kreditverträge auslaufen, die in der Niedrigzinsphase abgeschlossen wurden. Einige Teilnehmer betonen die Optionen des unveränderten Verkaufs oder der Refinanzierung, wobei die Entscheidung stark von der erwarteten Rendite für einen Verkauf oder der Kapitaldienstfähigkeit für eine mögliche Refinanzierung abhängt.
Als Alternative wird unter anderem die Prolongation mit der bestehenden Bank zu einem deutlich geringeren Finanzierungsvolumen genannt. Bei qualitativ guten Assets mit einem belastbaren ESG-Transformationsplan und ausreichendem Eigenkapital zeigen sich Banken und andere Finanzierungsinstitutionen weiterhin finanzierungsbereit.
Zur Methodik
Das BF.Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF.direkt AG, Spezialist für die Finanzierung von Immobilienprojekten, durch das Analyseunternehmen bulwiengesa AG erarbeitet. Der Index gibt die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland umfassend wieder.
Zur Ermittlung des BF.Quartalsbarometers werden vierteljährlich etwa 110 Experten befragt, die alle direkt mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind. Das Panel besteht aus Vertretern unterschiedlicher Banken und anderen Finanzierern. Der Wert des BF.Quartalsbarometers setzt sich aus verschiedenen Bestandteilen des Fragebogens zusammen: aus der Einschätzung zur Veränderung der Finanzierungsbedingungen, der Entwicklung des Neugeschäfts, der Höhe der gewährten Kredittranchen, der Risikobereitschaft der Finanzierer nach Assetklassen, der Höhe der LTV-/LTC-Werte, der Entwicklung der Margen, der Bedeutung alternativer Finanzierungsmöglichkeiten und der Entwicklung der Liquiditätskosten.
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