40 Städte im Check: Wo kann man sich wohnen noch leisten

Die Nachfrage nach Kaufimmobilien boomt: Im April 2021 gingen auf ImmoScout24 72 Prozent mehr Kontaktanfragen für Eigentumswohnungen ein als im Vorjahr. Für Mietwohnungen stieg die Nachfrage im Vergleichszeitraum um 19 Prozent. Der Traum vom Eigenheim scheint sich während der Corona-Pandemie bei den Deutschen weiter verstärkt zu haben.

Doch angesichts steigender Immobilienpreise stellt sich die Frage: Wo lohnt es sich zu kaufen und was kann ich je nach Budget erwarten? Eine Analyse von ImmoScout24 für 40 deutsche Großstädte zeigt die großen, regionalen Unterschiede auf.

Während in den großen Metropolen ein Budget von 800 bis 1.000 Euro inzwischen sowohl bei Kauf als auch bei der Miete nur noch für eine Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnung reicht, finden sich in Städten wie Dortmund, Heidelberg und Kassel noch bezahlbare Wohnungen, die Platz für die Familie bieten.

ImmoScout24 hat für das Jahr 2020 ausgewertet, wie viel Quadratmeter Wohnfläche sich Suchende in Deutschland zur Miete beziehungsweise zum Kauf leisten können.

Auf Basis des vom Statistischen Bundesamt angegebenen durchschnittlichen Nettohaushaltseinkommens in Deutschland und den durchschnittlichen Wohnkosten hat der führende Marktplatz für Immobilien eine Nettokaltmiete zwischen 800 und 1.000 Euro sowie eine vergleichbare Kaufpreisspanne zwischen 217.000 und 272.000 Euro ermittelt.

Dortmunder Immobilienmarkt mit bestem Preis-Leistungs-Verhältnis

Für 217.000 bis 272.000 Euro finden Suchende in Dortmund eine Eigentumswohnung, die im Schnitt 99 Quadratmeter misst und damit im Städtevergleich die größte Wohnfläche bietet.

Dicht dahinter folgen Essen mit durchschnittlich 96 Quadratmeter großen Eigentumswohnungen sowie Bochum mit 91 Quadratmetern. Auch in Braunschweig und Kassel finden sich im Budgetrahmen von 800 bis 1.000 Euro Wohnungen, die mit knapp 90 Quadratmetern ausreichend Platz für eine kleine Familie bieten.

Anders sieht es dagegen in den deutschen Top-Metropolen aus. In München gibt es für das gleiche Budget nur ein Single-Apartment zum Kauf mit 33 Quadratmetern. In Frankfurt am Main, Berlin, Stuttgart und Hamburg können sich Suchende für 270.000 Euro nur noch maximal 60 Quadratmeter große Eigentumswohnungen leisten.

Durch die Pandemie hat das eigene Zuhause für Viele weiter an Bedeutung gewonnen. Das spiegelt sich in einem starken Nachfrageschub nach Eigentumswohnungen wider.

deutet Ralf Weitz, Geschäftsführer von ImmoScout24. Er erklärt: „Gerade auf dem Land, aber auch in einzelnen Großstädten, kann es sich bei den aktuell niedrigen Zinsen lohnen, die monatlichen Mietkosten lieber in die Finanzierung eines Eigenheims zu investieren.“ Und daher rät der Geschäftsführer:

Käufer sollten dabei genau prüfen, ob die Wunschimmobilie über einen längeren Zeitraum zur individuellen Lebensplanung passt und sich in 30 Jahren noch gut finanzieren und bewirtschaften lässt.

In Heidelberg lohnt sich der Kauf, in Oldenburg die Miete

Vergleicht man die durchschnittliche Größe der Wohnungen, je nachdem, ob man das Budget in die Miete oder in eine Finanzierung steckt, zeigen sich ebenfalls deutliche Unterschiede.

In Heidelberg und Dortmund lohnt sich der Kauf: Fürs gleiche Budget misst eine Eigentumswohnung fünf bis sechs Quadratmeter mehr als die vergleichbar teure Mietwohnung. Wer dagegen in Oldenburg eine Wohnung mietet, statt sie zu kaufen, bekommt 31 Quadratmeter mehr Wohnfläche.

In Regensburg beträgt die Differenz immerhin noch 19 Quadratmeter – ein extra Kinder- oder Arbeitszimmer sind hier bei der Mietoption inklusive.

Am meisten Mietwohnung für das Geld gibt es in Kassel

Bei einer Angebotskaltmiete zwischen 800 und 1.000 Euro findet sich in Kassel eine im Schnitt 103 Quadratmeter große Mietwohnung. Mehr Fläche wird in keiner anderen der untersuchten Städte angeboten.

Auch in Bochum, Erfurt, Oldenburg, Osnabrück, Leipzig und Essen lässt es sich für diese Mietkosten auf 95 bis 100 Quadratmetern gut wohnen. Auf eher kleinem Fuß lebt es sich fürs gleiche Budget hingegen in München. Die durchschnittliche Mietwohnung bietet mit 49 Quadratmetern gerade einmal halb so viel Platz.

In Frankfurt am Main finden Suchende eine im Schnitt 59 Quadratmeter große Mietwohnung. In Stuttgart, Hamburg und Berlin werden es nicht mehr als 70 Quadratmeter.

„Es ist kein Geheimnis, dass gerade in den Ballungsgebieten und Metropolen das Wohnen teurer geworden ist. Doch dieses Bild gilt nicht für ganz Deutschland. In vielen Großstädten lässt sich auch mit einem durchschnittlichen Haushaltseinkommen eine geräumige Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnung finanzieren, die ausreichend Platz für eine kleine Familie bietet.

Ob Miete oder Kauf die richtige Entscheidung ist, hängt aber von verschiedenen Faktoren ab. Diese sollten Suchende vor dem Hintergrund ihres Haushaltseinkommens und ihrer Lebenshaltungskosten ganz individuell für sich beantworten.

Methodik

Für das Jahr 2020 hat ImmoScout24 ausgewertet, wie viel Quadratmeter Wohnfläche sich Suchende in Deutschland zur Miete beziehungsweise zum Kauf leisten können. Anhand der Daten des Statistischen Bundesamts wurde auf Basis des durchschnittlich ausgabefähigen Einkommens von Haushalten in Deutschland im Jahr 2019 und dem Anteil der Wohnkosten eine Nettokaltmiete zwischen 800 und 1.000 Euro ermittelt.

Es folgte für die Analyse die Annahme, dass die monatliche Kreditrate sich auf die Höhe der Nettokaltmiete beläuft. Weiterhin wurde angenommen, dass sich die Kaufnebenkosten mit dem Eigenkapital decken. Bei einer Tilgung von 2,5% und einer Sollzinsbildung von 30 Jahren verbleibt somit keine Restschuld.

Über den ImmoScout24-Finanzierungsrechner wurde auf Basis dieser Angaben und aus dem Mittelwert über die Top5-Städte Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln sowie Freiburg im Breisgau, Leipzig, Münster, Potsdam und Göttingen eine Kaufpreisspanne zwischen 217.000 Euro und 272.000 Euro ermittelt.

Datenbasis für die Berechnung der Wohnfläche in 40 ausgewählten deutschen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohner:innen waren rund 465.000 bei ImmoScout24 im Jahr 2020 inserierte Angebote.

Die Werte für die Wohnfläche der Miet- beziehungsweise Eigentumswohnungen stellen den Durchschnitt über alle Angebote dar, die im jeweiligen Finanzierungsrahmen lagen.