MSCI World schlägt Immobilien in deutschen Großstädten

Immobilien gehören zu den beliebtesten Anlageklassen der Deutschen. Sie gelten als sicher und renditestark. Zuletzt, im dritten Quartal 2023, haben sie laut den jüngst erschienen Zahlen des Statistischen Bundesamtes allerdings einen Rekordpreisverfall verzeichnet. 

Das Berliner Fintech WeltSparen, hat analysiert, wie sich Immobilien in Berlin, Frankfurt am Main und München in den letzten 20 Jahren entwickelt haben. Für einen Langzeit-Vergleich mit dem Kapitalmarkt hat WeltSparen neben der Preisentwicklung auch die Einnahmen durch Vermietung sowie die Kosten durch Erwerb und Bewirtschaftung berücksichtigt.

Immobilienpreise mit deutlichem Anstieg

Die Nachfrage nach Immobilien in deutschen Ballungszentren ist nach wie vor hoch und das Angebot begrenzt. Dementsprechend haben sich die Preise über die letzten zwei Jahrzehnte mancherorts vervielfacht und viele Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer können sich über einen sehenswerten Wertzuwachs ihrer Anlage freuen.

Gesamtrendite deutlich höher als Preissteigerung

Neben der reinen (Quadratmeter-)Preisentwicklung müssen allerdings noch weitere Faktoren einbezogen werden, um die Gesamtrendite richtig beurteilen zu können. Dazu zählen neben Einnahmen durch die Vermietung auch Kosten, die beim Kauf und der Bewirtschaftung anfallen.

Im Folgenden wurde dafür der Kauf einer Wohnimmobilie für 200.000 Euro mit jeweils 100.000 Euro Eigen- und Fremdkapital im Jahr 2002 unter Berücksichtigung aller relevanten Einnahmen und Kosten über die letzten 20 Jahre simuliert. Die Entwicklung des eingesetzten Eigenkapitals in Höhe von 100.000 Euro wird in der Grafik dargestellt.

Die vollumfängliche Wertentwicklung der Immobilie ist deutlich besser als die alleinige Betrachtung der Kaufpreise. Die deutsche Liebe für Immobilieninvestments ist durchaus nachvollziehbar.

MSCI World schlägt Immobilien über die letzten 20 Jahre

Für den Vergleich ist auch der Blick auf die Alternative erforderlich. Daher wurde die Grafik um die Entwicklung von 100.000 Euro investiert in Aktien weltweit, abgebildet durch den MSCI World Index, erweitert. Um die Vergleichbarkeit zu gewährleisten, wurde der Investitionsbetrag zudem um einen Fremdkapitalanteil zu gleichen Konditionen ergänzt.

Die Überrendite einer Anlage in Aktien über den Vergleichszeitraum ist deutlich. Das eingesetzte Eigenkapital in Höhe von 100.000 Euro hätte sich, angelegt in einer Eigentumswohnung in Frankfurt, zu 583.799 Euro und in einem Investment in Aktien zu stolzen 671.803 Euro entwickelt. Die Schwankungsbreite der Aktien betrug in diesem Zeitraum 15,7 Prozent pro Jahr.

Vorteile der ETFs

Neben der Wertentwicklung gibt es noch weitere Aspekte, die für eine Investition in Aktien sprechen: Sie ist mit wenigen Klicks möglich und deutlich weniger zeitaufwendig als der Erwerb und die Verwaltung einer Immobilie.

Ein weiterer Punkt ist die Diversifikation. Kauft man eine Immobilie, steckt oft ein Großteil des eigenen Kapitals in einem Objekt. Dadurch hängt die eigene finanzielle Lage stark von der Entwicklung dieser einen Immobilie sowie der Stadt oder Region, in der sie sich befindet, ab - ein Klumpenrisiko. Über ETFs kann man mit kleinem Aufwand Aktien mehrerer tausend Unternehmen aus der ganzen Welt erwerben und streut das Risiko somit breit.

Nicht zu vergessen ist auch die unterschiedliche Liquidität. Immobilien lassen sich meist nur im Ganzen veräußern und bis der Erlös daraus verfügbar ist, kann es einige Zeit dauern. Aktien lassen sich jederzeit in beliebig kleinen Bruchstücken veräußern und der Erlös daraus ist innerhalb weniger Tage verfügbar.

Mit dem Kauf einer Immobilie in deutschen Metropolen wie Berlin, München und Frankfurt vor rund 20 Jahren, hätte man beträchtliche Renditen erzielen können. Anlegerinnen und Anleger sollten aber berücksichtigen, dass die Entwicklung der Kaufpreise seitdem historisch einmalig war und vor allem durch niedrige Zinsen getrieben wurde.

Ein global gestreutes Portfolio aus Aktien hätte allerdings selbst in diesem Zeitraum teilweise erheblich höhere Renditen erzielt und mit der Normalisierung der Zinsniveaus sind weitere hohe Preissteigerungen unwahrscheinlicher geworden. Zudem machen die deutlich Erwerbsnebenkosten, vor allem die höheren Grunderwerbsteuern, den Immobilienkauf heute zusätzlich unattraktiver.

Methodologie

Grundlage ist der Erwerb einer Eigentumswohnung im Jahr 2002 für 200.000 Euro zu den entsprechenden Quadratmeterpreisen aus den Immobilienmarktberichten der jeweiligen Stadt aus dem Jahr 2003. Es wird eine damals übliche Finanzierung zu 50 Prozent aus Eigenkapital und 50 Prozent Fremdkapital angenommen. Für den Fremdkapitalanteil wird eine übliche Verzinsung für Hypotheken von 5,2 Prozent pro Jahr angenommen.

Die Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent, Maklerprovision von durchschnittlich 5,5 Prozent sowie Grundbuch- und Notarkosten von 2,0 Prozent, wurden berechnet und vom Investitionsergebnis abgezogen. Als laufende Kosten werden Instandhaltungskosten nach dem steuerlich absetzbaren Maximalwert von 13,75 Euro pro Quadratmeter pro Jahr sowie 30 Euro pro Monat für die Beauftragung einer Hausverwaltung angenommen. Die Entwicklung der eingenommenen Miete richtet sich nach den von den Städten veröffentlichten Mietspiegeln.