Die weltweiten Märkte für börsennotierte Immobilien beendeten das erste Halbjahr positiv. Dabei hatten Europa und insbesondere Skandinavien zu kämpfen, während die amerikanischen und asiatischen Immobilienmärkte eine ordentliche Performance zeigten. Die Zinsentwicklung wird kurzfristig weiterhin eine Rolle spielen.
Ein Kommentar von Michael Gobitschek, Portfoliomanager des SKAGEN m2
Die Zinssensitivität des Sektors lässt erwarten, dass eine Abwärtsbewegung der Anleiherenditen oder Gerüchte über Zinssenkungen eine weitere Immobilienrallye auslösen könnten, wie wir sie im Januar dieses Jahres erlebt haben. Sollten die Zentralbanken ihre harte Rhetorik und weitere unerwartete Zinserhöhungen fortsetzen, könnte allerdings auch das Gegenteil eintreten. Wir schätzen, dass wir uns eher am Anfang der Endphase des Erhöhungszyklus befinden.
Direkte Immobilien vor Neubewertung
Der Markt wartet auf weitere Preisfeststellungen auf den direkten Immobilienmärkten und auf Rekapitalisierungen, um eine fundierte Sichtweise einzunehmen. Dafür gab es im letzten Quartal erste Anzeichen, mit bemerkenswerten Transaktionen auf dem Markt zu Quartalsende, insbesondere in Europa. In früheren Zyklen fiel eine nachhaltige Neubewertung des Sektors hauptsächlich mit einer Preisfindung auf den direkten Immobilienmärkten und einer Erholung der Bilanzen der Unternehmen zusammen.
Dies spiegelt sich auch in der zunehmenden Zahl von Kapitalerhöhungen, insbesondere in Europa, wider. Bislang scheinen nur wenige Eigentümer gezwungen gewesen zu sein, die große Spanne zwischen Angebot und Nachfrage durch Preissenkungen zu überbrücken. Viele konnten ihre Verschuldung bisher relativ gut handhaben, aber es wird weitere Fälligkeiten von Krediten geben, so dass die Zinsdeckung und/oder der Beleihungswert in Frage gestellt werden wird.
Dies wird entsprechende Verkäufe nach sich ziehen, die uns auch im Segment der nicht-börsennotierten Immobilien näher an die fairen Werte heranführen werden. Im Gegensatz zu den börsennotierten Immobilien mussten die nicht-börsennotierten bislang noch keine Anpassungen vornehmen. Diese Entwicklung ist wichtig, da sich daraus präzisere Bewertungspunkte für das bereits zu stark diskontierte börsennotierte Immobilienuniversum angibt.
SKAGEN m2 (NO0010657356) investiert weltweit in Immobilienaktien und in Aktien von Unternehmen, die immobilienbezogene Dienstleistungen anbieten Um auf der richtigen Seite der Gleichung zu stehen, bevorzugen wir weiterhin Unternehmen mit soliden Bilanzen, wir können auch ausgewählte Gelegenheiten nutzen, von denen wir glauben, dass sie langfristige Gewinner sein werden. Der Fonds beendete die ersten sechs Monate des Jahres vor seiner Benchmark, was in erster Linie auf eine starke Titelauswahl zurückzuführen ist.
LOG senkt Verschuldungsgrad, Digital Bridge profitiert von KI
Die wichtigsten positiven Beiträge zur Performance des Fonds im Quartal lieferten das brasilianische Logistikunternehmen LOG, die japanische Holdinggesellschaft Tokyo Fudosan und der in den USA notierte Betreiber von digitalen Immobilien und Infrastrukturen Digital Bridge.
LOG kündigte mehrere Transaktionen zu angemessenen Bewertungen an, was zum einen die Attraktivität seiner Vermögenswerte unter Beweis stellte und es dem Unternehmen zum anderen ermöglichte, den Verschuldungsgrad zu senken, dem der Markt im derzeitigen Umfeld skeptisch gegenüberstand. Digital Bridge und Equinix profitierten im Berichtsquartal vom Aufschwung bei der künstlichen Intelligenz. Rechenzentren werden zweifellos von der wachsenden Nachfrage nach Datenspeicherung und -verarbeitung aufgrund von KI profitieren.
Die größten Belastungen der Fondsperformance im Quartal kamen von der norwegischen Self Storage Group und dem paneuropäischen Betreiber von Gesundheitsimmobilien Aedifica. Es gab keinen unternehmensspezifischen Grund für den Rückgang der Self Storage Group, bei der sich die zunehmende Indexierung weiterhin in der Gewinnspanne niederschlägt. Das Unternehmen wird mit einem erheblichen Abschlag auf seine Cashflow-Multiplikatoren gehandelt.
Implizite Wertverluste nicht realistisch
Börsennotierte Immobilien haben sich in der Vergangenheit in einem solchen Umfeld, wie wir es derzeit erwarten - mit geringerem Wachstum, niedrigeren Realrenditen, dem Ende des Zinserhöhungszyklus und dem Übergang zu einem frühen Zyklus - gut entwickelt. Es sei daran erinnert, dass ein langfristiger Anlagehorizont von entscheidender Bedeutung ist in einem Umfeld, mit Ungewissheit über das Ausmaß einer möglichen Konjunkturabschwächung aufgrund des hohen Zinsniveaus.
Immobilien werden weiterhin mit einem historisch hohen Abschlag gehandelt. Einige Segmente und Regionen werden mit einem enormen impliziten Wertverlust gehandelt, der unwahrscheinlich erscheint. Man kann mit Sicherheit behaupten, dass viele schlechte Nachrichten bereits eingepreist sind, aber es kann immer noch schlimmer werden, bevor es besser wird.
SKAGEN m2 konzentriert sich weiterhin auf Unternehmen in trendgetriebenen Teilsegmenten, die wir für widerstandsfähig halten und die über eine solide Bilanzstruktur verfügen und einen guten Cashflow generieren. Es ist wichtiger denn je, dass unsere Beteiligungen überschaubare Bilanzen, einen hohen Anteil an festen oder abgesicherten Verbindlichkeiten und inflationsbereinigte Mietstrukturen aufweisen. SKAGEN m2 ist dank unserer Anlagephilosophie und einer disziplinierten Titelauswahl für das aktuelle Szenario gut aufgestellt. Dies sind für uns interessante Märkte, da der Pool an billigen Aktien wächst und langfristig gute Kaufgelegenheiten bietet.
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