Steht Mietern bei Realteilung des Grundstücks ein Vorkaufsrecht zu?

Wird ein Mietshaus in Wohneigentum umgewandelt, steht den Mietern nach Paragraph 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein Vorkaufsrecht zu. Das bedeutet, dass dem Mieter (Vorkaufsberechtigter) die Gelegenheit eingeräumt wird, in den Kaufvertrag zwischen dem Vermieter (Vorkaufsverpflichteter) und dem Dritten einzutreten. Somit kann der Mieter anstelle des Dritten die von ihm bewohnte Wohnung zu denselben Konditionen erwerben, wie sie der Vermieter mit dem Dritten ausgehandelt hatte.

(PDF)
PolenPolenTom Bayer – stock.adobe.com

Bei der Umwandlung in Wohnungseigentum ist die Rechtslage eindeutig. Doch wie verhält es sich mit dem Vorkaufsrecht, wenn der Vermieter eine Realteilung des Grundstücks beabsichtigt? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in Bezug auf das Vorkaufsrecht und den Kündigungsschutz von Mietern bei realer Teilung eines Grundstücks entschieden.

Bei der Realteilung wird ein Grundstück mithilfe eindeutiger Grenzen in zwei voneinander unabhängige Grundstücke geteilt. Bei einem real geteilten Grundstück entstehen dadurch zwei neue Grundstücke, die jeweils ein eigenes Grundbuchblatt erhalten. Die selbstständigen Grundstücke können anschließend separat veräußert werden. Bei einem ideell geteilten Grundstück kann der Käufer hingegen nur einen Miteigentumsanteil erwerben, da keine tatsächliche Trennung der Grundstücke stattfindet. Doch was passiert mit Mietern, wenn das bewohnte Gesamtgrundstück in einzelne Grundstücke geteilt wird und diese anschließend veräußert werden sollen?

„Bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum ist die Rechtslage eindeutig. Dem Mieter steht in dieser Situation nach Paragraph 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Zudem hat der Gesetzgeber mit Paragraph 577a BGB einen Kündigungsschutz für Mieter bei Wohnungsumwandlungen von mindestens drei Jahren vorgesehen“, erklärt Tim Wistokat, LL.M., Rechtsanwalt und Head of Legal Department bei VON POLL IMMOBILIEN. Und weiter:

Bei der Realteilung von Grundstücken zum anschließenden Verkauf war die Rechtslage bisher nicht so präzise. Durch sein Urteil hat der BGH nunmehr für mehr Rechtssicherheit beigetragen.

In dem verhandelten Fall (Urteil vom 28. Mai 2008, Az: VIII ZR 126/07) hatte die Mieterin eines Reihenhauses geklagt, nachdem ihre Vermieterin – die Eigentümerin des ungeteilten Gesamtgrundstücks der Siedlung – beschlossen hatte, das Gesamtgrundstück in Einzelgrundstücke real aufzuteilen und diese anschließend zu veräußern. Die Mieterin erhob daraufhin Klage auf Feststellung, dass ihr ein Vorkaufsrecht nach Paragraph 577 BGB zustehe und sie Kündigungsschutz im Falle des Verkaufs nach Paragraph 577a BGB genieße. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, die Berufung vor dem Landgericht wurde zurückgewiesen. Mit der vom BGH zugelassenen Revision hatte die Klägerin Erfolg.

„Der BGH sieht in diesem Fall eine Gesetzeslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes“, sagt Rechtsexperte Wistokat. Und er führt weiter aus:

Laut dem BGH kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber den Mieter zwar bei Umwandlung in Wohnungseigentum, bewusst aber nicht bei realer Teilung eines Gesamtgrundstücks schützen will. Die Interessenlage des Mieters ist nämlich in beiden Fällen der Rechtsänderung im Wesentlichen gleich. Aus Sicht des Mieters machen die Umstände, die letztendlich zum Verkauf des Mietobjekts führen, keinen Unterschied.

Sowohl bei der Umwandlung in Wohnungseigentum als auch bei einer realen Teilung könnte sich der neue Vermieter – sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind – auf Eigenbedarf berufen. Ebenso besteht in beiden Fällen das gleiche Interesse des Mieters daran, durch Ausübung eines Vorkaufsrechts selbst Eigentümer zu werden. Demnach existieren keine sachlichen Gründe dafür, dass der Mieter im Falle einer Realteilung des Gesamtgrundstücks keinen Schutz genießen sollte.

Fazit

„Durch die Schaffung von Schutzbestimmungen in den Paragraphen 577 BGB und 577a BGB ist der Mieter im Falle einer Umwandlung von vermietetem Wohnraum abgesichert. Durch sein Urteil erweitert der BGH diese Schutzbestimmung auch für den Fall einer Realteilung. Demnach kann sich der Mieter auch bei der beabsichtigten realen Teilung eines Gesamtgrundstücks auf sein Vorkaufsrecht berufen und im Falle der Kündigung besonderen Kündigungsschutz genießen“, resümiert Tim Wistokat.


(PDF)

LESEN SIE AUCH

Euro Geldscheine und ein Ordner mit dem Aufdruck GrundsteuerEuro Geldscheine und ein Ordner mit dem Aufdruck Grundsteuerstudio v-zwoelf – stock.adobe.comEuro Geldscheine und ein Ordner mit dem Aufdruck Grundsteuerstudio v-zwoelf – stock.adobe.com
Infothek 4 Wände

Auswirkungen der Grundsteuerreform

Die neue Grundsteuer soll zum 1. Januar 2025 in Kraft treten. Doch bereits dieses Jahr müssen Grundstückseigentümer aktiv werden. Denn der 1. Januar 2022 gilt als Stichtag für die Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwerts. Dieser Grundsteuerwert wird zukünftig den Einheitswert bei der Berechnung der Grundsteuer ersetzen.
Rauchmelder-61162540-AS-gopixaRauchmelder-61162540-AS-gopixagopixa – stock.adobe.comRauchmelder-61162540-AS-gopixagopixa – stock.adobe.com
Infothek 4 Wände

Rauchmelder-Kosten nicht auf Mieterinnen und Mieter umlegbar

Vermieter müssen den Wohnraum auf eigene Kosten mit gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmeldern ausstatten. Auch wenn Rauchmelder nicht gekauft, sondern gemietet werden, können anfallenden Kosten nicht als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden.

Richterhammer-Haus-265087637-AS--designer491Richterhammer-Haus-265087637-AS--designer491designer491 – stock.adobe.comRichterhammer-Haus-265087637-AS--designer491designer491 – stock.adobe.com
Infothek 4 Wände

Wann darf der Vermieter eine Untervermietung ablehnen?

Wenn der Mieter dem Vermieter nicht genügend Informationen über den Untermieter gibt, darf er die Erlaubnis zur Untervermietung der Mietwohnung verweigern. Ein Vermerk im Mietvertrag, dass der Mieter keine Untervermietung beabsichtigt, hat dagegen keine Auswirkungen. Dies urteilte das Amtsgericht München.
Haus-auf-Muenzstapel-277854595-AS-grajaHaus-auf-Muenzstapel-277854595-AS-grajagraja – stock.adobe.comHaus-auf-Muenzstapel-277854595-AS-grajagraja – stock.adobe.com
Infothek 4 Wände

Finanzieller Engpass: Kündigung von Mietverträgen während Corona-Krise

Aufgrund der derzeitigen wirtschaftlichen Lage ist es für Selbstständige, aber auch für Arbeitnehmer in Kurzarbeit nicht einfach und viele plagen finanzielle Sorgen. So fürchten einige, dass sie demnächst ihre Miete nicht zahlen können und haben Angst, dass der Vermieter sie dann kündigt. Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH, schafft Klarheit:
Mann-schleift-Parkett-ab-80927907-FO-VRDMann-schleift-Parkett-ab-80927907-FO-VRDVRD / fotolia.comMann-schleift-Parkett-ab-80927907-FO-VRDVRD / fotolia.com
Infothek 4 Wände

Müssen Mieter das Parkett abschleifen?

Vermieter können Mieter nicht auferlegen, den Parkettboden abzuschleifen, weil dies nicht zu den sogenannten Schönheitsreparaturen zählt. Wenn der Mietvertrag den Mieter dennoch dazu verpflichtet, ist sogar die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Dann müssen Mieter beispielsweise auch keine Malerarbeiten bezahlen, urteilte das Amtsgericht Nürnberg.
Paragraf-Bauplan-195568990-FO-Andrey-PopovParagraf-Bauplan-195568990-FO-Andrey-PopovAndrey Popov / fotolia.comParagraf-Bauplan-195568990-FO-Andrey-PopovAndrey Popov / fotolia.com
Infothek 4 Wände

Welche Auswirkungen hat Grundsteuerreform auf Mieter und Vermieter?

Die CDU und die SPD haben sich auf eine Reform der Grundsteuer geeinigt, die in ihrer derzeitigen Form ab dem kommenden Jahr nicht mehr hätte erhoben werden dürfen. ARAG-Experten erläutern, was sich für Mieter und Eigentümer ändert.

Mehr zum Thema

IVD-Präsident Dirk Wohltorf (Foto) fordert eine konsequente Förderung der Eigentumsbildung.IVDIVD-Präsident Dirk Wohltorf (Foto) fordert eine konsequente Förderung der Eigentumsbildung.IVD
Infothek 4 Wände

„Wohneigentum bleibt beliebteste Altersvorsorge – aber vielen fehlt das Geld“

Für die Mehrheit der Deutschen ist Wohneigentum die beste Altersvorsorge, zeigt eine aktuelle Forsa-Umfrage im Auftrag des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Doch viele Menschen scheitern am Kauf einer Immobilie – vor allem wegen fehlendem Eigenkapital und hohen Finanzierungskosten.

Open empty box with a lid, isolated on a black background. Cardboard box for shoes or gift. Top view, flat layoutOpen empty box with a lid, isolated on a black background. Cardboard box for shoes or gift. Top view, flat layoutOpen empty box with a lid, isolated on a black background. Cardboard box for shoes or gift. Top view, flat layout
Infothek 4 Wände

Sinkende Bautätigkeit, steigende Kosten: Studierende konkurrieren um immer weniger Wohnraum

Die Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt wird für Studierende durch hohe Mieten und Wohnungsknappheit zunehmend zur Belastung. Die Bauzinsen sind zwar leicht gesunken, aber für viele immer noch zu hoch. Als Folge strömen immer mehr Personen auf den Mietwohnungsmarkt und konkurrieren mit Studierenden um ein schrumpfendes Angebot.

Großmutter-Enkeltochter-250436740-DP-yacobchuk1Großmutter-Enkeltochter-250436740-DP-yacobchuk1Großmutter-Enkeltochter-250436740-DP-yacobchuk1
Infothek 4 Wände

Interhyp Wohntraumstudie 2024: So denken Babyboomer und Millennials

Der Wunsch nach Wohneigentum hat sich über die Generationen nicht abgeschwächt. Geht es um die wichtigsten Dinge, rangiert bei Boomern als auch bei Millennials der Wunsch nach einem schönen Zuhause direkt nach Gesundheit auf Platz zwei.

Happy woman gardener in work clothes watering the beds in her vegetable garden on sunny warm summer day. Concept of working in vegetable garden on your farmHappy woman gardener in work clothes watering the beds in her vegetable garden on sunny warm summer day. Concept of working in vegetable garden on your farmHappy woman gardener in work clothes watering the beds in her vegetable garden on sunny warm summer day. Concept of working in vegetable garden on your farm
Infothek 4 Wände

Neue Grundsteuer: Was ändert sich? Das müssen Eigentümer jetzt wissen

Die Grundsteuerreform geht noch immer als Schreckgespenst um. Doch mittlerweile befindet sich die „neue“ Grundsteuer auf der Zielgeraden, denn ab 2025 darf die „alte“ Grundsteuer nicht mehr erhoben werden. Benjamin Bhatti, Geschäftsführer der bhatti.pro Steuerberatungsgesellschaft informiert über wesentliche Details.

Kanalisation-2024-US-Denny-MuellerKanalisation-2024-US-Denny-MuellerDenny Müller – unsplash.comKanalisation-2024-US-Denny-MuellerDenny Müller – unsplash.com
Infothek 4 Wände

Seriöse Kanalreinigungsbetriebe in der Region finden

Rückstau in Abwasserleitungen oder unerwartete Rohrprobleme: Treten durch Extremwetter Probleme wie diese auf, oder kommt es zu einem Versicherungsschaden, sollte nur mit einem professionellen und seriösen Betrieb zusammengearbeitet werden.

Richterhammer-Ringe-240804388-DP-AndreyPopovRichterhammer-Ringe-240804388-DP-AndreyPopovRichterhammer-Ringe-240804388-DP-AndreyPopov
Infothek 4 Wände

Überlassung der Wohnung nach Scheidung kann teuer werden

Nutzt jemand nach der Scheidung die zuvor gemeinsam mit der geschiedenen Gattin oder dem geschiedenen Gatten bewohnten vier Wände, ohne Miete dafür zu bezahlen, können bei einem späteren Verkauf steuerliche Konsequenzen die Folge sein. Denn der Veräußerungsgewinn der Immobilie ist unter bestimmten Umständen steuerpflichtig.