Durststrecke auf dem Immobilienmarkt scheint beendet

Der Preisverfall bei Immobilien scheint derzeit gestoppt zu sein. Das Niveau liegt zwar weiterhin deutlich unter den Höchstwerten des vergangenen Jahres – als der Immobilien seinen Höhepunkt erreicht hatte, aber wie schon im 1. Quartal stabilisieren sich auch im 2. Quartal 2023 die Preise weiter.

Das verdeutlichen die aktuellen Angebotspreise von Bestandswohnungen aus dem immowelt Preiskompass. Dafür wurden auf immowelt.de angebotene Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) untersucht.

Zwischen April und Juli sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen in 7 von 14 untersuchten Großstädten gesunken. In 5 Städten sind die Kaufpreise gestiegen, während in den übrigen 2 Städten das Preisniveau stabil geblieben ist. Die Preisdynamik hat im zurückliegenden Quartal sogar nochmal leicht abgenommen. Im 1. Quartal dieses Jahr sind die Angebotspreise noch in 9 der 14 Städte gesunken.

Im 2. Quartal 2022, also zu Beginn der Trendwende, als die Bauzinsen begannen, steil nach oben zu steigen, verbuchten gar 11 Großstädte rückläufige Zahlen. Zwischenzeitlich sank im Jahr 2022 sogar in allen Städten die Preiskurve nach unten.

Die sich stabilisierenden Preise seien ein gutes Zeichen für den Immobilienmarkt, weil sie verdeutlichen, dass trotz schlechterer Rahmenbedingungen nach wie vor großes Interesse an Immobilieneigentum bestehe, erläutert Felix Kusch, immowelt Country Managing Director. Und weiter: „Für Käufer mit Erspartem bietet das aktuelle Marktumfeld sogar große Chancen. Durch den geringeren Konkurrenzdruck können sie wieder verstärkt Preisverhandlungen führen. Zudem ist das sichtbare Angebot auf Immobilienportalen und damit die Auswahl an Immobilien so groß wie lange nicht mehr.“

Trotz sich stabilisierender Angebotspreise hat das vergangene Jahr dazu geführt, dass im Vergleich der jeweils 2. Quartale 2022 und 2023 in allen Städten Bestandswohnungen deutlich an Wert verloren haben. In der Spitze beträgt das Minus sogar 10 Prozent.

Leichte Anstiege in München und Hamburg

Auch in den einwohnerstärksten Städten sind trotz großem Druck auf den Immobilienmarkt die Kaufpreise spürbar gesunken. Doch gerade in den attraktiven Metropolen sind Immobilien nach wie vor begehrt, sodass sich die Preise einpendeln und derzeit sogar wieder leicht ansteigen.

In München, der mit Abstand teuersten Stadt der Analyse, haben sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in den vergangenen 3 Monaten um 1 Prozent verteuert. Aktuell werden am Markt durchschnittliche Preise von 8.575 Euro pro Quadratmeter verlangt. Nach vier Quartalen mit rückläufigen Preisen erhöhen sich damit die Kaufpreise erstmals wieder. Dennoch ist München nach wie vor knapp 1.000 Euro pro Quadratmeter von der eigenen Preisspitze aus dem April 2022 entfernt, als Wohnraum für 9.517 Euro pro Quadratmeter angeboten wurde.

Die gleiche Entwicklung hat auch Hamburg durchlaufen. Auch an der Elbe sind die Wohnungspreise ein Jahr lang nach unten gegangen, ehe sie im letzten Quartal erstmals wieder gestiegen sind. Nach einem Plus von ebenfalls 1 Prozent kostet der Quadratmeter im Durchschnitt 6.266 Euro – der zweithöchste Wert aller Städte. Auch Hamburg ist aber deutlich vom Topwert von 6.768 Euro aus dem vergangenen Jahr entfernt.

Seitwärtsbewegung in Berlin, Minus in Köln

Ein etwas anderes Bild zeigt sich hingegen in Berlin. In der Bundeshauptstadt sind die Preise deutlich weniger eingebrochen als anderswo, im Jahresvergleich lediglich um 3 Prozent. Bereits im 1. Quartal zeichnete sich wieder ein leichtes Plus ab, das Einpendeln der Preise setzt sich nun fort. Im April wurden noch im Mittel 5.125 Euro pro Quadratmeter verlangt, aktuell sind es 5.128 Euro, was für eine weitere Stabilisierung des Preisniveaus spricht.

Doch nicht in allen Metropolen sind die Preissenkungen zum Erliegen gekommen. In Köln setzt sich der Abwärtstrend fort. Das 5. Quartal in Folge sinken die Kaufpreise, dieses Mal um 2 Prozent. Käufer müssen derzeit für den Quadratmeter 4.913 Euro zahlen, im April waren es noch 4.997 Euro.

Trend in Frankfurt hält an, in Stuttgart nicht

Genauso wie in Köln haben sich auch in Frankfurt in den letzten 3 Monate die Vorzeichen nicht geändert. Die Bankenmetropole weist wie schon im Vorquartal erneut einen Rückgang von 2 Prozent auf. Innerhalb eines Jahres sind die Kaufpreise somit sogar um 10 Prozent gesunken. Mit aktuell 5.809 Euro pro Quadratmeter liegt der Durchschnittspreis aber nach wie vor auf Platz 3 der größten Städte.

In Düsseldorf hat sich der Immobilienmarkt hingegen beruhigt und die Kaufpreise sind nahezu stabil bei derzeit 4.664 Euro. In Stuttgart haben sich die Vorzeichen sogar komplett geändert. Seit dem 1. Quartal 2022 steigen in der Landeshauptstadt Baden-Württembergs die Angebotspreise wieder leicht. Der Quadratmeter kostet im Juli im Durchschnitt 5.190 Euro – 1 Prozent mehr als noch im April.

Auch in Nürnberg steigt die Preiskurve wieder nach oben. Die fränkische Großstadt verbucht sogar den stärksten Anstieg der 14 untersuchten Städte. Im vergangenen Quartal verteuerten sich Bestandswohnungen um 2 Prozent auf 3.789 Euro. Wie nachhaltig diese Entwicklung ist, bleibt abzuwarten. Denn im von der Größe und vom Preisniveau vergleichbaren Hannover sind die Angebotspreise im 1. Quartal noch um 1 Prozent gestiegen und nun zuletzt erneut um 2 Prozent auf 3.468 Euro pro Quadratmeter gefallen.

Das Hin und Her zeigt, dass der Markt sich vielerorts noch in der Findungsphase befindet. Verkäufer versuchen gerade Preise aufzurufen, für die sich am Markt Käufer finden, ohne dabei zu sehr von den eigenen Preisvorstellungen abzuweichen.

Zick-Zack in Leipzig, Dortmund und Essen

Das Auf und Ab bei den Preisen zeigte sich zuletzt aber nicht nur in Hannover, auch die günstigsten Städte sind davon betroffen. Sowohl in Essen als auch in Dortmund haben sich die Preise von Bestandswohnungen im 1. Quartal noch erhöht und sind dann im 2. Quartal dieses Jahres um jeweils 2 Prozent wieder nach unten gegangen. Beide Städte im Ruhrgebiet liegen zudem auf einem Preislevel von knapp 2.700 Euro pro Quadratmeter.

Auch in Leipzig bewegen sich die Preise seit über einem Jahr auf Zick-Zack-Kurs. In einem Quartal stiegen die Preise, danach sanken sie wieder, ehe sie in den vergangenen 3 Monaten wieder um 2 Prozent teurer wurden. Durch die ständigen Preisschwankungen liegen die Leipziger Kaufpreise von aktuell 2.484 Euro pro Quadratmeter auch nur 3 Prozent oder rund 80 Euro unter dem Vorjahreswert. In Dresden geht die Preisentwicklung hingegen konstant nach unten. Auch wenn sich die Preiskurve allmählich abflacht, steht im vergangenen Quartal ein Minus von 1 Prozent zu Buche. Käufer müssen derzeit im Durchschnitt 2.604 Euro zahlen und damit 10 Prozent beziehungsweise rund 300 Euro weniger als noch vor einem Jahr

Die 10. Ausgabe des immowelt Preiskompass steht hier zum Download zur Verfügung.