Trendwende auf dem Wohnimmobilienmarkt

Die Auswertung real erzielter Kaufpreise des ersten Quartals 2023 zeigt: Ein Ende der deutlich negativen Bewegung der Preisspirale scheint absehbar. Im Teilmarkt Einfamilienhaus haben die Sprengnetter-Analysten zum Vorquartal einen Preisrückgang in Höhe von -0,7 Prozent gemessen, im Teilmarkt Eigentumswohnung einen Anstieg von +1,9 Prozent.

In Q4/22 zu Q3/22 betrug die Negativentwicklung im Teilmarkt Einfamilienhaus noch -3,3 Prozent, im Teilmarkt Eigentumswohnung -5,3 Prozent

„Betrachten wir das erste Quartal detailliert, sind im März 2023 die Preise gegenüber Februar wieder gefallen“, erläutert Christian Sauerborn, COO bei Sprengnetter. „Es ist also noch nicht klar, ob wir hier von einer Trendwende sprechen können. Sollte der Peak erreicht sein, wird sich das deutlich bei der nächsten Quartalsauswertung zeigen.“

Vergleich zum Vorjahresquartal

Die aktuellen Kaufpreise sind deutschlandweit zum Vorjahresquartal mit -7,4 Prozent (Einfamilienhaus) und -8,7 Prozent (Eigentumswohnung) gefallen. Dieser stärkere Rückgang ergebe sich daraus, dass in Q1/22 die Preise stark gestiegen und seit Quartal 2 des letzten Jahres sehr deutlich gefallen waren, so Sauerborn weiter.

Unterschiede in der Preisentwicklung zwischen Neubau und Bestand 

Tiefergehende Untersuchungen zeigen Unterschiede in der Entwicklung der Kaufpreise von Neubauten und Bestandsgebäuden zum Vorquartal. Im Teilmarkt Einfamilienhaus sind die Preise der Neubauten um -1,5 Prozent gefallen, im Teilmarkt Eigentumswohnung um +0,4 Prozent gestiegen. Bestandsgebäude hingegen haben sich im Teilmarkt Einfamilienhaus preislich nicht verändert; im Teilmarkt Eigentumswohnung sind die Kaufpreise mit +2,4 Prozent deutlicher gestiegen.

Analyse Bestand: modernisiert vs. nicht modernisiert 

Angesichts der anstehenden Sanierungs- und Modernisierungspflichten wurde auch ein Blick auf die Entwicklung der Kaufpreise nicht modernisierter älterer Objekte im Gegensatz zu den modernisierten Objekten geworfen, so Sauerborn.

Erwartungsgemäß seien die Preise der unsanierten Bestandsbauten (Baujahr älter 1990) in den letzten drei Quartalen stärker gefallen, als die Kaufpreise der umfassend beziehungsweise vollständig modernisierten Gebäude (ebenfalls Baujahr älter als 1990).

„Eigentümer, die ihre Immobilien auf aktuellem Stand halten, sorgen also für eine höhere Preisstabilität im Falle des Verkaufs.“ In Summe sind in den letzten drei Quartalen die Kaufpreise der unsanierten Einfamilienhäuser um -8,2 Prozent gesunken, die der sanierten Einfamilienhäuser um -3,3 Prozent. Bei den Eigentumswohnungen stehen -9,3 Prozent (unsaniert) -1,3 Prozent (saniert) gegenüber.

Die Metropolen Berlin, Hamburg, Köln und München 

Der deutschlandweite Trend zu steigenden Kaufpreisen von Q4/22 zu Q1/23 im Segment Eigentumswohnung lässt sich für die Großstädte Berlin (+0,9 Prozent), Köln (+1,5 Prozent) und Hamburg (+2,6 Prozent) bestätigen.

Im Vorjahres-Quartalsvergleich zeigt sich Berlin mit -3,1 Prozent als am preisstabilsten, gefolgt von Hamburg mit -9,0 Prozent und Köln mit -9,4 Prozent. Der Teilmarkt München, der als deutlich überhitzt galt, zeigt einen weiteren, starken Preisabfall mit -6,9 Prozent zum Vorquartal und -15,9 Prozent zum Vorjahresquartal.

Marktverschiebung zu günstigeren Objekten bestätigt 

Die Prognose einer Marktverschiebung hin zu günstigeren Objekten aufgrund der gestiegenen Bauzinsen hat sich bewahrheitet: Die Abschlüsse haben sich spürbar in den Bereich der weniger teuren Objekte verschoben.

In Q1/23 fielen von den gehandelten Immobilien knapp 47 Prozent auf Einfamilienhäuser mit Kaufpreisen von unter 400.000 Euro; im Vorjahresquartal waren es dagegen knapp 40 Prozent.

Die Marktverschiebung bestätigt sich für das Teilsegment Eigentumswohnungen. In Q1/23 wurden knapp 54 Prozent der Kaufpreise für Objekte unter 300.000 Euro erzielt; im Vorjahresquartal waren es nur rund 45 Prozent. 

Methodik und Zahlenwerk 

Für diese Analyse wurden 437.562 Kaufpreise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit einer gesamten Kaufpreis-Summe von rund 207 Milliarden Euro im Zeitraum 01.01.2021 bis 31.03.2023 analysiert. Der durchschnittliche Kaufpreis von Einfamilienhäusern betrug über den analysierten Zeitraum übrigens 502.907 Euro, der Kaufpreis von Eigentumswohnungen 371.855 Euro.

Bilder (2–5): © Sprengnetter Real Estate GmbH