Vom Mieter zum Eigentümer – lohnt sich ein Mietkauf?

Egal ob Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus – für den Erwerb von Wohneigentum brauchen Kaufinteressenten das nötige Eigenkapital. Ist dieses nicht vorhanden, lässt sich der Wunsch vom Eigenheim meist schwer verwirklichen. Eine Option für eigenkapitalschwächere Käufergruppen kann der sogenannte Mietkauf sein. Was dies genau ist, für wen er sich eignet und auf welche Fallstricke Interessenten achten sollten.

Verfügen Kaufinteressenten über sehr wenig Eigenkapital beziehungsweise eine unzureichende Einkommenssituation, sei es sehr wahrscheinlich, dass die Bank den benötigten Kredit zur Immobilienfinanzierung nicht bewillige, erklärt Dr. Lucie Lotzkat, geschäftsführende Gesellschafterin bei VON POLL FINANCE und Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Vechta.

Über einen Mietkauf haben Interessenten die Möglichkeit, die gemietete Immobilie nach Ablauf einer festgelegten Frist zu erwerben und so deren Eigentümer zu werden, so die Expertin. Ob ein Mietkauf eine gute Alternative zum klassischen Immobilienkauf sei, hänge jedoch stark von der individuellen Situation der Interessenten ab. Denn diese Form der Ratenzahlung sei nicht für jeden die optimale Lösung.

Welche Mietkauf-Modelle gibt es?

Beim Mietkauf wird in zwei verschiedene Modelle unterschieden: den klassischen Mietkauf und den Optionskauf. Beim klassischen Mietkauf verpflichtet sich der Mietkäufer vertraglich dazu, die gemietete Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Der Kaufpreis wird dabei bereits durch einen Teil der monatlichen Mietzahlungen getilgt, dazu wird in der Regel die Zahlung einer bestimmten Restsumme am Ende der Laufzeit vereinbart.

In Form eines Mietkaufvertrages – bestehend aus Miet- und Kaufvertrag – werden neben Mietpreis und -dauer auch der Kaufpreis und der spätere Kaufzeitpunkt beziehungsweise der Eigentumsübergang festgelegt. Der Vertrag muss dabei notariell beglaubigt werden, um rechtskräftig zu sein.

Demnach fallen direkt nach der notariellen Beurkundung die üblichen Erwerbsnebenkosten an, die Mietkäufer ebenso einkalkulieren müssen. Während die monatliche Miete zusätzlich einen Mietzins beinhaltet, wird die Dauer der Laufzeit meist auf zehn Jahre bis 25 Jahre angesetzt. In manchen Fällen wird bei Vertragsabschluss eine einmalige Zahlung von bis zu 20 Prozent des Immobilienkaufpreises gefordert – dies ist aber nicht die Regel. Diese Summe kann meist über eine Anpassung der Miethöhe abgegolten werden.

Beim Optionskauf hingegen hält sich der Mietkäufer die Option vor, die gemietete Immobilie nach Ablauf der gesetzten Frist zu erwerben, verpflichtet sich jedoch nicht final dazu. Folglich wird auch kein Kaufvertrag geschlossen. Stattdessen gewährt der Vermieter dem Mietkäufer ein Optionsrecht, das er im Grundbuch verankern lässt.

So sichert der Vermieter dem Mietkäufer zu, die Immobilie später ausschließlich ihm zum Kauf anzubieten. Mietkäufer können sich nach Ablauf der Frist problemlos gegen einen Kauf aussprechen. Da der Kauf noch nicht in Stein gemeißelt ist, entfällt beim Optionskauf auch die Anzahlung, die beim klassischen Mietkauf auf Mieter zukommen kann.

Wo liegen die Vorteile eines Mietkaufs?

Auf den ersten Blick bietet der Mietkauf klare Vorteile. Zum einen haben so auch Käufergruppen, die nicht über das notwendige Eigenkapital verfügen, die Chance zu Wohneigentum zu kommen. Zum anderen gibt es weniger Voraussetzungen als bei einer Bank, die für einen Mietkauf erfüllt werden müssen.

Wichtig sei, dass das Einkommen der Mietkäufer hoch genug ist und die Gesamtbonität stimmt, um sicherzustellen, dass die vereinbarten monatlichen Mietkosten gedeckt werden, weiß Finanzierungsexpertin Dr. Lotzkat. Vorteilhaft für Mietkäufer sei zudem, dass die Monatsmiete während der gesamten Laufzeit konstant bleibe. Das bedeute, dass Mieter weder von der Mietpreis- noch Zinsentwicklung abhängig seien und besser kalkulieren können.

Sofern Mietkäufer den Restbetrag am Ende der Laufzeit über einen Immobilienkredit finanzieren wollen, profitieren sie von einer insgesamt niedrigeren Finanzierungssumme im Vergleich zu einem normalen Immobilienkauf. Schließlich wurde ein Teil des Kaufpreises je nach Laufzeit des Mietvertrages bereits durch die monatlichen Mietzahlungen getilgt. Das ermöglicht nicht nur Einsparungen bei den Zinsen, sondern auch eine kürzere Laufzeit des Kreditrahmens.

Wo liegen die Nachteile eines Mietkaufs?

Interessenten sollten allerdings auch die Nachteile beim Mietkauf im Blick behalten. Bereits die Auswahl an Mietkauf-Angeboten ist relativ gering, ebenso wie die Auswahl an geeigneten Objekten, die den Suchkriterien der Interessenten entsprechen. Das führt wiederum dazu, dass sich nur schwer ein valider Vergleich zwischen den verschiedenen Anbietern ziehen lässt. Somit gestaltet sich ein Mietkauf zumeist etwas undurchsichtig.

Ein weiterer Nachteil ist, dass Mietkäufer keinerlei Förderungen seitens des Staats in Anspruch nehmen können. Denn für diese Art des Immobilienerwerbs sind keinerlei Fördermittel vorgesehen.

„Des Weiteren müssen Mietkäufer in puncto Kosten einiges bedenken. Normalerweise liegt die zu zahlende Miete deutlich höher als das übliche Mietniveau der Region. Außerdem werden Mietzins sowie die Begleichung der Restsumme am Ende der Vertragslaufzeit fällig. Langfristig kann der Mietkauf demnach kostspieliger sein als beispielsweise eine Finanzierung über einen Immobilienkredit“, gibt Dr. Lucie Lotzkat zu bedenken.

Hinzu komme die Kostenbeteiligung bei Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben, gibt die Expertin zu bedenken. Da die gemietete Immobilie bei einem Mietkauf direkt bei Vertragsunterzeichnung in das wirtschaftliche Eigentum des Mietkäufers übergehe, sehe sich dieser in der Pflicht, sich an etwaigen Umbaumaßnahmen finanziell zu beteiligen.

Haben Mietkäufer nicht ausreichend kalkuliert und können den Restbetrag am Ende der Laufzeit nicht begleichen, so entfällt sowohl der Anspruch auf die Immobilie als auch eine Rückzahlung der bisher geleisteten Anzahlung. Ebenfalls kann der Verkäufer in einem solchen Fall Schadensersatzansprüche geltend machen. Andersherum – wenn der Verkäufer in eine Insolvenz gerät – ist das bis dato investierte Geld ebenfalls verloren.

Fazit

Unterm Strich kann der Mietkauf eine gute Option für bestimmte Käufergruppen sein, resümiert Frau Dr. Lucie Lotzkat. Wichtig sei jedoch, sich vorab und umfassend mit den Vor- und Nachteilen des Mietkaufs zu beschäftigen und sich dabei auch von einem professionellen Finanzierungsexperten beraten zu lassen.

"In vielen Fällen kann ein Mietkauf schlichtweg risikoreicher und am Ende auch kostspieliger sein als eine klassische Immobilienfinanzierung. Erfahrungsgemäß wiegen die Nachteile meist schwerer als die Vorteile. Der Mietkauf kann also als eine Art Nischenprodukt gesehen werden, der sich eher nicht für die Mehrheit der Kaufinteressenten lohnt“, schließt Lotzkat.