Im Westen Deutschlands hat die Trendwende am Immobilienmarkt begonnen. In 24 von 106 untersuchten Kreisen sinken die Kaufpreise von Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahres. In der Spitze beträgt der Rückgang sogar 17 Prozent.
Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt, in der die Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in ausgewählten Stadt- und Landkreisen Westdeutschlands im Oktober 2022 mit dem Vorjahr verglichen wurden.
Der Wandel am Immobilienmarkt lässt sich zu großen Teilen mit der hohen Inflation und den gestiegenen Bauzinsen erklären. Diese lagen zu Jahresbeginn noch bei gut einem Prozent für 10-jährige Darlehen, inzwischen haben sie die 4-Prozent-Marke überschritten. Für Käufer bedeutet die Anhebung je nach Kaufsumme mehrere hundert Euro Mehrkosten im Monat. Die Nachfrage nach Wohneigentum geht dementsprechend zurück, was zu ersten Preissenkungen führt.
Sinkende Preise in mehreren Großstädten
Vor allem in den teuren Städten ist der Immobilienkauf aufgrund des Zinsanstiegs für viele Menschen in weite Ferne gerückt. Nach jahrelangen Anstiegen fallen die Angebotspreise daher in mehreren deutschen Großstädten im Westen erstmals wieder.
In Frankfurt am Main etwa zahlen Käufer aktuell 4 Prozent weniger für eine Bestandswohnung als noch vor einem Jahr. Statt 6.563 Euro kostet der Quadratmeter in der Mainmetropole derzeit 6.309 Euro. Damit ist Frankfurt allerdings nach wie vor die teuerste Stadt in der Analyse. Neben der Bankenstadt macht sich der Abwärtstrend auch in anderen Großstädten Hessens bemerkbar: Sowohl in Wiesbaden (4.810 Euro; -3 Prozent) und Darmstadt (4.516 Euro; -2 Prozent) als auch in Kassel (2.990 Euro; -5 Prozent) sinken die Preise von Eigentumswohnungen binnen eines Jahres.
In Düsseldorf scheint die Grenze des Bezahlbaren ebenfalls erreicht. Nach einem leichten Rückgang von einem Prozent zahlen Käufer in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens aktuell 5.053 Euro für den Quadratmeter. Während die gestiegenen Zinsen in Düsseldorf bereits zu ersten Preiskorrekturen geführt haben, sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen in Köln vorerst noch gestiegen. Nach einem Plus von 2 Prozent kostet der Quadratmeter in der Domstadt derzeit 5.292 Euro. Allerdings zeichnet sich auch in Köln eine Trendwende ab, denn in den vergangenen Monaten sind die Kaufpreise in der Rheinmetropole bereits gesunken.
Erste Rückgänge in ländlichen Kreisen
In mehreren Landkreisen kommt es ebenfalls zu ersten Preiskorrekturen. So weist der nördlich von Frankfurt gelegene Wetteraukreis den stärksten prozentualen Rückgang in der gesamten Analyse auf: Während der Quadratmeter vor einem Jahr noch 3.962 Euro gekostet hat, müssen Käufer dort aktuell nur noch 3.308 Euro bezahlen. Das ist ein Minus von 17 Prozent.
Im saarländischen Landkreis St. Wendel sowie im Westerwaldkreis in Rheinland-Pfalz sinken die Preise jeweils um 15 Prozent. Besonders der Wetteraukreis und der Westerwaldkreis haben in der Vergangenheit starke Preiseanstiege verzeichnet. Nun zählen sie zu den ersten Landkreisen, in denen Verkäufer ihre Preisvorstellungen infolge der gestiegenen Zinsen offenbar nach unten korrigieren.
Weitere Preisanstiege im Ruhrgebiet
In 80 von 106 untersuchten Kreisen sind die Kaufpreise allerdings weiter angestiegen. Den stärksten prozentualen Zuwachs verzeichnet die Ruhrgebietsstadt Hagen mit einem Plus von 21 Prozent. Der Quadratmeter Wohneigentum kostet dort aktuell 1.981 Euro. Auch in anderen Großstädten des Ruhrgebiets haben sich Eigentumswohnungen verteuert, etwa in Hamm (2.124 Euro; +19 Prozent), Duisburg (2.021 Euro; +12 Prozent), Gelsenkirchen (1.693 Euro; +9 Prozent) oder Dortmund (2.845 Euro; +4 Prozent).
Im Gegensatz zu den hochpreisigen Regionen Nordrhein-Westfalens, sorgt das niedrige Preisniveau dafür, dass Wohneigentum im Ruhrgebiet trotz Zinsanstieg noch leistbar ist. Das führt zu einer zunehmenden Nachfrage von Käufern mit mittlerem Einkommen, was die Wohnungspreise steigen lässt.
Auch in vielen ländlichen Gebieten im Westen haben sich Eigentumswohnungen binnen eines Jahres weiter verteuert. Besonders stark fallen die prozentualen Anstiege in Rheinland-Pfalz aus: Im Landkreis Bernkastel-Wittlich (2.259 Euro), dem Donnersbergkreis (2.001 Euro) sowie dem Eifelkreis Bitburg-Prüm (2.397 Euro) beträgt das Plus jeweils 20 Prozent.
In allen drei Landkreisen war das Preisniveau bisher teils deutlich niedriger als in den umliegenden Kreisen und scheint sich nun langsam anzugleichen. Das gilt auch für den hessischen Landkreis Fulda (2.668 Euro) sowie den Hochsauerlandkreis (1.754 Euro) in Nordrhein-Westfalen, wo sich Bestandswohnungen um jeweils 19 Prozent verteuert haben.
Ausführliche Ergebnistabellen zu den 106 untersuchten Stadt- und Landkreisen stehen hier zum Download bereit.
Berechnungsgrundlage
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 106 ausgewählten Stadt- und Landkreisen in Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.
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