Vorsicht für Makler geboten: Hohe Leistungsanforderungen für Honorar

Ein aktuelles Verfahren des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Az.: I-7 U 202/20) hat das Potenzial, Honorarstreitigkeiten zwischen Immobilienmaklern und Kauf- und Mietinteressenten auf neue Füße zu stellen. Hintergrund waren Streitigkeiten über die Zahlung eines Maklerhonorars. Das Landgericht Mönchengladbach (Az.: 12 O 300/19) hatte in erster Instanz entschieden, dass Maklerlohn dann zu zahlen sei, wenn der Hauptvertrag zwischen Makler und Interessent infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande gekommen sei. Das Landgericht Mönchengladbach hatte insofern entschieden, dass der auf sein Honorar klagende Immobilienmakler eine provisionsauslösende Maklertätigkeit im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB erbracht habe, ohne dem Verbraucher Name und Anschrift des Eigentümers des zum Verkauf stehenden Grundstücks mitzuteilen. Vielmehr hatte er es dabei belassen, die Anschrift des Objekts mitzuteilen und den Interessenten aufzufordern, ihm mögliche Besichtigungstermine zu nennen.

Manuela Müller aus der Kanzlei Banerjee & Kollegen in Mönchengladbach, die auf Vertriebs- und Immobilienrecht spezialisiert ist, erklärt:

Dagegen haben wir erfolgreich Berufung eingelegt. Im Revisionsverfahren hat der klagende Immobilienmakler seine Klage zurückgezogen, sodass der Verbraucher Recht erhalten hat.

Weiter betont die Vertreterin der Beklagten und Berufungsklägerin, dass man konsequent den Standpunkt vertrete, dass für die Begründung eines Provisionsanspruchs nach § 652 Abs. 1 BGB es regelmäßig nicht genüge, dass der Makler den Interessenten bloß auf ein Objekt aufmerksam macht und ihm dadurch die Gelegenheit eröffne, selbst dessen Inhaber zu ermitteln und in Vertragsverhandlungen zu treten. Das Landgericht Mönchengladbach habe ausgeführt, die Namensangabe sei entbehrlich, um Honorar verlangen zu können. Dem sei das OLG in diesem Fall nicht gefolgt, da weder der Verkäufer noch der eingeschaltete Vermögensverwalter im Objekt wohnten, stellt Müller heraus.

Aufgrund der Klagerücknahme hatte das Oberlandesgericht Düsseldorf kein Urteil gefällt. Manuela Müller ist davon überzeugt, dass das Oberlandesgericht Düsseldorf das erstinstanzliche Urteil aufgrund des ersichtlichen materiellen Rechtsverstoßes aufgehoben und zugunsten des Verbrauchers abgeändert hätte:

Die Rechtslage ist eindeutig. Für das Begehren von Maklerhonorar ist es verpflichtend, dass der Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags gegeben ist. Das ist im vorliegenden Fall nicht gegeben. Das konnten wir im Sinne des Verbrauchers nachweisen.

Kanzleigründer Tim Banerjee weist aus seiner Perspektive des Vertriebs- und Handelsvertreterrechts darauf hin, dass Immobilienmakler sehr genau bei ihren Vereinbarungen und der Leistungserbringung hinschauen sollten. Daher seien die rechtssichere Gestaltung und Kommunikation im Rahmen der Dienstleistung wichtig. Er warnt:

Sonst kann es mehr und mehr Makler treffen, die kein Honorar erhalten, weil sie nicht die dafür notwendige Leistung erbracht haben. Das gilt es aus Sicht von Maklern natürlich zu verhindern.

Die bloße Annahme einer Anfrage auf Abschluss des Maklervertrags reiche nicht für einen Honoraranspruch aus, so Banerjee. Es heiße deutlich im Gesetz: „Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.“