Das Jahr 2022 läutete eine deutliche Trendwende auf dem deutschen Immobilienmarkt ein. Nach Jahren des steten Preisanstiegs für Wohneigentum sinken die Preise nun spürbar. Laut immowelt Preiskompass sind in 13 von 14 untersuchten Großstädten die Angebotspreise von Bestandswohnungen zwischen Dezember 2022 und dem Vergleichsmonat 2021 gesunken – in der Spitze sogar um 8 Prozent.
Im Quartalsbericht wurden auf immowelt.de angebotene Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) untersucht. Der starke Anstieg der Bauzinsen im vergangenen Jahr hat zu einer sinkenden Nachfrage geführt, da sich viele Menschen den Immobilienkauf derzeit nicht mehr leisten können. So kam es zu ersten Anpassungen bei den Angebotspreisen von Eigentumswohnungen.
Preisrückgang von 6 Prozent in Hamburg und München
In München, der teuersten Stadt Deutschlands, gingen die Angebotspreise für Bestandswohnungen um 6 Prozent zurück. Im vergangenen Dezember liegt der Preis pro Quadratmeter in der Isarmetropole mit 8.953 Euro sogar wieder unter der Marke von 9.000 Euro. Ende 2021 lag der Quadratmeterpreis nach einem Anstieg von 11 Prozent noch bei 9.482 Euro. In Hamburg erlebte der Immobilienmarkt ebenfalls einen merklichen Knick: Der Preis liegt mit 6.424 Euro 6 Prozent niedriger als noch im Vorjahr.
In den anderen deutschen Millionenstädten Berlin und Köln ist der Immobilienmarkt derzeit noch etwas robuster. In der Hauptstadt ging der Quadratmeterpreis um 1 Prozent auf 5.040 Euro zurück. In Köln bleiben die Preise konstant bei 5.276 Euro pro Quadratmeter. Die Rheinmetropole ist somit die einzige der untersuchen Städte, in der keine Preiskorrektur stattgefunden hat.
Preiskorrekturen in den Wirtschaftszentren Frankfurt und Stuttgart
Frankfurt am Main und Stuttgart zählen abseits der Metropolen zu den wirtschaftlich stärksten Regionen Deutschlands. Als Zentren der Finanzindustrie beziehungsweise Automobilwirtschaft bieten beide Städte viele gut bezahlte Arbeitsplätze. Das sorgte in den vergangenen Jahren für Zuzug und Nachfrage nach Wohnraum – in der Folge stiegen die Preise für Wohneigentum.
In beiden Städten lassen sich nun aber ebenfalls Preiskorrekturen beobachten: In Stuttgart gingen die Angebotspreise um 2 Prozent auf 5.419 Euro pro Quadratmeter zurück. In Frankfurt fällt die Korrektur mit -5 Prozent sogar noch deutlicher aus. In der Bankenstadt wird der Quadratmeter derzeit für 6.163 Euro angeboten.
Deutliche Preisabschläge in Nürnberg, Hannover und Essen
Die mitunter größten Rückgänge verzeichnen aber Städte, die in der Vergangenheit nicht unbedingt als Preishotspots galten. In Nürnberg sackte das Preisniveau um 6 Prozent auf 3.881 Euro ab, in Hannover gar um 7 Prozent auf 3.648 Euro. Den größten Rückgang der Untersuchung verzeichnet mit -8 Prozent Essen. In der Ruhrgebietsstadt wird der Quadratmeter aktuell für 2.767 Euro angeboten.
Offenbar waren in diesen Städten die Preise von Immobilien zuletzt überbewertet und nähern sich nun wieder einem marktgerechteren Niveau an.
In den ostdeutschen Großstädten ist das Preisniveau zwar tendenziell noch niedriger, aber auch dort geben die Preise nach: In Dresden steht ein einprozentiger Rückgang auf 2.842 Euro zu Buche, in Leipzig ging es um 2 Prozent auf 2.584 Euro pro Quadratmeter herunter.
Deutschlandweite Analyse offenbart jähe Trendwende
Sonderthema in der aktuellen Ausgabe des immowelt Preiskompass ist die aggregierte prozentuale Preisentwicklung für ganz Deutschland im 5-Jahresvergleich. Betrachtet man diese Entwicklung, lässt sich ein stetes und beschleunigtes Wachstum erkennen, das in einem jähen Rückgang im Jahr 2022 mündet.
Die deutliche Erhöhung der Bauzinsen 2022 hat also dafür gesorgt, dass sich die Stimmung auf dem Immobilienmarkt schlagartig drehte. Nach jährlichen Preiszuwächsen von bis zu 13 Prozent stellte sich nicht etwa zunächst eine Verlangsamung des Wachstums ein, sondern die Zinserhöhung mündete direkt in einem Rückgang von 1 Prozent.
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Durststrecke auf dem Immobilienmarkt scheint beendet
Der Preisverfall auf dem Immobilienmarkt scheint vorerst sein Ende gefunden zu haben. So liegt das Niveau der Angebotspreise zwar weiterhin deutlich unter den Höchstwerten des vergangenen Jahres, doch bleiben sie wie im 1. Quartal auch in Q2 weiterhin stabil.
Wohnungskauf im Westen: Preise sinken bis zu 16 Prozent
In 82 von 91 untersuchten westdeutschen Stadt- und Landkreisen sind die Kaufpreise für Wohnungen von Juni 2022 zu Juni 2023 gesunken – in der Spitze bis zu 16 Prozent. Die stärksten Preiseinbrüche verzeichnet Rheinland-Pfalz.
Abwärtstrend der Immobilienpreise gestoppt
Zwischen Dezember 2022 und März 2023 sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen nur noch in 4 von 14 untersuchten Großstädten gesunken. In 4 Städten haben sich die Kaufpreise sogar wieder leicht verteuert, in den übrigen 6 Städten blieb das Preisniveau stabil.
Immobilienpreise sinken flächendeckend weiter
In 12 von 14 Großstädten sanken die Angebotspreise von Bestandswohnungen im 3. Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal – in der Spitze sogar um 4 Prozent. In einer Stadt blieben die Preise stabil und lediglich eine Metropole weist noch einen leichten Anstieg auf.
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