Worauf bei geerbten Wohnimmobilien zu achten ist

Gerade in Großstädten sollten sich Immobilieneigentümer frühzeitig um die Vererbung ihrer Sachwerte kümmern. Weil die Freibeträge und Mieterhöhungen für Erben in teuren Großstädten oft nicht ausreichen, um die Erbschaftssteuer zu finanzieren.

Grund hierfür sind die in den vergangenen zehn Jahren kräftig angestiegenen Bodenrichtwerte, die das Finanzamt bei der Besteuerung der Erbschaft ansetzt.

Michael Obermayer, Mitglied des Vorstands der Hausbank München, verantwortlich für das Ressort Bankwirtschaft, rät:

„Betroffene sollten verschiedene Möglichkeiten wie die Umwandlung von Wohneinheiten zu Eigentumswohnungen oder auch die frühzeitige Finanzierung der Erbschaftssteuer prüfen.“

Auf die Weise könne in vielen Fällen nicht nur die Immobilie langfristig in Familienbesitz bleiben, sondern auch eine verträgliche Lösung für die Mieter gefunden werden.

Wer nur Mieter ist und kein Haus besitzt, mag im ersten Moment neidisch sein: Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, zumal in einer deutschen Großstadt, konnten von den hohen Wertsteigerungen der vergangenen Jahre profitieren und zudem hohe Mieteinnahmen erzielen. Doch was passiert mit dem Besitz, wenn der Eigentümer stirbt oder er das Objekt zu Lebzeiten an seine Nachkommen verschenken will – und das mit möglichst wenig Aufwand und tragbaren finanziellen Belastungen? All dies will und muss rechtzeitig gut durchdacht sein.

Michael Obermayer erklärt:

„Oftmals entscheidet der Wert einer Immobilie darüber, ob die Nachfahren – die eigenen Kinder oder Enkelkinder – Erbschaftssteuer zahlen müssen oder nicht. Es gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro für die Kinder bzw. 200.000 Euro für die Enkelkinder, der aber gerade in einer Stadt wie München schnell übertroffen wird. Und genau dann wird der auf den ersten Blick überaus reizvolle Gedanke an eine hohe Erbschaft in Form von Betongold oftmals stark getrübt.“

Mit einer Besteuerung beispielsweise nach den tatsächlichen Erträgen wäre nicht nur Hauseigentümern geholfen. Auch die Mieter würden profitieren, da sie dann vor meist drastischen Mieterhöhungen und Verdrängungstaktiken bewahrt würden.“

Umwandlungsverbot = oft Verlust der Immobilie

Insbesondere in Städten wie München lässt sich aber selbst durch eine drastische Mieterhöhung die hohe Erbschaftssteuer nicht finanzieren – abgesehen davon, dass neben dem Gewissen auch die neu eingeführte Mietpreisbremse dagegen spricht.

Ein Lösungsansatz ist die Umwandlung der geerbten Wohnungen in Eigentumswohnungen, diese anschließend zu verkaufen und mit einem Teil des Erlöses die Erbschaftssteuer zu begleichen. Das Problem hierbei ist allerdings das Umwandlungsverbot wegen der oftmals bestehenden Erhaltungssatzung, das ein solches Procedere verhindert.

Nicht selten ist die Folge der Verlust der Immobilie und der Verkauf des Objektes an einen profitorientierten Investor – oft zu Lasten der Mieter.

Michael Obermayer sagt:

„Um solche Fälle zu vermeiden, bietet die Hausbank München spezielle Finanzierungslösungen an. So können Eigentümer bereits heute die Finanzierung der Erbschaftssteuer für ihre Hinterbliebenen solide aufstellen.“

Zur Wahl stehen verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten, mit unterschiedlichen Zinsbindungen oder auch einem variablen Zins. Auch die Rückzahlungsgeschwindigkeit lässt sich individuell anpassen.

Je nachdem, ab wann und wie schnell das Darlehen zurückgezahlt werden soll, ist der Tilgungsbeginn zeitverzögert möglich oder eine Sondertilgungsoption von bis zu zehn Prozent pro Jahr. Auch die Volltilgung in einer Summe zu einem bestimmten Zeitpunkt ist möglich. Selbst Ratenanpassungen während der Laufzeit oder die Berücksichtigung von Förderdarlehen können vereinbart werden. Auf diese Weise bleiben Erben zum Beispiel für anfallende Sanierungen liquide.

 

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