Schimmel oder Heizungsausfall in Mietwohnungen: Mietmangel oder nicht?

Welche Rechte Mieter bei Mietmängeln haben und wie sie vorgehen sollten, weiß Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH.

Pflichten der Mieter und Vermieter

Im Rahmen eines Mietverhältnisses haben sowohl Mieter als auch Vermieter Pflichten. Zu den Pflichten des Mieters gehört es laut Michaela Rassat, die angemieteten Räume sorgsam zu behandeln.

Das heißt unter anderem: Regelmäßig Lüften, um Schimmel zu verhindern, sowie ausreichend Heizen, damit die Wohnung nicht auskühlt.

Der Vermieter wiederum ist verpflichtet sicherzustellen, dass die Mietwohnung ständig gebrauchstauglich ist. Dies legt Paragraph 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) fest. Für die Heizung bedeutet das: Während der Heizperiode, also in der Regel zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April des Folgejahres, muss eine Heizung die Wohnung tagsüber auf mindestens 20 Grad Celsius und nachts auf mindestens 18 Grad erwärmen können.

Über Mängel sofort informieren

Hat die Wohnung Schimmelflecken oder bleibt die Heizung kalt, liegt definitiv ein Mangel vor.

Michaela Rassat erklärt:

„Dabei ist es zunächst egal, wer daran Schuld ist. Der Mieter sollte seinen Vermieter in jedem Fall sofort informieren, nachdem er den Mangel festgestellt hat. Tut er das nicht, kann er sich unter Umständen schadensersatzpflichtig machen, wenn durch den Mangel ein Folgeschaden entsteht.“

Funktioniert beispielsweise die Heizung nicht, so besteht die Gefahr, dass die Heizungsrohre einfrieren. Das kann einen Rohrbruch zur Folge haben. Diese Vorgabe gilt allerdings nur für Schäden, die der Mieter erkennen kann. Versteckt sich zum Beispiel ein Schimmelfleck hinter einer Einbauküche, kann der Vermieter keine Forderungen stellen.

Mangel nachweislich anzeigen und Frist setzen

Mieter können Mängel schriftlich, telefonisch oder auch per E-Mail melden. Sie müssen allerdings im Zweifelsfall nachweisen können, dass sie dem Vermieter den Mangel angezeigt haben – etwa durch Zeugen oder den Rückschein eines Einschreibens.

Michaela Rassat rät:

„Zusätzlich sollten Mieter ihren Vermieter zur Beseitigung des Mangels auffordern und ihm dafür eine angemessene Frist setzen. Dies können sie im Rahmen der Mängelanzeige tun oder danach, aber auf jeden Fall schriftlich.”

Denn die Mängelanzeige alleine verpflichtet den Vermieter nicht zum umgehenden Handeln.

Übrigens: Dass der Vermieter einen Mangel beseitigen muss, heißt nicht, dass er selbst auch immer die Kosten trägt. Hat der Mieter den Mangel verschuldet, kann der Vermieter ihn auf Schadenersatz in Anspruch nehmen.

Voraussetzungen für eine Mietminderung

Nach Paragraph 536 BGB kann der Mieter die Miete mindern, wenn der ‚vertragsgemäße Gebrauch‘ einer Mietsache erheblich eingeschränkt ist, erklärt Michaela Rassat. „Vertragsgemäßer Gebrauch” heißt, dass der Mieter eine Wohnung oder ein Haus zum Wohnen nutzen kann. Geht aufgrund von Schimmel eine mögliche Gesundheitsgefahr von der Immobilie aus oder ist sie insbesondere im Winter nicht beheizbar, kann der Mieter sie nicht „vertragsgemäß gebrauchen”.

Wichtig zu wissen: Der Mieter darf die Miete nicht mindern, wenn er selbst den Mangel verursacht hat. So kann Schimmel einerseits durch Baumängel, andererseits aber auch durch falsches Heizen und Lüften entstehen oder gar durch einen Mix verschiedener Ursachen.

Vor Gericht kommen hier dann oft Sachverständige zum Einsatz. Voraussetzung einer Mietminderung ist außerdem, dass die Gebrauchseinschränkung der Wohnung erheblich ist. Auch eine Gesundheitsgefahr durch Schimmel muss nachweisbar sein. Eine Mietminderung ist ab dem ersten Tag, an dem der Mieter den Mangel entdeckt, möglich. Allerdings nur, wenn er den Vermieter sofort darüber informiert hat und diesem so die Möglichkeit gegeben ist, den Defekt schnell zu beheben. Um die Miete zu mindern, ist keine Erlaubnis des Vermieters notwendig ebenso bedarf es nicht seiner Zusage, dass er den Mangel beseitigt.

Höhe der Mietminderung

Laut Michaela Rassat gibt es keine gesetzlich verankerten Regelungen, um wie viel der Mieter die Miete bei Mängeln kürzen kann. Generell richtet sich der Betrag, um den der Bewohner die Miete mindern kann, danach, wie stark der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt ist.

Ist der Schaden schon nach zehn Tagen behoben, kann der Mieter die Miete nur für diesen Zeitraum anteilig mindern. Fällt die Heizung nur stundenweise aus oder in einem Zimmer, muss der Mieter andere Beträge bei der Berechnung berücksichtigen.

Da jeder Fall individuell ist, empfiehlt es sich, zum Beispiel einen Anwalt für Mietrecht hinzuzuziehen. Denn bei einer zu hohen oder einer ungerechtfertigten Mietminderung kann der Vermieter dem Mieter auch kündigen. Eine Alternative ist es, die Miete zunächst unter Vorbehalt zu zahlen.